부동산 전문가들은 규제를 통해 시장을 옥죄기 보단 민간 자율성에 무게중심을 둔 정책의 빠른 실행이 필요한 시점이라고 입을 모았다. 10일 한국경제신문의 '새 정부 부동산팀에 바란다' 설문조사에 참여자한 전체 77명 부동산 전문가의 절반 이상이 규제 완화 속도 조절론에 부정적인 입장을 보인 이유이기도 하다.
시장의 반응을 보면서 규제 완화 시점을 기다리다간 새 정부 임기 동안에도 왜곡된 부동산 시장을 바로잡기 어려울 것이란 우려도 깔려 있다. 다만 부동산 시장 정상화에 대한 실수요자·투자자들의 기대 심리와 원자재 가격 급등 등이 맞물려 당분간 아파트 가격은 오를 것이란 전망이 많았다.
35.1% "보유세·양도세 완화 시급"
새 정부의 최우선 부동산 정책 목표 관련해선 세제 완화와 정비 사업 규제 완화로 의견이 모아졌다. 설문 참여자의 35.1%가 '보유세·양도소득세 등 세제 완화'를 가장 시급하게 추진해야 할 부동산 정책으로 꼽았다. 또 31.2%는 '재건축·재개발 등 정비 사업 규제 완화'를 조속히 추진해야 한다고 답했다. 이 밖에 '공공 주택 공급 확대'(14.3%)와 '신도시 등 택지 개발 확대'(5.2%)부터 추진해야 한다는 목소리도 나왔다.
새 정부가 가장 먼저 손봐야 할 규제로는 대출 규제가 꼽혔다. 설문 참여자의 절반에 육박하는 41.6%가 대출 규제를 부동산 시장 위축과 비정상화의 원인으로 지목했다. 그 다음으로 27.3%가 임대차 3법(전월세상한제·계약갱신청구권제·전월세신고제)을 답했다.
문재인 정부는 가계부채 관리 강화 방안으로 대출 총량 규제 등을 시행했다. 집 값 상승을 막기 위해 주택담보대출비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 등도 강화했다. 새 정부는 일단 생애 최초로 주택을 구입하는 가구에 한해 LTV 상한을 80%로 두기로 했다. 하지만 현재보다 상향 조정 폭이 10~20%포인트에 그치는 데다 DSR 완화는 보류해 반쪽짜리 대책이라는 지적이 많다.
새 정부가 공언하고 있는 주택 공급 확대를 위해선 '재건축 안전진단 기준 완화 등 민간 정비 사업 활성화'(45.5%)를 주문한 부동산 전문가들이 다수였다. '공공택지와 3기 신도시 사업 지속 추진'(26%)과 '도심 공공주택 복합사업'(11.7%), 임대주택 시장 활성화'(11.7%) 등의 의견도 나왔다. 아울러 부동산 전문가 2명 중 1명은 이같은 정비 사업 활성화를 위해선 '분양가 상한제의 합리적 개선'(59.7%)이 필요하다고 제안했다.
68.9% "아파트 가격 오를 수밖에"
전체의 68.9%는 새 정부 출범 첫해 아파트 가격이 현재보다 오를 것이라고 예상했다. 가장 많은 29.9%가 '3~5% 상승'을 내다봤다. 28.6%는 '1~3% 상승'을 점쳤지만 10.4%는 '5% 이상 상승'을 제시했다.
이런 집 값 상승 전망엔 실수요자·투자자들의 심리적인 요인과 국내외 시장 상황이 복합적으로 맞물려 있다. 일단 새 정부가 대통령 선거 과정에서부터 국정과제 발표 때까지 공공연히 부동산 시장 정상화를 강조하고 있기 때문에 실수요자·투자자들의 심리 기저엔 기대감이 자리하고 있단 얘기다. 하지만 이런 기대 심리 확산에도 단기적으로 주택 공급 물량이 충족되는 건 쉽지 않아 결국 집 값이 오를 수밖에 없다는 논리다.
또 물가 상승률이 가팔라지고 있는 상황에서 시멘트·철근 가격 등 아파트 원자재 가격이 빠르게 오르고 있어 신규 아파트 분앙 가격 상승으로 연결될 것이란 의견도 많다. 신규 아파트 분양가가 높아지면 주변 시세까지 동반 상승할 가능성도 점쳐진다는 분석도 나왔다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "원자재 가격 급등으로 인한 공사 원가 상승은 직접적으로 아파트 분양가에 영향을 줄 수밖에 없고, 정비 사업의 활성화는 지역 가치 개선으로 필연적으로 가격 상승을 일으킬 것"이라며 "수도권광역급행철도(GTX)처럼 대형 개발 사업도 해당 지역의 집 값을 끌어올리는 핵심 요인이라 새 정부에서 집 값 하락 요인을 찾기 어렵다"고 말했다.
물론 서울 강남구와 1기 신도시를 중심으로 가격 상승 폭이 클 전망이지만 그 외에 수도권이나 지방 지역에서 상승 폭이 크지 않아 지역별 양극화가 이어질 것이란 분석이 많다.
새 정부 출범 첫해에 아파트 전세 가격 역시 84.5%가 상승할 것이라고 예상했다. 36.4%가 '1~3% 상승'을, 32.5%가 '3~5% 상승'을, 15.5%가 '5% 이상 상승'을 점쳤다. 무엇보다 전세 가격 상승은 계약갱신청구권(2+2년)과 전·월세 상한제(5% 룰)를 도입한 임대차법 개정 영향이 컸다. 세입자 보호 취지로 도입된 임대차법 개정은 결과적으로 이중·삼중 가격 형성을 초래했다. 최근 시세를 반영한 신규 계약과 5% 이내로 보증금을 올린 갱신 계약 간 괴리가 생기면서다.
오동훈 서울시립대 도시행정학과 교수는 "오는 7월이면 개정 임대차법이 도입 2년을 맞는데, 이에 맞춰 계약갱신청구권이 만료돼 임대인들이 전세 가격을 높이려고 할 것"이라며 "전세 물량이 부족한 상태에서 매매 가격이 상승한 영향도 당연히 전세 가격 상승으로 이어질 수밖에 없다"고 말했다.
이렇다 보니 설문 참여자의 59.7%가 개정 임대차법 관련 '단기적으로 시장 불안 요인을 줄이고 장기적으로는 철폐해야 한다'는 의견을 내놨다.
김은정/이혜인 기자 kej@hankyung.com
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