‘2040 서울도시기본계획’에서 주거지역 아파트 35층 층수 규제가 폐지되면서 압구정·여의도·이촌·성수 등 한강변 주요 재건축 단지의 사업이 빨라질 전망이다. 다채로운 스카이라인 조성이 가능해지면 사업성도 개선되기 때문이다.다만 높이 제한을 없앴을 뿐, 용적률 규제(상한)는 완화하지 않기로 했다. 일각에서 초고층 허용으로 인한 공급 확대는 제한적일 것이라는 지적이 나오는 이유다. 한강변 단지 외에는 여전히 재건축초과이익환수제 등이 부담이 된다는 얘기다.
한강변 성냥갑 아파트 사라진다
서울시는 한강변에서 강 건너를 바라볼 때 지금처럼 칼로 자른 듯한 천편일률적인 스카이라인만 보이는 것은 문제라고 판단했다. 다양한 도시 모습을 담아내려면 유연한 도시계획이 필요하고, 이를 위해 층수 규제를 없앤다는 얘기다.서울시는 ‘2030 서울도시기본계획’ 등을 통해 한강변을 포함한 주거용 건축물 층수를 지상 35층 이하로 제한해왔다. 준주거지역과 상업지역에선 35층 이상이 가능하지만 제2종 일반주거지역은 25층 이하, 제3종 일반주거지역은 35층 이하로만 지을 수 있다.
서울시는 기존 용적률 상한은 그대로 유지하기로 했다. 이 기준을 높여주면 재건축 아파트 가격 상승으로 이어질 수 있어서다. 잠잠해지고 있는 부동산 시장을 들쑤시는 것은 물론이고, 일반 아파트와의 형평성 문제도 제기될 수 있다. 이 때문에 개별 단지가 층수만 높일 수 있도록 해준 것이라고 전문가들은 분석했다. 오세훈 시장도 “용적률 범위 내에서 높이 제한이 사라지는 것이어서 토지 이용 효율 자체가 올라가는 것은 아니다”고 설명했다. 다만 한강변 첫 번째 ‘주동’에 대한 15층 제한은 기존대로 권장할 방침이다. 건축계획에 따라 일부는 최대 20층까지 유연하게 허용해주기로 했다.
서울시는 ‘용도지역제’도 개편해 ‘비욘드 조닝(beyond zoning)’을 새로 마련했다. 주거·업무·상업 등 기능의 구분이 사라지는 미래 융복합 시대에 맞게 주거·업무·녹지 등 복합적인 기능을 배치한다는 개념이다. 용도지역제는 도시 기능이 중복되지 않도록 토지의 용도와 건물 높이, 용적률 등을 제한하는 제도다. 정부, 학계, 전문가 등 의견 수렴을 거친 뒤 법제화를 통해 2025년부터 서울 전역에 단계적으로 적용해나갈 방침이다.
압구정·여의도 등 재건축 속도 기대
재건축을 하면 가구 수가 늘어나는 게 일반적이다. 용적률 상한(제3종 일반주거지역 250%)까지 최대한 많이 짓기 때문이다. 한강변 단지들의 재건축이 완료되면 기존보다 가구 수가 20~30%가량 늘어날 것으로 관측된다. 함영진 직방 데이터랩장은 “35층 높이 기준을 삭제해 창의적인 건축이 증가할 것”이라며 “한강변과 역세권 일대 스카이라인 다변화와 사업성 개선이 예상된다”고 했다.특히 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동 등 한강변 노후 아파트들의 재건축 사업이 탄력받을 것으로 내다봤다. 압구정1~6구역(1만466가구), 여의도아파트지구(6323가구), 용산 이촌동 일대(3448가구) 등 3만여 가구의 재건축 사업성이 높아지기 때문이다. 같은 아파트 단지에서도 한강 조망권에 따라 가격이 수억원씩 차이 나는 상황이어서 초고층 건립은 큰 호재로 받아들여진다.
이미 초고층 건립을 추진 중인 재건축 단지들은 큰 기대를 나타냈다. 강남구 압구정2구역(신현대9, 11, 12차)은 최근 현상설계 공모에 나서면서 건축 규모를 ‘지하 3층~지상 49층’으로 명시했다. 압구정 2구역 관계자는 “전임 박원순 시장 시절부터 사실상 멈춰 있던 강남 재건축이 정상화되는 신호탄”이라고 평가했다.
이촌동의 한강맨션도 최고 층수 68층 높이의 재건축 계획을 마련했다. 조합과 시공사인 GS건설이 서울시에서 인가받은 35층 설계안과 별도로 제안한 것이다. 성동구 성수동 일대는 과거 오 시장이 세운 ‘한강 르네상스’ 일환으로 진작에 50층 계획을 수립했다가 ‘35층 룰’에 막혀 사업이 진척되지 못했다.
안상미/이혜인 기자 saramin@hankyung.com
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