당장 내년 1월부터 총 대출액이 2억원을 초과할 경우 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용된다. 당초 내년 7월에 적용하기로 한 차주 단위 DSR 2단계의 적용 시기가 6개월 앞당겨진 것이다. 총 대출액 1억원 초과 시 적용하는 차주 단위 DSR 3단계도 2023년 7월에서 2022년 7월로 조기 시행된다.
제2금융권 DSR 기준도 강화된다. 현행 60% DSR 기준은 50%로 하향 조정된다. 그간 차주 단위 DSR 산정 시 배제됐던 카드론(장기카드대출)도 내년 1월부터 포함된다. 그야말로 전 금융권에 전례 없는 강력한 대출 규제가 도입되면서 본격적인 '대출 한파'가 불어닥칠 전망이다. 정부가 26일 발표한 가계부채 보완대책 관련 궁금증을 문답(Q&A) 형태로 정리했다.
Q : 차주 단위 DSR 적용 여부를 판단하기 위한 총 대출액의 기준과 적용받는 시점이 구체적으로 어떻게 되는가
A : 내년 1월부터 차주 단위 DSR 적용 차주 여부를 결정하는 총 대출액은 신청분을 포함한 금융권의 모든 가계대출의 합에 따른다. 해당 시점부터 차주의 기존대출과 신규대출 신청분을 합산한 총 대출액이 2억원을 넘길 경우 차주 단위 DSR이 적용된다. 차주 단위 DSR 2단계 시기인 2022년 6월까지는 총 대출액 기준 외에도 규제지역 내 주택담보대출(6억원 초과 주택), 신용대출(1억원 초과)을 받는 경우 차주 단위 DSR 적용 대상에 포함된다. 내년 7월부터는 신용대출과 주담대 여부에 관계없이 총 대출액 기준 1억원 초과 시에 차주 단위 DSR를 적용받게 된다. 마이너스 통장은 한도금액 기준이며, 신규대출로 기존대출의 상환이 예정된 경우에는 상환 예정 금액만큼 총 대출액 계산 시 제외된다.
Q : 기존에 가지고 있는 총 대출이 2억원을 초과하는 경우, DSR 규제 비율을 넘어서는 대출 부분을 상환해야 하는 것인가
A : 아니다. 신규로 대출을 신청하는 경우에만 새로운 규제 방식이 적용되며, 기존 대출에 소급적용해 대출을 회수하는 경우는 없다. 잔금대출 등에 대해서도 경과 규정을 부여해 당초 분양 당시의 기대가 훼손되지 않도록 하고 있다.
Q : 총 대출액이 2억원을 넘긴 상황에서 전세대출이나 중도금대출을 신규로 신청할 경우 차주 단위 DSR이 적용되는가
A : 추가 대출 신청 시 DSR이 이미 40%를 초과했거나, 추가 대출로 DSR이 40%를 넘기게 되면 추가 대출은 불가하다. 단, 예외는 있다. 소득 외 별도 재원으로 상환이 인정되는 대출과 정책적 필요성에 따라 취급한 대출, 소액 대출처럼 적용 실익이 크지 않은 대출 등은 DSR 수준에 관계없이 대출이 가능하다. 차주 단위 DSR 계산 시 예외적으로 제외되는 대출은 아래와 같다.
Q : 올해 분양받은 사람도 잔금대출 취급 시 총 대출액이 2억원을 넘기면 차주 단위 DSR 적용 대상인가
A : 차주 단위 DSR 2단계 시행 시점인 내년 1월 이후 신규 취급된 대출은 2억원 초과 시 원칙적으로 차주 단위 DSR 적용 대상에 해당한다. 단, 잔금대출의 경우 시행일 전까지 입주자모집공고가 있었다면 입주자모집공고일 당시 규정을 적용한다. 즉, 올해 입주자모집공고일 기준으로 분양받은 사람이 잔금대출 취급 시, 총 대출액이 2억원을 초과하더라도 차주 단위 DSR 적용 대상이 아니다. 그러나 올해 내 분양사업장이라도 현재 차주 단위 DSR 적용 대상에 해당한다면 잔금대출 시 DSR 규제를 받게 된다.
Q : 제도 시행 이전 2억원 넘는 신용대출을 보유하고 있었던 차주가 시행일 이후 신용대출의 만기연장하는 경우 차주 단위 DSR 적용 대상에 해당하는가
A : 제도 시행 이후 기존대출을 만기연장하는 경우엔 총액이 2억원을 넘더라도 차주 단위 DSR을 적용하지 않는다. 기존대출의 기한연장, 대환?재약정의 경우엔 DSR을 이유로 대출 한도를 감액하지 않는다는 의미다. 신규대출이란 신규로 취급하는 대출로 기존대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등을 포함한다. 기존대출을 기한연장 하거나, 금리 또는 만기 조건만 변경하는 대환?재약정의 경우 등은 신규 대출로 여겨지지 않는다.
Q : 차주 단위 DSR 적용 대상인 차주가 대출금 일부 상환으로 총 대출액이 2억원 이하가 된 경우, 차주 단위 DSR 적용 대상에 해당하는가
A : 차주 단위 DSR 적용 대상이었으나 대출을 일부 상환하여 기준 금액 이하가 될 경우, 차주 단위 DSR 적용 대상에서 제외된다. 단, 신규 대출 취급 이후 총 대출액이 각 차주 단위 DSR 단계별 총 대출액 기준을 밑돌아야 한다.
Q : 카드론을 차주 단위 DSR에 포함하면 대출 가능 금액은 얼마나 줄어드는가
A : 차주 소득 수준, 기존대출 상환 원리금 등 세부조건에 따라 DSR 수치가 상이해지므로, 사전에 대출 가능 금액을 일률적으로 산정하기는 어렵다. 카드론에 대한 차주 단위 DSR 적용 시 산정 만기는 실제 대출계약서상의 약정 만기를 기준으로 정책적 요소를 고려해 결정할 계획이다. 이를 토대로 한 예시는 아래와 같다.
Q : 신용대출 분할상환 인센티브를 적용받기 위한 요건이 어떻게 되나
A : 올해 7월부터 △별도의 거치 기간이 없고 △분기별 또는 월별 균등분할상환 대출(최장 10년) 구조에 △분할상환금액이 총 대출액의 40% 이상일 경우 분할상환 인센티브를 적용 중이다. 분할상환 신용대출로 인정받는 경우, DSR 산정 시 실제 만기인 최장 10년을 적용한다. 이 경우 일시상환 신용대출 산정 만기 5년 대비 대출 취급 가능 규모가 확대되는 효과를 볼 수 있다.
Q : 최근 강화된 전세대출 심사 규정이 내년에도 유지되는가
A : 최근 은행권이 결정한 강화된 전세대출 심사기준은 불요불급한 전세대출을 선별해 실수요자를 대상으로 대출을 공급하기 위해 자율적으로 취한 조치다. 해당 심사기준은 전세대출을 총량규제에서 제외하는 올해 말까지 적용하는 것으로 알고 있다. 다만, 내년도 전세대출 취급상황 등에 따라 심사 강화 조치는 언제든지 재개될 수 있을 것이라 보고 있다.
Q : 내년도 총량 관리에서 전세대출은 지금처럼 제외되는 것인가
A : 전세대출을 가계부채 총량 관리에서 제외한 것은 전면 중단에 대한 시장 우려가 높았기 때문이다. 금융회사들은 내년도 가계대출 취급계획 수립 시, 예년처럼 전체 총량에 전세대출을 포함해 관리할 예정이다. 이 과정에서 서민층 실수요자의 전세대출은 안정적으로 공급되도록, 분기별로 적정하게 안분되도록 유도할 방침이다.
김수현 한경닷컴 기자 ksoohyun@hankyung.com
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