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“도심 물류창고의 임대료가 세 배로 뛰었지만 e커머스업체들의 입주 문의가 몰려들고 있습니다.” (마티나 말론 프로로지스 매니징 디렉터)
“경기 침체에도 데이터센터는 상각전영업이익(EBITDA)의 30배에 매각될 정도로 인기입니다.” (톰 콜리어 핌코 부사장)
18일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 ‘ASK 2023 글로벌 대체투자 콘퍼런스’에 참석한 전문가들은 성장 잠재력이 큰 부동산 인프라 투자 자산으로 미국 물류창고와 유럽 데이터센터를 꼽았다. 코로나19로 오피스를 비롯한 상업용 부동산 시장이 타격을 받은 상황에서 디지털 전환의 수혜를 누릴 수 있는 ‘니치마켓’(틈새시장)에서 대안을 찾아야 한다고 분석했다.
○“가격 조정된 자산 싸게 살 기회”
이날 패널 토론에 참석한 전문가들은 올해 부동산 시장을 ‘펀딩 갭’(자금 부족)이 커지고 ‘가격 탐색’이 이어지는 시기로 진단했다. 금리 인상으로 상업용 부동산 가격이 하락했지만 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산 여파 등으로 자금 부족 현상이 지속될 것이란 설명이다.송창은 대한지방행정공제회 해외부동산 팀장은 “매수자는 더 싸게 사려고 하지만 매도자는 버티고 있어 거래가 이뤄지지 않고 있다”며 “적정 가격을 알 수 없어 가격 탐색만 이어지는 상황”이라고 말했다. 자산 가치 하락으로 기존 대출의 리파이낸싱(차환)이 어려워지면서 기관투자가들의 부담도 가중되고 있다.
전문가들은 “사모시장을 활용해 적극적으로 투자에 나서야 한다”고 조언했다. 리처드 리튼 하버그룹인터내셔널 사장은 “향후 2년간 미국 부동산 시장에서 1조5000억달러(약 2000조원)에 달하는 대출 만기가 도래한다”며 “변동금리 대출의 대전환은 부동산 시장의 촉매제가 될 것”이라고 말했다. 그러면서 “미국 실업률은 최저치로 내려앉았고 제조업에서도 일자리가 늘었다”며 “미국 경제의 기초체력이 탄탄하기 때문에 가격이 조정됐거나 저평가된 자산을 싸게 구입하면 높은 수익을 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.
곽범국 중소기업중앙회 공제사업단장은 “높은 수준의 부동산 대출 금리는 1년 내외의 단기적인 현상에 그칠 것”이라며 “올해부터 자산 가격 조정이나 하락에 따른 투자 기회가 많을 것”이라고 내다봤다.
○물류창고, 데이터센터 인기 지속
참석자들은 세계 부동산 시장을 관통하는 키워드로 e커머스 시장의 성장과 재택근무로 인한 오피스 시장의 변화를 꼽았다.마이클 레비 크로우홀딩스 대표는 “코로나19로 인한 공급망 붕괴로 기업들이 창고에 재고를 쌓아놓으면서 물류센터가 주목받기 시작했다”며 “e커머스와 관련된 상업용 부동산과 개인용 창고 등이 상승 잠재력이 큰 자산군”이라고 했다.
톰 콜리어 부사장은 데이터센터에 주목했다. 그는 “2028년까지 5년간 데이터 사용량이 3배 가까이 증가할 것”이라며 “경기 침체와 무관하게 유럽의 데이터센터는 탄탄한 수요가 있어 성장세가 가속화될 것”이라고 말했다.
다가구 임대주택(멀티패밀리)도 여전히 인기를 끌 것으로 전망됐다. 리튼 사장은 “그동안 대체투자 분야에서 멀티패밀리가 가장 선방했다”며 “미국은 650만 가구의 주택이 부족하고 건축 규제로 신규 주택 공급이 적어 향후 10년간 주거용 부동산 선호도가 계속될 것”이라고 말했다.
○오피스시장 “아직 저점 아니다”
오피스 시장에 대한 전망은 여전히 어두웠다. 스틴 기샤드 오크트리캐피털 상무는 “미국 오피스 시장은 아직 저점이 아니다”며 “미국 상업용 부동산은 지난해 4월을 기준으로 피크를 찍었고 추가 가격 하락이 예상된다”고 말했다. 레비 대표는 “코로나19 확산 전 미국 근로자의 오피스 사용 시간이 70%였다면 현재는 유연 근무제와 재택근무 확산으로 42%로 줄었다”며 “수요가 감소하면서 오피스 물건은 30~70% 할인 거래되고 있다”고 말했다.그러나 최상급 오피스 및 오피스 재개발과 리모델링 수요는 늘어날 것으로 예상됐다. 리튼 사장은 “올 1분기 맨해튼 임대 수요의 75%는 최고 입지를 가진 A급 오피스에서만 나온 것처럼 최상급 오피스 수요는 계속 있을 것”이라고 말했다.
전예진/류병화/배정철 기자 ace@hankyung.com
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