부동산 투자하면서 세금 걱정된다면?…'절세 효과' 누리는 법

올 들어 주택시장은 침체 국면에 들어서고 있지만 부동산 투자에 대한 관심은 여전하다. 급등하는 물가 속에 현금 가치를 지킬 수 있는 현물 자산의 일종으로 각광받고 있어서다. 하지만 각종 세금 부담이 여전한 가운데 직접 투자를 결정하기는 쉽지 않다. 이때 선택할 수 있는 대안이 리츠(부동산투자회사) 투자다. 펀드의 일종인 리츠에 투자하면 부동산 ‘조각 투자’를 할 수 있으면서 세금 부담도 줄일 수 있다.

리츠, 세금 부담 적지만…

국민은행 WM스타자문단이 집필한 《당신에게 필요한 부동산 절세법》에서는 리츠 투자를 통해 얻을 수 있는 절세 효과를 상세히 풀어냈다. 리츠는 부동산에 투자하는 간접투자 상품이다. 투자자들이 리츠에 투자하면 운용사는 해당 자금을 모아 물류창고나 빌딩 등을 매입해 수익을 올리고 이를 투자자에게 배당한다.

리츠는 금융투자 상품으로서 여러 특징이 있지만 세제만 놓고 보면 부동산과 관련한 세금 걱정을 하지 않아도 된다는 것이 가장 큰 장점이다. 투자자가 직접 상가를 매입할 경우 매입 시점에 취득세가 들고 보유하는 과정에서는 재산세를 내야 한다. 상가를 통해 얻은 임대수익에 대해서는 부가가치세 등이 부과된다.

하지만 리츠는 간접투자 상품인 만큼 이 같은 세금을 신경 쓰지 않아도 된다. 리츠 운용 과정에서 수익이 발생하면 배당수익에 대해 소득세를 낸다. 배당수익은 이자수익과 함께 금융소득으로 분류되는 만큼 수익에 대해 14%(지방세를 합하면 15.4%)의 세금이 배당소득 지급 시점에 원천징수된다. 연간 금융소득이 2000만원을 초과하면 금융소득종합과세 대상이 된다. 원천징수한 세금은 이미 낸 것으로 인정해 공제하고, 금융소득 전체 규모에 따라 6~45%의 종합소득세가 부과된다. 금융소득종합과세 대상이 되면 세율이 높은 데다 건강보험료 등의 납부 부담이 늘어날 수 있다.

분리과세 혜택 꼭 받아야

조세당국은 ‘사회 전체적인 균형 발전이나 건전한 자산 형성에 기여하는 금융투자상품’에 대해 분리과세 혜택을 주고 있다. 여기에 해당하면 기존 금융소득세보다 낮은 세율이 적용되면서 금융소득종합과세 대상에서도 벗어날 수 있다. 정부는 2020년부터 리츠 및 부동산 펀드를 분리과세 대상으로 정했다.

이에 따라 리츠의 배당소득에 대한 세율은 9.9%(지방소득세 포함)로 내려간다. 5000만원을 투자해 연 5%의 수익을 올렸을 때 종전 과세 기준에 따르면 38만5000원을 내야 하지만, 분리과세가 되면서 부담이 26만원으로 줄어든다. 금융소득종합과세 대상이라면 절세 효과가 더 커진다. 분리과세가 적용되지 않는다면 동일한 수익에 대해 3배가 넘는 96만2500원의 세금을 내야 한다.

다만 이 같은 분리과세 혜택을 받으려면 몇 가지 기준을 충족해야 한다. 우선 리츠에 3년 이상 투자해야 한다는 조건이 있다. 아울러 투자금액은 5000만원 한도까지 분리과세 혜택을 받는다. 투자일로부터 3년이 지나기 전에 리츠를 매각할 경우 감면받은 세액은 추징된다. 증권사와 은행 등 리츠 판매사에 분리과세 신청서류를 제출한 시점부터 3년간 분리과세가 적용된다는 점도 유의해야 한다. 지난해 12월 말 배당기산일 기점의 리츠를 보유한 투자자라면 올 3월 말 배당이 나오기 전에 과세특례를 신청해야 한다.

리츠에 대한 이 같은 세제 혜택은 2021년까지 적용될 예정이었지만 세법 개정으로 2023년까지 2년 연장됐다.

노경목 기자 autonomy@hankyung.com