인구 고령화에도…'서울 아파트 집값 불패' 4가지 이유

서울 아파트가 자산으로서 상대적으로 좋은 투자처라는 분석 결과가 나왔다. 수익률이 높고, 변동성은 낮다는 이유에서다. 인구 고령화에도 서울 지역 아파트에 대한 수요는 유지될 것이란 전망이다.

한국은행이 23일 발표한 보고서 '자산으로서 우리나라 주택의 특징 및 시사점'에 따르면 서울 지역 아파트는 지난 16년간 연평균 수익률은 주식과 비슷했지만, 변동성은 크게 낮았던 것으로 나타났다.

2006년 1분기부터 지난해 3분기까지 16년간 전국 주택의 연평균 수익률은 3.4%였다. 서울 아파트의 연평균 수익률은 4%로, 전국 평균을 웃돌았다. 이 기간 코스피 연간 수익률은 4.6%를 기록했다. 변동성은 크게 차이가 났다. 코스피는 이 기간 변동성 지수가 420이었지만, 서울 아파트는 9.6에 불과했다. 숫자가 크면 클수록 가격 변동성이 높다는 의미다.

변동성 낮으면서 수익률 높아

서울 아파트가 자산으로서의 가치가 상대적으로 큰 첫 번째 이유는 높은 도시화로 인한 안정된 수요를 꼽을 수 있다. 보고서는 "인구 고령화에도 불구하고 수도권을 중심으로 인구 및 경제력이 집중되면서 해당 지역에 주택 수요가 높은 수준으로 유지되고 있다"며 "지식산업 위주 산업구조 변화 등을 감안할 때 서울 등 수도권으로 집중 현상은 심화할 가능성이 높다"고 전망했다.

또 초·중등 교육에 대한 높은 선호도가 서울의 아파트 수요를 지속시키는 원인이다. 한국의 교육비 지출 규모는 국내총생산(GDP) 대비 5.5%로, 경제협력개발기구(OECD) 42개국 가운데 1위다. 방과 후 수업 참여 시간 역시 33개 OECD 주요국 가운데 1위다. 보고서는 "초·중등 과정의 사교육 의존도가 높은 점도 서울 및 수도권 아파트의 선호를 높이는 요인으로 작용한다"며 "사교육 참여율, 교육비 등은 서울 등 대도시 중심으로 높게 나타난다"고 지적했다.

이어 "사교육 서비스는 접근성이 우수한 대도시, 아파트 밀집 지역 중심 분포한다"며 "학원 분포는 수도권에, 서울의 경우 대규모 아파트 단지가 있는 강남, 서초, 송파, 목동, 상계동 등에 밀집해 있다"고 덧붙였다.

일정 기간이 되면 재개발·재건축이 가능한 것도 서울 아파트가 자산으로서 유리한 조건이라고 보고서는 지적했다. 보고서는 "우리나라의 경우 주택이 노후화될수록 재개발·재건축 기대가 강해지면서 가치가 상승한다"며 "건축 기술 발전, 인구·주택수요 증가, 택지 부족 등 여건의 변화로 높은 용적률의 아파트 건설이 가능해지면서 서울을 중심으로 재건축 시세차익이 가능한 환경 조성된다"고 밝혔다.

그러면서 "재건축 등으로 주택으로서 수명이 정형화(30~50년)돼 있어, 단독주택 등에 비해 건축 수명에 대한 불확실성이 낮아 투자하기가 용이하다"고 했다.

"서울 아파트 주택재고 불충분"

주택 재고가 충분치 못한 것 역시 서울 아파트 시세를 떠받치는 요인이다. 한국은 인구 1000명당 주택 수를 나타내는 주택 재고에서 OECD 34개국 중 27위를 기록했다. 특히 서울의 주택 재고는 31.5%로, 지방(40.7%)보다 적었다.

아파트 고유의 특징도 자산 가치를 높이는 이유 가운데 하나로 분석됐다. 보고서는 "아파트는 표준화 정도가 높고, 거래가 많으며, 공동으로 관리되는 특징이 있다"며 "아파트는 표준화 정도가 높아 가격 외에 고려해야 할 사항이 적은 만큼 건축물에 대한 전문지식 없이 의사결정을 쉽게 할 수 있다"고 했다. 주택 소유자가 주택 소재지 이외의 지역에서 거주하는 비중이 지방보다 서울에서 더욱 높은 점이 서울 지역의 주택이 자산으로서 유리하다는 근거라고 보고서는 제시했다.

보고서는 대출 규제 완화가 서울 아파트의 가격 상승을 더욱 부추기고, 지방 아파트의 가치는 하락시킬 것이라고 분석했다. 보고서에 따르면 주택담보대출비율(LTV)을 상향 조정하는 대출 규제를 완화할 경우 서울 지역 아파트의 자산가치 반응은 일정 기간 0 이상(+)을 유지하며 오른 것으로 나타났다. 반면 지방 지역 아파트의 자산 가치는 0 이하(-)에서 움직이며 하락했다.

보고서는 "서울 지역 아파트의 구매 여건이 개선되면서 관련 수요는 증가하는 반면 자산으로서 대체 관계에 있는 지방 아파트 수요는 감소하기 때문으로 해석된다"고 설명했다.

부동산 시장 안정되려면…

부동산 시장을 안정시키기 위해서는 주택 공급 확대가 필요하다는 게 보고서의 제안이다. 주택 공급 확대는 지역과 주택 유형에 상관없이 자산 가치를 낮추는 것으로 분석됐다.

보고서는 "(금리나 대출 규제와 같은)수요를 관리하는 정책은 지역에 따라 효과가 다르게 나타나는 반면, 공급정책의 효과는 상대적으로 뚜렷하다"며 "공급정책을 통해 우리나라 주택이 자산보다 내구재로서 중요도가 높아지게 되고, 이에 따라 선호 지역이 다양화된다면 주택의 자산가치 안정에 기여할 가능성이 크다"고 밝혔다.

이 보고서는 한은 조사국의 성병묵 차장, 김찬우 과장, 황나윤 조사역이 작성한 것으로, 한은의 공식 견해는 아니다.

조미현 기자 mwise@hankyung.com