전세계약은 임차인이 임대인에게 전세금을 전부 지급하는지 아니면 전세금과 월세를 같이 지급하는지에 따라 그 유형을 달리한다. 최근에는 부동산 전세 사기 등의 이유로 전세금을 줄이고 월세를 늘리는 방식의 반전세 계약을 많이 체결하고 있다. 보증금을 최대한 줄이면 추후 주택임대차 계약에서 분쟁이 발생하더라도 보증금을 전부 회수할 가능성이 높아진다. 분쟁 발생 시 보증금을 최대한 많이 되돌려받을 수 있는 방법에 대해 알아보자.전세금만 지급하는 전세계약을 체결하고 있는 임차인이 전월세로 전환하고자 할 때를 생각해 볼 수 있다. 이때는 전월세 전환율을 계산해 그 범위 내에서 전환이 가능하다. 일방적인 전환은 불가능하고 당사자 간 서로 합의를 한 경우에만 가능하다.
전월세 전환율에서 허용되는 범위는 한국은행 기준금리 3%를 기준으로 계산하는 경우 연 5% 이내가 된다. 즉 전월세 전환율은 현재 5% 이내로만 정할 수 있고 그 계산식은 5% ≥ [(월세x12개월) ÷ (전세보증금 - 월세 전환 시 보증금) x 100]이 된다. 참고로 임차인이 월차임 전환율을 초과해 월세 또는 보증금을 지급한 경우에는 초과 지급된 월세 또는 보증금의 반환을 청구할 수 있다.
처음부터 전월세 계약을 체결하는 경우 전세금을 얼마로 할지가 중요하다. 전세금 규모에 따라 소액보증금으로 보호받는지 여부가 달라지기 때문이다. 소액임차인으로 인정받는 기준은 지역마다 다르다. 서울은 임차인의 보증금이 1억5000만원 이하인 경우다. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시는 1억3000만원 이하여야 소액임차인으로 인정받을 수 있다.
소액보증금을 지급해 소액임차인으로 인정되는 경우 여러 가지 이점이 있다. 소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제받지 못해도 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있다. 또한 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류가 금지된다.
만약 소액보증금으로 인정되지 않는다면 전월세 계약을 체결하는 즉시 전입신고 및 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권을 확보할 필요가 있다. 대항력과 우선변제권은 전입신고와 확정일자를 갖추는 시점에 따라 주택의 경매에서 다른 권리와의 우선순위가 달라지므로 선순위인지 여부를 확인할 필요가 있다.
소액임차인으로 인정되더라도 보증금 중 일정액에 대해서만 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리가 생긴다. 즉 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다. 나머지 보증금을 보호받기 위해서는 위에서 말한 대항력과 우선변제권을 모두 선순위로 갖춰야 한다.
마지막으로 생각해 볼 수 있는 보증금 감액 방법은 주택임대차보호법상 차임 등의 감액청구권이다. 즉, 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 있더라도 경제 사정의 변동 등으로 위 약정이 적절하지 않게 될 때는 그 감액을 청구할 수 있다. 상가와 달리 주택은 감액청구를 하는 경우가 많지 않았다. 하지만 최근 부동산 시장 상황이 급변하며 감액청구권을 사용하려는 사람이 늘고 있다.
대항력과 우선변제권의 효력 순위가 다른 담보보다 후순위이지만 보증금이 소액임차인의 기준을 조금 넘는 사례도 있다. 이 경우 경제 사정의 변동 등을 이유로 감액청구를 하게 되면 소액임차인으로 인정될 가능성이 있다.
곽종규 KB증권 변호사
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