토지거래허가구역 주택 양도, '잔금일'이 관건 [더 머니이스트-강주배의 절세abc]

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입력 2021-05-12 05:25   수정 2021-05-27 14:14

토지거래허가구역 주택 양도, '잔금일'이 관건 [더 머니이스트-강주배의 절세abc]


서울에 토지거래허가구역이 확대됐습니다. 주택을 양도하는 경우 양도소득세 신고를 함에 있어 토지거래허가구역과 아닌 경우 차이가 발생합니다.

우선 토지거래허가구역을 살펴보면 다음과 같습니다. 지난 4월22일 서울시보에는 압구정, 여의도의 아파트지구 지구단위계획구역과 목동 택지개발 지구단위계획구역, 성수동 전략정비구역을 토지거래허가구역을 추가로 지정한다는 공고가 있었습니다.

이로써 서울시 면적의 8.31%인 50.27㎢ (국토부장관 지정지역 포함)에 달하는 토지가 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 토지거래허가구역은 국토부장관과 지자체장이 지정할 수 있습니다. 서울특별시장이 지정한 토지거래허가구역은 다음과 같습니다.



지난 4월22일 공고에는 허가구역의 지정 뿐만 아니라 허가대상토지의 면적에 대한 내용도 공고됐습니다. 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 하는 면적(서울특별시)은 다음과 같습니다.

이제 이 지역에서 해당 면적 이상의 토지를 거래하는 경우에는 지자체장의 허가를 받아야 한다는 의미입니다. 관련 법령상의 기준면적은 상기의 표보다 넓지만(예. 주거지역 180㎡) 거래실태 등을 고려하여 해당 기준면적의 10% 이상 300% 이하의 범위에서 별도로 정할 수 있습니다. 기준면적의 가장 하한인 10%까지 허가 대상을 확대한 겁니다.

아파트를 매매하는 경우를 예로 든다면, 그 아파트의 전용면적이나 연면적을 보고 판단하는 것이 아니라 대지지분 면적이 18㎡를 초과한다면 토지거래허가를 받아야 한다는 의미입니다. 대지지분의 규모로 볼때 일부 주택을 제외하고는 사실상 대부분의 아파트가 허가대상에 포함되는 것입니다.

이 토지거래허가와 양도소득세는 어떠한 관련이 있을까요? 양도소득세 신고는 예정신고와 확정신고로 구분하고 있습니다. 예정신고기한은 다음과 같이 구분할 수 있습니다.

1. 일반적인 경우: 그 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월
2. 토지거래허가구역의 토지를 양도할 때 토지거래허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일(토지거래허가구역를 받기 전에 허가구역의 지정이 해제된 경우에는 그 해제일을 말한다)이 속하는 달의 말일로부터 2개월로 한다.

1세대2주택자가 조정대상지역이면서 대지지분이 18㎡를 초과한 아파트를 처분한다고 가정하겠습니다. 현재 1세대2주택자가 조정대상지역의 주택을 처분하는 경우에는 일반 누진세율에 10%의 세율이 가산되어 중과세되고 있습니다. 그런데, 2021년 6월1일 이후 양도분부터는 10%가 아닌 20%(3주택자의 경우 30% 가산)의 세율을 가산해 중과세하도록 예정됐습니다.

잔금일, 토지거래허가일에 따라 양도소득세 신고기한과 해당 양도소득세의 세율 적용을 정리해보면 다음과 같습니다. 이번에는 잔금을 받고 허가신청하는 경우로 한정합니다.

1. 잔금일과 토지거래허가일이 2021년 5월31일 이전인 경우
(1) 예정신고: 토지거래허가일이 속한 달의 말일로부터 2개월
(2) 세율: 누진세율 + 10% 가산

2. 잔금일은 2021년 5월31일 이전, 토지거래허가일은 2021년 6월1일 이후인 경우
(1) 예정신고: 토지거래허가일이 속한 달의 말일로부터 2개월
(2) 세율: 누진세율 + 10% 가산

3. 잔금일과 토지거래허가일이 2021년 6월1일 이후인 경우
(1) 예정신고: 토지거래허가일이 속한 달의 말일로부터 2개월
(2) 세율: 누진세율 + 20% 가산

요약하자면, 양도소득세 신고기한에 대한 규정은 토지거래허가를 받은 날에 따라 그 신고기한이 영향을 받습니다. 하지만 세율 등의 적용에 있어서는 양도일 즉, 잔금일이 속한 시기의 규정을 적용해야 한다는 의미입니다.

2021년 5월31일 이전까지 잔금을 받았다면 토지거래허가를 언제받았느냐는 관계가 업습니다. 누진세율에 10%(2주택), 20%(3주택)의 세율이 가산되는 겁니다. 잔금을 2021년 6월1일 이후 받았다면 누진세율에 20%(2주택), 30%(3주택)의 세율이 가산되는 겁니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 강주배 케이텍스서비스 대표 세무사

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com


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