최근 금리가 급등하면서 부동산 시장이 얼어붙고 있습니다. 미국에서는 물가상승률이 2% 내로 안정될 때까지 계속 금리를 인상한다는 방침이기에 국내 기준금리도 계속 올라가는 형국입니다. 그 여파로 아파트와 오피스텔, 꼬마빌딩 등 대부분의 부동산이 영향을 받게 됐습니다. 거래절벽에 가격을 대폭 낮춘 급급매 위주로 매매가 이뤄지면서 심리적인 하락이 실거래까지 이어지는 상황입니다.
부동산 가격이 하락하고 있지만 투자 성공 사례도 찾아볼 수 있습니다. 스포츠 스타 가운데 부동산 투자 1위라는 서장훈 씨가 대표적입니다. 그는 22년 전인 2000년, 경매를 통해 서울 서초구 서초동의 꼬마빌딩을 28억원에 매입했습니다. IMF로 저렴한 빌딩 매물이 쏟아지던 시기에 사들인 것인데, 최근에는 가격이 450억원까지 상승한 것으로 알려졌습니다.
최근 부동산 시장은 서장훈 씨가 꼬마빌딩을 매입했던 22년 전과 비슷한 상황으로 흘러가고 있습니다. 금리 인상 여파로 지난달 서울 꼬마빌딩 매매는 45건에 그쳤다고 합니다. 올해 1월부터 9월까지 누적 매매 건수는 1300여건으로 2300여건에 육박했던 지난해 같은 기간에 비해 약 40% 줄었습니다.
꼬마빌딩에 투자해도 수익률이 낮기 때문에 거래가 위축된 것으로 볼 수 있습니다. 100% 본인 자금으로 빌딩을 매입하지 않는 이상 대출이자가 오르면 수익률은 낮아집니다. 소비자물가가 오르면서 세입자 수입이 줄고 공실률도 높아졌습니다. 올 상반기 명동의 공실률은 52.5%, 가로수길도 28.7%로 나타났고 강남 상권 공실률도 22.9%에 달하는 것으로 집계됐습니다.
그러면 IMF와 비슷한 분위기의 부동산 하락기이니 꼬마빌딩에 투자해야 할까요? 그리고 서장훈 씨처럼 20년 정도 보유하면 가치가 오를까요? 당분간 금리가 오르면 대출이자도 늘어나기에 투자수익률 측면에서 빌딩 가치 상승에 대한 기대가 줄어들 가능성이 있습니다. 막대한 대출이자를 내면서 20년 이상 기다리는 일도 쉽지 않죠. 그렇기에 엘리베이터를 설치하거나 건물을 리모델링해 차익을 얻기도 합니다.
다른 방법으로는 고층으로 재건축하는 방법이 있습니다. 정부의 2·4대책이나 8·16대책에서도 역세권 내 용적률을 상향해 고밀화한다는 방안이 발표된 바 있습니다. 쉬운 일은 아닙니다. 대부분 역세권 빌딩은 장사가 잘되는 만큼, 세입자도 퇴실을 거부하기에 명도소송을 하게 됩니다. 시간을 들여 소송하고 기존 빌딩을 허물고 새로 짓는 비용까지 감안하면 사업성이 나오지 않습니다.
이런 경우엔 아파트 리모델링에 활용되면서 알려진 수직증축, 지하 증축 리모델링 공법이 대안이 될 수 있습니다. 기존 꼬마빌딩을 허물지 않고 세입자도 영업을 그대로 영위하면서 증축하게 되면 세입자와 갈등을 피하면서 건물 가치를 높일 수 있습니다. 고밀화를 추진하는 정부나 지자체 입장에서도 반대할 이유가 없겠죠.
부동산 하락기를 이용해 꼬마빌딩에 투자하실 분은 수직증축, 지하 증축 가능 여부를 확인하시기 바랍니다. 20년 이상 기다리지 않고도 빠르게 투자수익률을 상승시킬 방법입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수
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