이 기사는 05월 18일 17:30 “마켓인사이트”에 게재된 기사입니다.
국내 주요 기관투자가(LP)로서 수 조원의 자금을 집행하는 대체투자 전문가들은 "코로나19와 풍부한 유동성이 맞물렸던 지난 2년간 과감한 투자활동을 했다면 올해는 보수적으로 투자 전략을 세울 것"이라고 말했다.
18일 한국경제신문이 주최한 'ASK 2022 글로벌 대체투자 콘퍼런스'에서 부동산 분야 패널 토론자로 나선 이들은 "금리 인상은 부동산 시장에 막대한 영향을 미칠 것"이라며 "사모대출이나 채권 투자 위주로 투자 포트폴리오를 조정할 것"이라고 말했다. 또 올해부터 해외 출장이 가능해진 만큼 호주와 일본 중심으로 투자 기회를 물색할 것이라고 설명했다.
다음은 패널 토론 전문.
<참석자>
우아람 세빌스인베스트먼트매니지먼트 시니어디렉터(※사회자)
송창은 대한지방행정공제회 해외부동산팀장
이종민 새마을금고연합회 부동산금융본부 부장
어지루 ABL생명보험 자산운용전략본부 팀장
▷우아람: 올 상반기 관심 있었던 투자에 대해 말해달라. 최근 제안받은 투자 기회 중 작년 대비 변화 감지한 것은?
▷송창은: 작년과 재작년에 너무 적극적으로 투자한 면이 있다. 올해는 슬로우 다운하는 분위기다. 기존에 거래하던 운용사 위주로 거래하고 있다. 해외 출장을 재개하면서 새로운 제안이 많이 들어오고 있다. 코로나 이전에는 기존에 많이 투자하던 오피스, 물류, 임대주택 위주였는데 요즘은 그 외 라이프사이언스, 니치 마켓 등 다양한 섹터와 다양한 지역에서 제안이 들어오는 것을 느낀다.
▷이종민: 블라이드 펀드의 경우 과거에 비해 후속펀드 출시가 빨라졌다. 신규 펀드를 2년 만에 출시하는 곳들도 나오고 있다. 코로나19 기간 동안 급속한 변동성 시기에 신속하게 자산 매입하고 펀드 소진하면서 새로운 펀딩에 들어가는 것이다. 프로젝트 펀드의 경우 과거 2년 동안 캡레이트(Cap rate：부동산 매입금 대비 순수익률) 하락에 대한 불안감으로 신축 자산에 대한 선매입이 증가하고 있다. 미국 오피스빌딩 같은 실물 투자는 해외 대체투자 수익률을 충족하기 어렵기 때문에 개발 투자보다 리스크가 작고 실물 투자 보다는 높은 수익률을 내는 투자 기회를 찾고 있다. 새마을금고연합회는 코로나19 시기 현지 실사가 여의치 않아 해외 블라인드 펀드 통해 간접펀드 방식으로 투자를 진행했다. 프로젝트 펀드의 경우 국가간 이동 자유로워져 선별적으로 투자를 진행할 계획이다.
▷어지루: 2020년 ASK 10월 콘퍼런스에서 저평가 자산에 투자하라는 키워드가 나왔고 이에 공감하면서 그에 맞게 투자했다. 코어 투자 많이 했고 밸류애드 자산에 투자해 좋은 성과 얻었다. 투자 기간을 짧게 짜서 신속하게 대응할 수 있는 구조를 만들었다. 올해 역시 작년과 기조가 바뀌지 않았다. 에쿼티(지분) 보다는 대출투자에 중점 두고 있다. 해외에서 제안 많이 주는데 아쉽지만 에쿼티 투자 제안이 많다. 수동적이지 않고 직접 리서치하고 회사의 전략에 맞는 운용사 찾아서 투자처 발굴하는 전략을 가지고 올해 투자할 계획이다.
▷우아람: 최근 해외 여행 후 격리 요건이 완화돼 해외 출장 이 재개됐다. 송 팀장님이 최근에 해외출장 다녀왔는데 어땠나?
▷송창은: 열흘 정도 미국 뉴욕, 워싱턴과 선벨트 지역인 피닉스, 엘에이 지역에 다녀왔다. 6월 초 유럽 출장을 계획하고 있다. 실제로 본 것을 바탕으로 전략 짤 것이다. 미국 출장에서 느낀 것은 차별화가 심화되고 있다는 것이다. 평균적으로 시장을 보면 안되고 좋은 곳과 나쁜 곳이 극명하게 갈리고 있다는 점을 봐야 한다. 섹터로 볼 때 물류와 임대주택이 인기가 너무나 뜨겁다. 반면 오피스는 식고 있다. 지역으로 보면 재택근무 때문인지 대도시 부동산시장은 고전하고 있고 오스틴, 피닉스 같은 선벨트 지역은 좋아지고 있다. 차별화를 보고 전략 짜야겠다고 생각했다.
▷어지루: 당사도 올해에는 해외출장을 계획 중이다. 주목적은 투자 자산을 실사하는 것이다. 코로나19 기간 동안 당사가 투자했던 자산들을 관리하는 운용사들을 방문하는 게 우선순위다. 어려운 기간 동안 당사 자금 관리 잘해준 운용사와의 신뢰를 기반으로 추가 투자도 이어나갈 것이다. 외형을 늘리기보다 내실을 다지도록 실사를 계획 중이다. 출장은 호주와 유럽 고려 중이다.
▷우아람: 팬데믹 등 외부환경의 변화를 맞아 기관투자가들의 투자 전략에 조정이 있었던 것 같다. 이제 엔데믹에 접어드는데 이에 대비한 전략적인 변화는?
▷송창은: 펜데믹 전에는 방어적으로 가자는 전략이었다. 경기에 덜 민감한 임대주택 등에 주로 투자했다. 에쿼티 투자를 많이 해왔는데 대출 투자를 늘려서 경기 하방에 대비하자는 생각이었다. 그러다 코로나19가 발생했는데 일시적인 현사이라고 생각해서 방어적 전략에서 공격적 전략으로 바꿨다. 주로 투자한 것이 글로벌 상장리츠, 개발 프로젝트였다. 이제 팬데믹 이전으로 돌아가기 때문에 다시 방어적 전략으로 가겠다거 생각하고 있다. 신규 투자도 해야겠지만 하방에 대비해서 회수에 신경을 많이 쓰고 있다. 코로나19 동안 개발한 프로젝트가 완공되면서 회수를 통해 매각 차익 내고 있다. 글로벌 리츠는 90% 이상 회수했다. 부동산 투자에 긍정적으로 전망을 많이 하지만 불안감도 있다. 향후 2~3년 동안은 물가 상승으로 인해 수익이 좋을 것이라고 생각한다. 하지만 금리 상승으로 인해 가격이 오르기보단 내릴 확률이 더 크다고 본다. 그런 측면에서 보수적으로 투자하고 있다. 전망이 좋은건 금리 상승을 견디겠지만 불투명한 건 금리 상승에 바로 영향을 받을 것이다. 금리 영향에 대한 차별화를 보고 전략 짤 것이다. 전반적으로는 보수적으로 준비하고 있다.
▷이종민: 섹터에 대한 의견이 있다. 전자상거래 성장세를 감안해 물류시설 투자는 적극 검토할 계획이다. 다만 전세계 물류 거점이 되는 회사들의 가치가 너무 많이 상승했고 우크라이나 사태라든지 인플레이션으로 공사비가 많이 증가하고 있어 투자 수익률에 대해선 고민이 있다. 오피스 빌딩은 기존에 최우선 검토했던 영역이지만 올해는 좀 신중하게 접근할 생각이다. 재택근무라든지 업무 시설 수요에 대한 근본적 변화가 나타나고 있다고 생각한다. 이러한 패러다임의 변화를 살펴보고 오피스 빌딩에 대한 내부적인 투자 가이드라인 설정해야 한다. 최근 가장 제안 많이 받은 분야는 주거 시설과 관련한 분야다. 특히 멀티패밀리(다세대주택) 시설에 대한 제안이 많다. 멀티패밀리 시설이 매력적인 이유는 안정적이기 때문이다. 오피스는 재택근무, 리테일은 전자상거래 셧다운 등의 문제 때문에 2년 동안 수요 침체를 겪었다. 멀티패밀리 시설은 코로나19 초기 공실률을 보이긴 했지만 빠른 회복 보여줬고 안정적 임대료 상승세를 나타내고 있다.
▷어지루: 올해는 위험 분산에 집중할 것이다. 추가로 두가지를 제안하고 싶다. 자산 리사이클링과 선택적 투자다. 투자 만큼 중요한게 이익 실현이다. 또 수익률 만큼 중요한게 유동성 확보다. 코로나19 기간 동안 자산 가치가 빠지고나서 최근 많이 회복되고 있는데 과거 좋았다고 생각한 자산이 지금은 좋지 않을수 있고 과거 별로였던 자산이 지금은 좋을수 있다. 이번 기회 통해 포트폴리오를 다시 조정할 계획이다. 금리가 높은 시기에 대체투자 뿐만 아니라 채권 비중을 높여 전체적인 포트폴리오를 조정할 것이다. 선택적 투자는 엑시트한 자금을 가지고 신규 투자를 할 때 필요한 전략이다. 그동안 투자한 적 없는 지역에선 수익률이 낮더라도 안전하게 투자하고 반면에 투자를 많이 했던 지역에선 과감하게 높은 수익률을 보고 투자하는 것이다. 섹터만큼 중요한게 국가와 지역이라고 생각한다. 멀티패밀리, 물류 등에 대해선 적극 고려할 것이다. 미국 유럽 보다는 아시아와 호주에 집중할 계획이다.
▷우아람: 금리 상승 압박이 있다. 당분간 추세적으로 이어질텐데 자산 관리 전략에 변화가 있을까?
▷어지루: 금리 상승은 대체투자에 있어 매우 민감하고 중요한 포인트다. 당사는 금리 인상 흐름에 맞추거나 저평가된 자산에 투자해 차익을 취하는 전략을 갖고 있다. 현재의 위치에션 대출 투자가 제일 많다. 기준금리가 오를수록 수익률도 오르는 구조다. 2023년부터 가능하면 변동성 적은 자산에 투자하고 싶은데 그게 바로 대출이다. 그렇다고 대출만 할 수는 없다. 에쿼티 투자가 수익률이 높기 때문에 포기할 수는 없다. 이미 가격이 많이 오른 자산보다는 인플레이션 만큼 오를 수 있다고 판단되는 자산에 선택적 투자를 할 것이다. 메자닌 투자에 대해서는 수익률 대비 리스크가 높다고 판단해 불확실성이 많은 요즘 상황에서는 우선순위에서 밀려나 있다.
▷이종민: 금리 인상은 캐피탈 마켓 최대 이슈다. 부동산시장에 막대한 영향 미칠 것이다. 대출 투자는 단순히 금리가 올라가면 수익률 상승할텐데 긍정적인 측면만 보기보다 담보자산의 가치 하락으로 인해 안정성이 낮아질 것을 우려하고 있다. 자산 가치의 성장성이 기대되는 섹터 위주로 선별할 계획이다. 물류 등이 해당된다. 대출 중에서도 메자닌 후순위 대출은 리스크에 상응하는 안전 장치가 마련된 투자 위주로 보수적으로 선별해서 투자 검토할 계획이다. 금리 상승기에 투자 비용이 증가하고 자산가치 하방 압력을 상쇄할 수 있는 코어 자산 투자나 밸류애드 전략에 주목하고 있다.
▷우아람: 팬데믹 동안 아시아 지역의 대응 능력이 우수했다고 평가받는다. 아시아에 대한 관심이 높아지고 있는데 아시아 지역에 대한 투자 현황과 계획은?
▷송창은: 아시아 비중을 늘리는 게 좋다는 보고서를 보고 있다. 당사의 지역적 투자 배분은 미국 50%, 유럽 30%, 아시아 15% 정도다. 아시아 투자를 늘려야 한다는 분위기가 있다. 다만 뜯어보면 투자할 만한 아시아 국가가 제한적이라고 본다. 일본과 호주에 제일 많이 투자한다. 전세계적으로 금리 인상에 대한 두려움이 있는데 일본은 유일하게 두려움이 없는 시장이기 때문에 검토하고 있다.
▷이종민: 해외 블라인드 펀드의 아시아 밸류에이션 펀드를 통해 투자하고 있다. 일본이나 호주 지역 투자를 활발히하고 있다. 아시아는 인구 성장률과 성장 잠재요인이 충분하기 때문에 선별적으로 투자한다면 긍정적인 결과를 기대할 수 있을 것이다. 아시아 지역 중 눈여겨보는 지역은 일본과 호주다. 호주는 개방적인 이민 정책과 높은 출산율을 바탕으로 성장성이 있다고 평가받는다. 일본은 만성적 인플레이션에도 불구하고 중앙은행의 저금리 정책을 통해 수익 창출할수 있다는 장점이 있다. 다만 아시아보다는 유럽이나 미국에 좀 더 집중할 계획이다.
박시은 기자 seeker@hankyung.com
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