가족 간에 부동산을 활용하는 사례가 다양하다. 가족 간에 부동산을 무상으로 임대하거나 가족 소유의 부동산을 담보로 금전을 빌릴 때는 다양한 세금 문제가 생길 수 있어 주의해야 한다.첫째, 특수관계인 간에 주택 상가 등 부동산을 무상으로 임대할 경우 무상사용 이익에 대해 증여세가 매겨질 수 있다. 다만 부동산 무상 사용 시점부터 향후 5년간 무상사용 이익 합계액이 1억원 이상인 경우에만 과세한다. 무상 사용 이익의 계산법은 다음과 같다.
무상사용 이익(5년간) = 부동산 가액 x 2% x 3.7908
따라서 시가 13억원짜리 집을 자녀에게 무상 임대하는 경우 무상 사용 이익은 9856만원으로(13억원×2%×3.7908) 증여세가 부과되지 않는다. 하지만 시가 14억원인 집이라면 무상 사용 이익 1억614만원 전체를 증여재산으로 봐 증여세가 매겨진다. 무상 사용 시점부터 5년이 지난 뒤에도 계속 무상으로 사용하는 경우에는 5년이 되는 날에 다시 무상 사용 이익액에 대해 증여세가 매겨진다. 예외적으로 소유자와 함께 거주하는 주택은 증여세가 과세되지 않는다. 부모 집에 자녀가 함께 거주하는 경우에는 증여세가 없다.
직계존비속 간에 주택을 무상 임대할 때는 소득세와 부가세 문제가 없다. 그러나 상가를 무상으로 임대하는 경우 임대료의 시가를 기준으로 임대인에게 소득세와 10% 부가가치세가 매겨진다. 만약 임대료의 시가를 알 수 없을 때에는 다음과 같이 계산한 금액을 시가로 본다.
임대료 시가=부동산의 시가 x 50% x 임대일수/365 x 정기예금이자율(현재 1.2%)
여기서 부동산의 시가란 매매사례 가액이나 감정가액이 없다면 기준시가를 적용하고, 무상 임대에 따른 수입금액이 4800만원 이하인 경우 부가세를 부담하지 않는다.
둘째, 특수관계인의 부동산을 무상담보로 이용해 금전 등을 차입하는 사람은 무상담보이익에 대해 증여세가 매겨질 수 있다. 무상담보이익은 1년 단위로 계산한다. 연간 무상담보이익이 1000만원 이상일 때만 과세한다. 증여 시기는 차입 기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 차입 기간은 1년으로 한다. 차입 기간이 1년을 초과하는 경우 그 부동산 담보 이용을 시작한 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보 이용을 개시한 것으로 본다.
무상담보이익(1년간) = 차입금 x 적정이자율(현재 4.6%) - 실제 지급이자
따라서 자녀가 부모 소유 부동산을 담보로 2억원을 대출받았다면 무상담보이익이 920만원(2억원×4.6%)이므로 증여세가 과세되지 않는다. 그러나 3억원을 대출받았다면 무상담보이익인 1380만원(3억원×4.6%)에 대해 증여세가 매겨진다.
이때 성인 자녀라면 10년간 누적해 5000만원까지는 증여재산공제액 이하이므로 문제가 되지 않지만, 사전 증여한 재산과 합산해 5000만원이 넘으면 증여세를 납부해야 한다.
한편 3억원을 대출받고 자녀가 부모에게 380만원을 초과하는 이자를 지급하면 무상담보이익이 1000만원 미만이 돼 증여세 과세를 피할 수 있다. 이처럼 가족 간 부동산 거래와 이용에 앞서 세금 문제를 미리 챙겨야 나중에 얼굴을 붉히는 일을 막을 수 있다.
이승현 진진세무회계법인 대표
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