대형 오피스 빌딩은 다른 부동산 상품과 비교해 월등한 특장점이 있는 상품은 아닙니다. 하지만 수익성, 안정성, 투명성(정보 공개 및 취득 측면) 등에서 균형을 갖춘 상품으로 볼 수 있습니다.
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 영향이 올해 상반기까지는 계속될 가능성이 큽니다. 여기에 기준금리는 상승하는 추세인데다 미국 금리 인상 추이에 따라 올해 추가적인 상승이 예상됩니다. 이처럼 불확실한 시장 상황에서 오피스 상품은 꽤 괜찮은 대안으로 생각됩니다.
그럼에도 일반인들 입장에서는 대형 오피스빌딩은 관리가 어렵고 보유하기에는 부담스럽다는 고정관념이 있습니다. 일반인들이 대형 오피스빌딩에 투자할 수 있는 방법은 없을까요? 비교적 쉽게 투자할 수 있는 방법을 크게 두 가지 정도 소개하겠습니다.
방법1, 어렵고 귀찮은 직접 관리 대신 ‘간접투자 상품’ 투자
AMC(Asset Management Company, 자산관리회사)가 펀드를 통해 매입한 빌딩을 대상으로 한 상품에 투자할 수 있습니다. 부동산을 매입·운영하는 펀드 상품의 주식(리츠)이나 수익증권(부동산 펀드) 매입을 통한 간접 투자 방식입니다.
현재 신한알파리츠(판교 크래프톤타워)와 NH프라임리츠(서울스퀘어, 분당스퀘어, 잠실 SDS타워 등), 디앤디플랫폼리츠(영등포 세미콜론타워)와 SK리츠(SK서린빌딩) 등 해당 권역을 대표하는 A등급 이상 대형 오피스빌딩을 매입해 운영하는 상품들이 유가증권 시장에 상장되어 있습니다. 향후 LG그룹과 한화그룹, 한라그룹 등이 시장에 참여할 예정에 있어 선택의 폭은 점차 늘어날 것입니다.
이 리츠들은 명목상 소유주는 AMC 지만 실질적인 주인은 주주입니다. 대주주뿐만 아니라 소액주주도 지분율은 작지만 건물주로 볼 수 있고, 배당과 매각 손익에 대해 한정적으로 책임지게 되는 것입니다.
방법2, 부동산은 무조건 내 명의로! ‘오피스 분양 상품’
분양(分讓)은 토지나 건물을 여러 개로 나누어 파는 것을 지칭합니다. 섹션형 오피스 분양 상품은 오피스빌딩을 오피스텔이나 아파트처럼 소형으로 쪼개서 파는 상품입니다. 층별로 분양하는 방법과 한 층을 여러 개로 쪼개서 분양(섹션형)하는 유형이 있습니다.1990년대 강남역 사거리 남동 측 코너에 소재한 미진프라자와 서대문역 북측 통일로변에 소재한 충정타워 등의 오피스 상품이 공급되기 전, 소규모 사무실을 개설하고자 하는 수요의 상당수는 오피스텔을 분양받거나 임차했습니다. 하지만, 오피스텔을 사무실 용도로 사용할 경우 욕실을 포함한 화장실과 주방 등이 설치되어 있어 실제 사용 면적이 협소한 단점이 있습니다.
오피스 분양 상품은 이를 개선해 사용빈도가 낮은 주방과 화장실을 제거해 실사용 면적을 넓혔고, 비용까지 절감했습니다. 최근에는 동탄과 고덕 등지에 오피스 분양 상품에 휴식의 개념을 더한 라이브 오피스라는 분양 상품이 공급되면서 상품이 다양해지고 있습니다.
다만, 소형 분양 상품의 경우 업무용 오피스텔과 마찬가지로 사세 확장에 따른 확장성(증평)이 부족합니다. 핵심 업무권역 보다는 주로 서울 외곽 및 수도권에 공급이 한정되어 있으니 투자에 주의를 필요로 합니다.
" 스마트폰으로 대형 빌딩 투자하는 시대"
2010년 1월 애플 이벤트에서 스티브잡스가 1세대 아이패드를 발표하기 이전에도 후지쯔, 도시바 등 여러 PC제조업체에서 태블릿PC를 만들었습니다. 가격과 사용 편의성 등 여러 부분에서 단점을 드러냈고, 일부 얼리 어답터들에게만 선택을 받고 조용히 사라진 사례가 대부분이었습니다. 아이패드가 성공한 이유는 2007년 1월 출시된 아이폰을 비롯해, 스마트폰을 통한 사용자들의 경험과 기술의 성숙 그리고, 충분해진 시장성 등이 결합되었기 때문입니다. 갑자기 태블릿PC 얘기가 왜 나와라고 하실 수 있지만, 대형 오피스빌딩이 포함된 공모 리츠가 많이 늘어나는 이유도 이와 비슷하기 때문입니다. 2001년 리츠(REITs : 부동산투자회사)에 이어 2003년 부동산펀드(REF:Real Estate Fund)까지 간접투자를 위한 제도가 도입됐지만, 도입 이후 10년 간 설정된 공모 오피스 상품은 손에 꼽을 정도였습니다. 공모 보다는 기관투자자가 주도한 사모펀드 상품이 대부분을 차지했던 것입니다. 2000년대 중반에 출시된 오피스 공모 상품의 경우 일반인들이 평소 인지하기 어려운 중소형빌딩이 대부분이었고, 현재 보다 금리가 월등하게 높았기 때문에 이에 대한 관심이 크지 않았습니다.
최근에는 주요 오피스권역 중 가장 각광받는 판교역 역세권에 소재한 크래프톤타워를 비롯해, 강남역(The Asset·옛삼성물산서초타워), 잠실역(삼성SDS타워), 종로(SK서린빌딩), 서울역(서울스퀘어) 등 각 권역을 대표하는 프라임급 오피스빌딩이 공모 상품으로 거래소에 상장되어 손쉽게 주식으로 거래되고 있습니다. 올해에는 한화, LG, 한라 등이 그룹사가 보유한 사옥을 공모 리츠 형태로 유동화 시킬 계획입니다. 이에 따라 소액으로 투자가 가능한 대형 오피스빌딩이 더욱 늘어날 전망입니다.
대형 오피스빌딩을 대상으로 한 공모 리츠 주식 매입을 통해 SK, 삼성, LG, 한화, 신세계, 롯데 등 선호하는 프로야구 구단의 계열사가 입주해 있는 대형 오피스빌딩의 건물주가 될 수도 있습니다. 서울역, 종각역, 강남역, 잠실역, 판교역, 서현역, 영등포역 등 선호하는 핵심 업무지역에 소재한 대형 빌딩을 매입할 수 있는 것입니다.
스마트폰 주식 어플을 통해 대형 오피스빌딩의 임대 수익과 매각 차익을 주식 거래나 배당 형태로 얻을 수 있는 시대가 지금입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 최재견 신영 리서치센터장
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