분양받은 상가, 10년 내 증여하면 부가가치세를 내야 하나요? [한경부동산밸류업센터]

신도시가 들어서면 주택뿐만 아니라 상가도 분양한다. 분양 상가의 경우 건물에 대한 부가가치세 환급이 된다고 하는데 10년 이내에 양도 등을 하면 부가가치세를 추징당한다는 주의 사항을 들어봤을 수도 있다. 어떻게 하면 추징당하지 않을 수 있을까?



포괄양수도 활용하기

‘포괄양수도’란 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것은 제외)와 모든 의무(미지급금에 관한 것은 제외)를 포괄적으로 승계시키는 것을 말한다. 포괄양수도는 부가가치세 납세의무를 면제시켜 준다는 장점이 있는데 이는 사업양수자의 불필요한 자금 압박을 줄여주므로 이를 위해서는 아래의 사항들을 주의해야 한다.

(1) 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계할 것

양수자가 양도자의 사업시설뿐만 아니라 그 사업에 관한 모든 인적·물적 권리와 의무를 양도인과 동일시되는 정도로 법률상 지위가 그대로 승계되어야 한다. 따라서 부동산 임대업을 승계한 이후에 업종을 변경하거나 업종을 추가하는 경우에는 인정되지만, 사업의 양도·양수 시점에 사업 양도자의 사업을 승계받지 않은 경우에는 사업의 양도에 해당하지 아니한다.

(2) 증여도 포괄양수도에 해당할까

임대 사업에 사용하던 부동산을 증여하는 경우(증여세는 별도)에는 부가가치세가 매겨지는 것이다. 다만, 사업자가 부동산임대업에 대하여 사업장별로 포괄양수도 하는 경우 부가가치세가 과세되지 아니한다.

여기서 주의해야 할 점은 포괄양수도시 임대보증금을 승계해야한다는 점이다. 부동산임대업자가 자녀에게 임대용 부동산을 증여하는 것은 재화의 공급에 해당하며, 임대보증금을 제외하고 부동산임대업을 승계하는 경우에는 사업 양도에 해당하지 아니한다(사전-2019-법령해석부가-0752).

따라서 해당 예규에 따르면 포괄양수도를 하는 경우 임대보증금을 승계하는 부담부증여를 해야 부가가치세 납부의무가 없는데 부담부증여에 따른 양도소득세, 증여세와 부가가치세를 비교해보고 임대보증금을 승계 해야한다.

분양 당시 부가가치세 환급을 받고 10년 이내에 일반증여하는 경우 양도자(증여자)는 임대사업자를 폐업해야 하므로 폐업 시 잔존재화를 간주공급으로 보아 부가가치세를 납부해야 한다.
하지만 임대보증금을 승계하면 부가가치세는 없지만 부담부증여에 따른 양도소득세가 발생하므로 남은 기간에 따른 부가가치세와 취득가액 등에 따른 양도소득세를 증여 전에 세액 비교해 보고 결정하길 바란다.

(3) 임차인을 승계하지 않거나 임차인이 변경되어도 가능할까?

임차인의 일부를 양수인에게 승계하지 아니하고 사업을 양도하거나 임차인이 변경되는 경우 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것으로 보므로 이점도 주의해야 한다.

하지만 임대차 계약 내용이 일부 변경된 경우 등과 같이 사업의 동질성은 유지되면서 경영 주체만 바뀐 정도라면 사업의 양도에 해당한다고 본다.

상기 사항 외에도 양도자·양수자가 일반(간이)과세자 인지, 종업원을 승계하는지, 공실 상태로 양도하는지 등 사실관계에 따라 검토할 부분이 다양하므로 증여 전에 세무 전문가와 전반적인 세금 검토를 해보고 실행하길 바란다.

조소영 하나은행 WM본부 자산관리컨설팅센터 세무전문위원

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