서울 강남권의 집값 오름세는 새 정부 출범과 이에 따른 부동산 규제 완화 기대가 선반영된 측면이 있다는 게 전문가들의 설명이다. 현 정부의 재건축초과이익환수제, 실거주 의무, 안전진단, 분양가 규제 등으로 겹겹이 눌려왔던 만큼 강남권 재건축시장이 가장 빠르게 반응할 수밖에 없다는 얘기다. 재건축 연한을 넘긴 1기 신도시가 규제 완화 기대에 덩달아 오름세를 보이는 것도 같은 맥락이다. 다만 차기 정부가 공식 출범하기도 전에 재건축 아파트가 시장 불안 요인으로 떠오른 것은 부담이 아닐 수 없다. 새 정부가 시장의 기대 충족과 부동산시장 안정을 동시에 꾀해야 하는 ‘규제 완화 딜레마’에 직면했다는 지적이 나온다.
◆재건축 기대에 1기 신도시도 신고가
14일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기 성남시 분당구 서현동 시범현대 아파트 전용면적 129㎡는 최근 신고가인 18억1000만원에 거래가 이뤄졌다. 직전 거래가(17억5000만원·작년 10월)보다 6000만원 뛰었다. 같은 지역의 시범삼성·한신 전용 171㎡도 지난 1일 신고가 24억9000만원에 주인이 바뀌었다. 같은 단지의 전용 192㎡가 작년 말 22억원에 거래됐는데 평수가 더 작은 주택형이 2억9000만원이나 높은 가격에 팔린 것이다. 현재 호가는 28억원에 달한다.분당 시범단지는 모두 1991년 준공해 재건축 연한인 30년을 넘긴 곳이다. 새 정부가 안전진단, 실거주 의무 등의 재건축 규제를 풀면 강남 재건축 단지들과 함께 사업에 속도가 붙을 것이란 기대가 크다.
윤석열 대통령 당선인이 후보 시절 공약한 ‘1기 신도시 재정비사업 촉진 특별법’도 1기 신도시의 매수세를 모으고 있다. 이 법엔 1기 신도시의 용적률을 최대 500%로 올리는 내용이 담겼다. 1기 신도시는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 총 5개 지역 30만 가구로 평균 용적률은 169~226% 선이다.
다른 1기 신도시도 비슷한 양상이다. 경기 고양시 일산동구 마두동 백마2단지 극동삼환 전용 114㎡도 지난달 말 최고가인 8억9000만원에 거래됐다. 경기 안양시 동안구 호계동 목련7단지 전용 133㎡는 지난달 최고가인 17억원에 거래돼 직전 거래가(14억8000만원·지난 1월)보다 2억2000만원 뛰었다. 한국부동산원에 따르면 이달 둘째 주(11일 기준) 성남시 분당구 아파트값은 전주 대비 0.01% 올라 상승 전환했다. 전주 0.01% 하락했던 고양시도 0.01% 올랐다.
◆강남 재건축 ‘촉각’…규제 완화 딜레마
서울 지역에선 강남 재건축 아파트값 상승 곡선이 가팔라지고 있다. 강남구는 재건축 추진 단지를 중심으로 호가가 뛰어 전주 0.02%에서 0.04%로, 상승폭이 배가 됐다. 목동신시가지를 중심으로 매수세가 강세를 띠면서 전주 보합세를 나타낸 양천구는 0.02% 올랐다. 지난 1월 셋째 주(0.01%) 이후 12주 만에 상승 전환한 것이다.서울 전체 지역 아파트값은 보합세였다. 강남권 재건축과 고가의 인기 단지는 상승했지만 다른 지역이 대체로 하락해 지역별·가격대 양극화 현상이 나타났다.
서울 집값의 바로미터인 강남 재건축시장이 들썩이면서 새 정부의 고민도 커지고 있다. 부동산시장은 강남 아파트값이 다른 지역의 선행 지표 역할을 해왔기 때문이다. 1기 신도시 재건축 매수세가 살아난 이유 중 하나다. 대통령직인수위원회는 재건축초과이익환수제 부담금 인하, 다주택자 양도소득세 중과 배제, 담보인정비율(LTV) 상한선 조정 등을 검토해왔으나 규제 완화 기대에 부동산시장이 들썩이자 최근엔 속도 조절론이 나오고 있다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “서울 지역은 정비사업을 통한 신규 주택 공급이 전체 공급량에서 큰 비중을 차지한다”며 “규제를 풀어도, 안 풀어도 가격이 오른다면 중장기적 관점에서 규제를 풀어 공급량을 늘려야 한다”고 말했다.
심은지 기자 summit@hankyung.com
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