풀리는 '대출 족쇄'…오피스텔시장 봄날 올까

오는 24일부터 오피스텔 대출 한도가 대거 늘어나면서 찬 바람이 불던 오피스텔 시장이 온기를 되찾을 수 있을지 관심이 모아진다. 최근 정부의 대출 규제 완화 발표 이후 일부 오피스텔 단지는 매도 호가가 수천만원씩 뛰는 등 들썩이고 있다. 하지만 고금리 여파로 오피스텔 수익성 악화가 예상되는 만큼 당분간 시장 침체가 이어질 것이란 관측이 우세하다.

대출 한도 증가에 호가 ‘들썩’

11일 부동산업계에 따르면 24일부터 오피스텔(주거용·업무용 포함) 담보대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식이 아파트와 동일하게 바뀐다. 주택법상 비주택으로 분류되는 오피스텔은 현재 DSR을 따질 때 실제 대출 방식 및 기간과 무관하게 ‘8년 만기’가 일괄 적용되고 있다. 20년 분할 상환으로 빌렸더라도 8년 만기로 DSR이 계산된다는 얘기다. 앞으론 실제 원리금 상환액이 적용된다. 적용 만기가 길어지면 DSR이 낮아지고 대출 한도도 늘어나는 효과가 생긴다.

연소득 5000만원 직장인이 30년 만기 원리금 분할 상환 방식으로 대출(금리 연 5%)을 받으면 기존엔 1억3000만원만 빌릴 수 있었지만 앞으로는 1억8000만원 증가한 3억1000만원을 대출받을 수 있다는 게 금융위원회 설명이다.

시장에선 오피스텔 매수세가 살아날 것이란 기대로 매도 호가가 오르고 있다. 서울 신도림동 오피스텔 ‘힐스테이트 신도림역 센트럴’ 전용면적 29㎡ 분양권은 당초 3억4000여만원에 매물로 나왔다. 집주인은 정부의 규제 완화 관련 발표 직후 호가를 3000만원 올렸다.

서초구 남부터미널역 근처 ‘서초쌍용플래티넘’ 전용 56㎡도 지난 8일 희망 매도가를 5억4000만원에서 5억5000만원으로 1000만원 높였다. 강남역 근처 ‘롯데골드로즈’ 전용 44㎡ 역시 10일 최초 등록가보다 1000만원 오른 3억8000만원에 매물로 나왔다. 한 중개업소 관계자는 “분양가 대비 1억원 이상 ‘마이너스 프리미엄’이 붙은 단지가 있을 정도로 오피스텔 시장이 좋지 않다”면서도 “이번 규제 완화로 자금 여력이 생긴 투자자가 오피스텔에 다시 관심을 둘 것”이라고 내다봤다.

오피스텔 거래량 1년 새 반토막

업계에서는 대출 규제 완화가 오피스텔 거래 활성화로 이어지기는 역부족이란 평가가 나온다. 서울 오피스텔 입주 물량(부동산R114 기준)은 지난달 1525실에 이어 이달 1771실로 작년 3월(1416실)과 4월(1327실)에 비해 증가했다.

입주 물량은 매매가와 거래량에 부담으로 작용하고 있다. 한국부동산원에 따르면 전국 오피스텔 매매가격은 작년 7월부터 올 2월까지 8개월째 떨어지고 있다. 올 2월 기준 전국 오피스텔 거래량은 4930건으로 1월(4086건)보단 소폭 늘었으나 전년 동기(1만655건)와 비교하면 반토막 수준이다.

지난 2월 전국 오피스텔 임대수익률은 4.88%로 2020년 7월 통계 작성을 시작한 후 가장 높았다. 하지만 업계에서는 임대수익률이 높게 나온 게 고금리에 따른 월세 선호 현상과 오피스텔 매매 가격 하락에 따른 착시 현상으로 보고 있다. 임대수익률은 오피스텔의 매매가격·보증금·월세를 바탕으로 실투자금액(분모) 대비 연수익(분자)으로 계산해 산정한다. 2월 임대수익률도 은행 주택담보대출 금리(연 5.26%)보다 낮아 투자 매력이 떨어진다는 분석이다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “오피스텔은 임대 수익형 상품인데 고금리로 전세가가 하방 압력을 받고 있어 기대 수익률이 떨어진다”며 “직장인 등 수요자가 몰려 있는 서울 역세권 등 입지에 따라 희비가 갈릴 수 있다”고 말했다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com