올 상반기 아파트 시장은 차분하게 마무리됐다. 작년 12월부터 올해 5월까지 한국부동산원 매매가격지수 변동률은 전국이 3.3% 떨어졌고, 5월 매매가격지수는 92.7로 2020년 11월(91.9) 이후 가장 낮은 수준을 나타냈다.서울도 5월 매매가격지수가 92.6으로, 2019년 10월(92.0) 후 가장 낮은 수치를 보였다. 아파트값은 2~3년 전 수준으로 회귀했지만 5~6월 거래량은 다소 회복되면서 상반기에는 아파트 시장이 극심한 침체에서 벗어나는 양상이다.
하반기에는 아파트값이 소폭 상승하며 회복세를 보일 전망이다. 이미 각종 지표가 가격 상승을 예고하고 있다. 지난 1~5월 전국 월평균 아파트 거래량은 3만2000건으로, 작년 하반기 급감했던 때(1만9000건) 대비 72% 증가했다.
특히 서울은 약 3배 늘어났다. 안전자산인 데다 낙폭이 컸다고 인식된 서울 아파트부터 거래량이 회복하는 것이다. 거래량은 아파트값 급등 시기와 저점매수 시점일 때 증가한다. 하반기에는 인기 지역 중 가격 하락 폭이 컸던 지역부터 거래량이 증가할 것으로 예상된다.
가격 측면에서도 상승 조짐이 있었다. 올 상반기 전반적인 아파트값은 하락했지만 일부 지역과 단지에서는 오름세를 보였다. 국토교통부 실거래가 중 작년 하반기 대비 올해 상반기 거래가 있었던 서울과 경기 지역 아파트 단지 7460개 면적을 분석한 결과 서울은 평균 3.9% 하락했지만, 강동구(1.0%)와 종로구(0.9%)는 소폭 올랐다. 경기도 역시 평균 변동률은 -5.5%였다. 그러나 과천시는 3.7% 상승했다. 성남시(-0.6%)와 하남시(-1.7%)는 하락 폭이 크게 줄었다.
아파트값 하락에도 상반기 청약시장은 전국 1순위 청약경쟁률이 12.5 대 1을 기록했다. 서울은 89.9 대 1, 인천 34.9 대 1, 경기 22.3 대 1을 나타냈다. 청약시장이 약진한 이유는 분양이 될 만한 단지 위주로 공급된 데다 개발업체들이 분양가격 조정 등 분양될 수 있는 조건을 제시한 경향도 있다.
서울에서는 동대문구 휘경자이디센시아, 서대문구 DMC가재울아이파크, 영등포구 영등포자이디그니티 등 역세권, 상위브랜드, 비교적 대규모 단지들 위주로 공급됐다. 경기도에서는 파주시 운정자이시그니처, 평택시 고덕자이센트로 등이 40~60 대 1의 청약경쟁률로 마감돼 청약자에게 매력적인 조건을 갖춘 단지들은 1순위 청약 마감됐다.
각종 규제 완화에도 불구하고 재건축 아파트 가격은 약세를 보였다. 사업비 증가로 조합과 시공사의 갈등이 늘어나면서 신규 투자자들이 신중한 입장을 보였다. 조합원도 미래가치를 기대하며 매도를 늦추면서 거래는 많지 않았다.
하반기에는 실수요자를 중심으로 우량매물 저점매수에 나설 것으로 예상된다. 주택시장 침체로 인한 미래 공급물량 감소 우려, 무주택자의 주거 불안, 사업비 증가로 인한 주택가격 상승 예측, 풍부한 유동자금 등이 복합적으로 작용할 전망이다. 반대로 경기회복 지연, 높은 수준의 대출금리, 가격상승 불투명성 등으로 인해 단기 투자수요가 유입되기는 쉽지 않아 하반기에는 아파트값 소폭 상승, 거래량도 다소 회복되는 수준의 비교적 안정된 시장이 예상된다.
김혜현 알투코리아부동산투자자문 이사
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