이 기사는 10월 24일 11:02 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
“상업용 부동산 경기 변동성이 커질 때 여러 대출 수단 중 홀론(Whole loan) 투자에 관심을 가져야 합니다.”
모하메드 알리 세빌스인베스트먼트매니지먼트(IM) 리서치 애널리스트는 24일 이같이 밝혔다. 높은 수익률과 리스크를 동반하는 하이일드 투자, 비교적 안정적인 선순위 대출 등 여러 유형의 대출투자 상품이 존재하지만 이중 홀론 투자에 관심을 기울여야 한다는 설명이다.
홀론이란 주택담보인정비율(LTV) 테스트나 리파이낸싱(차환) 난항으로 인해 자금 조달을 하지 못하는 차주에게 대출을 해주는 투자를 말한다. 선순위 대출권자에게 추가 자금을 납입해야 하거나 모두 갚아야 하는 차주에게 대출을 해주는 역할을 맡는다. 차주는 홀론 투자를 통해 단일 대출로 차환하고, 홀론 대주는 높은 수익률로 보상받게 되는 식이다.
영국과 유럽에서는 상당한 금액의 부동산 대출이 만기에 직면하고 있다. 글로벌 부동산 업체 AEW에 따르면 2026년까지 최대 930억 유로(약 133조원) 규모의 대출이 만기 도래에 따라 리파이낸싱을 실시해야 한다. 아울러 최근 금리 상승으로 부동산 가치 재평가가 진행돼 대출기관이 요구하는 최소 LTV를 맞추기 위해 자금을 더 빌려와야 하는 상황이다.
홀론은 선순위 대출보다 높은 수익률을 제공한다. 선순위 대출이 125~250bp(1bp=0.01%포인트)의 마진을 제공하는 반면 홀론은 350~450bp의 마진을 제공한다. 또 원본 상환 순서가 밀리는 하이일드와 달리 대출 만기 때 원금에 대한 우선순위 상환 지위를 유지할 수 있다는 설명이다.
모하메드 알리 애널리스트는 “홀론은 차주들에게 단일 대출기관으로부터 자금을 조달해 협상이 용이해지는 장점을 제공한다”며 “홀론은 정기적인 원금 상환을 받을 수 있어 채무불이행 발생 때 기초자산의 자산가치에 대한 의존성을 낮출 수 있단 장점이 있다”고 설명했다.
DRC세빌스IM은 3000만 유로 규모의 홀론 대출을 부동산 운용사 노드(Node)에 실행한 바 있다. 스페인 바르셀로나 시티 센터에 있는 주거용 부동산 자산을 담보로 300호실의 시설확충을 위해 실행된 대출이다. 보수적인 단위면적당 대출액 기준과 이자 지급이 보장될 수 있도록 이자준비금이 포함된 구조로 짜여졌다. 차주는 자산의 임대수익을 높이기 위한 600만 유로 상당의 시설 확충에 초점을 두었다.
또 DRC세빌스IM은 네덜란드와 벨기에 전역에 위치한 10개의 물류센터 포트폴리오 인수에 4500만 유로의 대출을 제공하기도 했다. 인수 당시 38%에 그치는 임대율에도 위치, 사업계획 등을 높게 평가해 대출을 실행했다.
사이러스 코랏 DRC세빌스IM 파트너는 “홀론은 투자자와 차주 모두에게 매력적인 상품”이라며 “투자자에게는 양질의 자산에 대해 선순위 지위가 확보된 높은 한자리수 수익률을 제공할 수 있으며 차주에게는 보다 유연한 조건으로 기존 대출의 리파이낸싱 기회 제공해 신규 자산 인수에 대한 자금조달을 보장해줄 수 있다”고 말했다.
류병화 기자 hwahwa@hankyung.com
관련뉴스
