이 기사는 05월 18일 16:47 자본 시장의 혜안 “마켓인사이트”에 게재된 기사입니다.
"셀 타워(통신탑)나 주차장, 마리나, 카지노, 골프장, 스키장 등 '비전통적 부동산'이 앞으로 매력적인 수익원이 될 수 있습니다."
스티브 올벅 스컬프터캐피탈(Sculptor Capital) 글로벌 부동산 대표는 18일 한국경제신문 자본시장전문매체 마켓인사이트와의 인터뷰에서 "비전통적 부동산에 대한 투자가 잘 분산된 부동산 포트폴리오를 구축하는 데 필수적인 요소가 될 것"이라고 강조했다.
스컬프터캐피탈은 1994년에 설립된 글로벌 대체투자 자산운용사로 5월 현재 약 368억달러(약 41조원)의 AUM(운용자산)을 보유하고 있다. 스티브 올벅 대표가 이끄는 부동산 사업부문(Sculptor Real Estate (이하 'SRE'))는 2003년 설립 이후 총 약정액 78억달러(8조8000억원)를 모았으며 미국과 유럽에서 기회추구형(Opportunistic) 에쿼티 및 크레딧 플랫폼에 총 170개 이상의 투자를 단행했다.
다음은 일문일답.
▶오늘날 부동산 채권 시장에서 투자 기회를 어떻게 보고 있는가?
SRE는 매력적인 리스크 조정 수익 기회를 포착하고 잘 분산된 부동산 포트폴리오를 구축하기 위해 전통 및 비전통적 자산 모두에 광범위한 '그물'을 던질 수 있다고 믿는다. 예를들어 지난해 초 팬데믹 직후, 프라이빗 시장 내 부동산 거래는 매수자와 매도자 사이 매매 가격 차이 탓에 갑자기 중단됐다.
투자 기회는 상당한 양의 유동성을 필요로 했던 퍼블릭 부동산 대출 시장에 있었다. 구체적으로 '단일한 자산(single asset), 단일한 차주(single borrower)'를 조건으로 하는 증권화 투자 건, LTV 60% 이하의 '부실' 수준의 자산을 기반으로한 대출채권에 투자한 투자자들은 두자릿 수 가량의 수익을 올릴 수 있었다. 상당한 규모의 정부 지원과 경기부양책이 도입되면서 유동성 충격이 완화되고 부동산 크레딧 시장에 투자기회가 늘어났기 때문이다.
우리는 현재 의무 격리조치로 인한 시장 펀더멘털 하락으로 채무 불이행 및 자본재조정의 필요성이 커진 국면에 접어들었다고 판단한다. 다양한 투자 기회가 있을 수 있다. 부실 채권 판매나 많은 전통 금융기관이 철수한 비전통 자산에 대한 신규 대출, 팬데믹의 영향을 받은 후 안정화 및 재안정화 해야하는 자산에 대한 메자닌 및 우선주 리캡 등이 대표적이다.
▶ 일부 한국 투자자들은 비전통적 부동산에 익숙하지 않을 수 있는데, 좀 더 자세히 설명한다면?
SRE는 2003년 사업을 시작한 이후 호텔, 물류, 사무실 및 다가구 주택과 같은 전통적인 부동산과 셀 타워, 주차장, 마리나, 카지노, 골프장, 스키장 그리고 주거용 부동산 및 의료 관련 부동산 등 비전통적 부동산의 다양한 측면에서 매력적인 기회를 찾는데 주력했다. 다양한 포트폴리오를 구축하기 위해 경제순환과 상관관계가 적은 광범위한 투자처에 접근하는 방식이 가장 좋은 방법이라 생각한다. 설립 이래 25 개의 다양한 자산 클래스에 투자했다.
중점을 두는 비전통적 부동산에는 몇 가지 공통점이 있다. 1. 다양한 경제 상황과의 상관관계가 덜하다는 점 2. 높은 진입장벽 존재(규제 오버레이, 법적 제한 또는 부동산 수준 운영 전문지식의 필요성 포함) 3. 경기 침체를 대하는 유연함(글로벌 금융위기 당시 마리나, 카지노 등) 4. 제한적인 신규 공급 조건(골프, 스키장 등) 5. 전통적 부동산 투자자들에게 외면받기 때문에 경쟁이 덜하다는 점 등이 있다. 이는 투자의 하방위험을 보호하는 구조로 이어져 전체적으로 매력적인 (리스크 조정)수익으로 이어질 수 있다.
▶기존 자산과 비전통 자산 간에 현재 나타나고 있는 가격 이상 현상의 예를 든다면?
역사적으로 관문도시 부동산과 전통적인 부동산 내 유동성 부족은 매우 드물었다. 하지만 코로나19 이후, 채권 및 주식 시장으로 유동성이 흐르면서 상업지구(CBD)사무실과 도심형 멀티 패밀리 부동산들은 어려움을 겪고 있다. 물류센터, 생명 과학, 데이터 센터와 같은 특정 자산군은 공격적인 자금조달로 상당한 양의 유동성을 보유 중이지만, 우리는 리스크가 낮고 전통적 자산들보다 300-400bps가량 높은 프리미엄을 가진 비전통적 부동산 선순위 대출(마리나, 승마장, 카지노 등)을 통해 레버리지 없이 두 자릿수 수익률이 가능한 기회를 찾고 있다.
▶유럽 부동산 채권 시장에선 어떤 기회를 눈여겨보고 있는가?
역사적으로 유럽 채권시장은 부동산 대출 부문에서 은행 등 전통적인 자금조달 시스템에 의존도가 높았다. 미국과는 달리 유럽의 CMBS 시장 또는 대체투자자 시장에는 유동성이 제한적이다. 글로벌 금융위기 이후, 은행들은 선순위 대출의 LTV를 크게 줄이고 특정 비전통적 부동산에 대한 대출활동을 완전히 줄이면서 리스크를 줄였다. 부동산 가치는 하락하고 차입금을 차환하기 위해 투자자들은 높은 LTV가 필요한데, 특히 비전통적 자산군에선 더욱 두드러진다. 이때 은행들은 수요를 충족시켜줄 수 없기 때문에 대체투자자들에게 엄청난 기회가 생긴다.
더구나, 유럽 시장에서 의미하는 '전통 자산'군은 훨씬 제한적이다. 예를들어, 숙박시설 같은 특정 자산군은 펜데믹 이전 미국에서 상당한 유동성을 통해 혜택을 본 반면, 많은 유럽 은행에서는 비전통적 자산이라고 여겨진다. 따라서 펜데믹에 의해 유의미한 타격을 받은 숙박시설 같은 자산군은 유럽 채권시장이 코로나의 여파로부터 회복하더라도 은행 대출창구에서 외면 받을 것으로 예상된다. SRE는 이런 부분에서 상당한 투자 기회가 생길 것으로 판단하고 있다.
▶코로나19 팬데믹으로부터의 회복이 특정 산업에 어떤 영향을 줄 것으로 보는가?
경제 전반과 부동산 시장에서 경기 둔화의 영향을 느낄 수 있었던 과거 경기불황기와 달리, 팬데믹 사태가 가져온 독특한 상황과 정부의 의무격리 조치는 전산업과 여러 경제부문에 다양한 영향을 주었다. 몇몇 세그먼트는 계속 성장할 수 있었지만 (테크놀로지, 이커머스, 생명과학 분야), 나머지는 극심한 고통을 겪어야 했다(크루즈, 숙박산업, 영화관, 음식점 등).
이 분기점 이후 부동산 시장도 이에 맞춰 가진 자와 가지지 못한 자의 시장으로 변화했고, 펜데믹의 영향이 지속되는 한 계속 악화될 것으로 보인다. 공업화주택, 조립주택, 데이터센터, 생명과학 등 특정 자산들은 크게 이득을 보기도 했고, 다세대주택, 카지노 등은 어느 정도 이득을 보았다. 하지만 영화관, 숙박산업, 음식점, 헬스장 그리고 요양원 등 나머지 자산들은 역대 최악의 고통을 겪어야 했고 상업지역 사무용 빌딩의 경우도 좋지 않은 상황이다.
▶오늘날 부동산 채권 투자자에게 있어 고려해야 할 리스크는 무엇이며, 당신의 고민은 무엇인가?
사람들이 일하고, 여가를 즐기며 사는 모습이 코로나19사태 이후 돌이킬 수 없을 정도로 바뀌었다. 이런 영향들이 부동산 시장에 점점 확산되는 데에는 시간이 걸릴 것이지만 궁극적으론 자산군들에 다양한 영향을 줄 것이다. 그리고, 코로나19는 이커머스 확장, 재택근무 추세 증가 특정 부동산 영역에 영향을 주는 기술 발전을 가속화했다. 부동산에 투입되는 자금에 장기적인 영향을 주는 이런 추세는 가격에 장기적 영향을 끼치게 된다.
예를들어, 상업지역 오피스 빌딩을 고려할 때 탄력적 재택근무가 어떤 식으로 현금흐름과 앞으로의 도심 오피스 빌딩 캡레이트(자본환원률·Cap Rate)에 영향을 끼칠까? 사람들을 분산배치 하는 것이 재택근무보다 뛰어날 수 있을까?
새로운 근로 형태로 인해 고용자가 10% 정도의 적은 사무공간을 필요로 한다고 해도 길게 보면 이는 시장을 임대인 주도 시장에서 임차인 주도 시장으로 바꿀 수 있다. 빠른 속도로 임차료와 컨세션에 지대한 영향을 줄 것이다. 하나의 예시일 뿐이지만 이런 추세가 발행 업무와 현금흐름 추정해 최종적으로 자산가치에 어떤 영향을 줄지 이해하는 것은 포스트 코로나 시대를 사는 모든 투자자들의 과제다.
더불어, 부동산 활용에 관한 잠재적 변화와 더 넓게는 미 연방정부가 실행하는 다양한 정책을 종합해보면 인플레이션에 대한 두려움을 발생시킬 수 있고 높은 이자율도 불가피하다. 또 현재 자본구조에 부담을 가중시키고 높은 대출비용과 캡레이트를 발생시켜, 부동산 가치 하락 압력이 생기게 될 것이다.
차준호 기자 chacha@hankyung.com
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