올 들어 부동산 시장에 변화의 기운이 감돈다. 지난달 중순 서울 강남권에서 시작된 아파트값 반등세가 노원구 등 서울 외곽과 평택 화성 등 경기 남부지역으로 번지고 있다. 주요 지역 아파트 매매가가 1년여 만에 상승 전환하고 거래량이 늘어나면서 ‘집값 바닥론’도 고개를 들고 있다.
특례보금자리론 등 금융 지원과 연초 정부가 내놓은 부동산 규제 완화 대책(1·3 부동산 대책)의 효과가 나타나고 있다는 분석이다. 전문가들은 실수요자는 정책금융을 적극 활용하면서 정부의 규제 완화 효과가 집중된 수도권 청약시장을 공략해볼 것을 조언했다.
○강남 3구, 1년 만에 상승 반전
부동산 시장에 본격적으로 훈풍이 불기 시작한 것은 지난달 중순께다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 송파구가 4월 둘째 주 상승 전환(0.02%)한 데 이어 서초구가 4월 셋째 주 0.04% 상승했다. 지난달 마지막 주엔 ‘강남 3구’(강남·서초·송파구)가 모두 반등세를 보였다. 강남 3구 매매가가 모두 상승 전환한 것은 지난해 4월 첫째 주 이후 1년여 만이다.
반등세는 이달 들어 서울 외곽과 수도권 곳곳으로 확산하고 있다. 대표적인 서울 외곽 투자지인 노원구 아파트 매매가는 5월 첫째 주 기준 한 주 전 대비 0.02% 올라 2주 연속 상승했다. 개발 호재가 많은 용산구 아파트값도 작년 8월 둘째 주(0.00%) 이후 9개월 만에 보합 전환했다. 서울 전체적으로도 변동률이 -0.05%를 기록해 4월 첫째 주(-0.13%) 이후 4주 연속 낙폭을 줄이고 있다.
경기도에서도 삼성전자발(發) ‘반도체 클러스터 개발’ 호재가 있는 남부권을 중심으로 봄바람이 불고 있다. 남사읍 등 개발 예정지가 있는 용인 처인구는 0.28% 올라 6주째 강세를 나타냈다. 처인구와 가까운 오산(0.06%), 평택(0.05%)도 2주 연속 집값이 올랐다. 서울 강남권과 붙어 있는 하남시 역시 5월 첫째 주 0.04% 상승했다. 이 지역 매매가가 상승 전환한 것은 2021년 12월 셋째 주(0.04%) 후 약 1년5개월 만이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “정부의 세금 규제 완화로 종합부동산세 부과 기준일(6월 1일) 전에 나오던 매물이 올해는 대폭 줄어들 것”이라며 “급매 소진 후 집값이 바닥을 다지는 모습”이라고 평가했다.
○보금자리론과 1·3 대책이 수요 자극
‘부동산 시장의 저점’을 판별하는 대표적 지표로 꼽히는 거래량도 살아나고 있다. 서울 아파트 매매는 지난 1월 1418건에서 2월 2456건, 3월 2981건으로 늘었다. 아직 한 달여 신고 기간이 남은 4월 거래량도 2136건에 달해 우상향 곡선을 이어갈 것으로 보인다.서울 등 부동산시장 주요 지역의 매수 심리가 살아난 것은 정부의 전방위 부동산 완화 대책 효과 덕분이다. 특히 주택담보대출 금리가 하향 안정세를 보이는 가운데 특례보금자리론 등 금융 지원책이 주요한 역할을 했다. 특례보금자리론은 9억원 미만 주택을 매입할 경우 소득 제한 없이 최대 5억원까지 빌려주는 주택금융공사 대출이다. 은행 시스템에 타격을 줄 수 있는 아파트값 폭락을 막기 위해 1년간 한시적으로 40조원 규모로 운영된다.
주택금융공사에 따르면 지난달 말 기준 특례보금자리론 신청은 30조9000억원으로 집계됐다. 시중 주담대보다 낮은 고정금리로 장기간 이용 가능하다는 점 때문에 수요가 몰리면서 1월 출시 후 3개월 만에 공급 목표의 78%를 채웠다. 이른바 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 대출로 집 산 사람)이 적극적으로 매매시장에 뛰어든 것으로 나타났다. 이 기간 신청자들의 평균 연령은 42세였다. 연령대별로 30대가 40.1%(5만4979건)로 가장 많았다. 이어 40대 29.9%(4만940건), 50대 이상 22.6%(3만953건), 20대 7.4%(1만207건) 순으로 특례보금자리론을 활용했다.
연초 발표한 ‘1·3 부동산 대책’의 공도 컸다. 분양권 전매 제한 완화, 중도금 대출 보증 분양가 기준 폐지, 무순위 청약 자격 요건 완화 등이 신규 분양을 통한 내 집 마련 수요를 끌어올렸다는 분석이 나온다.
○“상한제 지역 청약 노려야”
전문가들은 내년 총선을 앞두고 정부가 당분간 부동산 규제 완화 흐름을 이어갈 가능성이 높다고 분석했다. 금리 불확실성이 큰 상황에서 고정금리 위주의 정부 정책금융을 적극 활용해볼 것을 조언했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “연초부터 이어진 규제 완화가 시장에 영향을 끼치고 있는 것으로 보인다”며 “청약 문턱이 낮아지고 분양권 전매도 한결 수월해진 청약시장 문을 적극 두드려볼 만하다”고 말했다. 여유 자금이나 청약점수가 높지 않은 30대 등은 생애최초 대출, 생애최초 특별공급, 규제 완화로 물량이 많이 늘어난 추첨제 등을 적극 공략해볼 필요가 있다는 조언이다.전문가들은 또 금리 시장 변화에 주목해야 한다고 입을 모았다. 윤지해 부동산 R114 수석연구원은 “미국 중앙은행이 6월부터 금리 인상 중단을 시사하면서 국내도 이런 움직임을 따라갈 것으로 보인다”며 “내 집 마련 수요자는 현 기준금리(연 3.5%) 수준에서 대출 이자 상환에 대한 능력을 갖추고 적응력을 높여야 할 것”이라고 분석했다.
거래량이 예년 평균과 비교하면 여전히 충분하지 않은 수준이고, 집값 반등세 역시 기저효과에 따른 일시적 현상으로 볼 수 있다는 반론도 있다. 경기 불확실성을 감안할 때 금리 방향성을 예단하기 어려운 것도 변수다. 권 팀장은 “지역과 입지별 양극화가 한층 짙어질 가능성을 염두에 둬야 한다”며 “아직 분양가 상한제가 적용 중인 강남 3구와 용산구, 공공택지 등에서 분양하는 단지가 상대적으로 가격 경쟁력이 높다”고 말했다.
이유정 기자 yjlee@hankyung.com
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