이 기사는 01월 22일 16:02 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
서울 마곡지구 개발사업을 진행하는 태영건설 CP4 대주단이 최대 4000억원을 추가로 출자해야 하는 상황에 직면했다. 대주단은 이 자금을 어떻게 각출할지 머리를 맞대기로 했다. 대주단의 고통 분담이 필요해 추가 출자에 대한 보상 방안도 나올 것으로 예상된다.
22일 투자은행(IB) 업계에 따르면 55곳 금융회사 등으로 구성된 태영건설 CP4블록 대주단은 시행사와 시공사를 제외하고 오는 25일 회의를 하기로 했다. 마곡역 인근에 들어서는 CP4 사업장은 연면적 46만3543㎡(약 14만평) 규모의 대형 사업장이다. 올해 말 준공을 마치면 업무시설과 숙박시설을 포함한 복합 쇼핑몰이 들어서게 된다.
CP4 사업장은 태영건설이 시공과 함께 시행 프로젝트금융회사(PFV)에 지분 투자를 해 태영건설 워크아웃과 함께 대주단의 협의가 시작됐다. 마곡CP4PFV는 IRDV(45.2%), 태영건설(29.9%), 이지스자산운용(19.9%), 메리츠증권(5.0%) 등이 출자해 세운 법인이다. 시행 지분이 가장 많은 IRDV가 사실상 시행사 역할을 맡는다.
시행법인이자 차주인 마곡CP4PFV는 지난 16일 대주단 협의에서 ‘준공하려면 대주단의 3500억~3950억원 추가 출자가 필요할 것으로 예상된다’는 수치를 제시한 것으로 알려졌다. 현재 남아 있는 PF 대출 약정 잔액(약 2000억원)으로 남은 공사를 모두 진행하기 어렵다는 판단이다. 공정률 70% 시점부터 태영의 자체 자금으로 공사를 이끌어나가야 했으나 워크아웃 돌입에 따라 태영이 자체 자금을 투입할 수 없게 돼 대주단이 추가 출자를 받아야 하는 것이다.
이에 따라 대주단 전체가 평균적으로 기존 PF 대출금액(1조5000억원) 대비 26% 가까이 추가 출자를 받아야 하는 상황에 놓였다. 게다가 추가 출자가 어려운 펀드나 지역 단위 신협이 포함돼 있어 신한은행, 교보생명 등이 더욱 부담을 지게 될 것으로 관측된다.
대주단 회의에서는 추가 출자를 하는 대주에게 줄 혜택을 논의할 것으로 예상된다. 추가 출자는 각 회사별로 투자심의위원회를 거쳐야 해 부담으로 작용한다. 추가 출자에 고통이 따르는 만큼 최선순위로 지위를 격상시켜주거나 높은 금리를 제공해줘야 할 것으로 보인다.
대주단 내에서는 “예정대로 준공을 마무리해야 한다”는 공감대를 이룬 것으로 알려졌다. 연말 목표인 준공이 밀리면 대주단의 대출 상환 불확실성이 더욱 커지기 때문이다. 대주단은 선매입 계약을 맺은 국민연금이 잔금을 치러야 대출을 상환받을 수 있다.
국민연금은 추가 출자를 통해 준공만 예정대로 시킬 수 있다면 계약을 해지하진 않겠단 입장인 것으로 전해졌다. 국민연금은 지난 2021년 이지스자산운용이 만든 부동산펀드를 통해 CP4에 짓는 업무·상업 복합시설을 준공 조건부로 선매입하는 계약을 체결했다. 2조3000억원에 사들이기로 하고 두차례에 걸쳐 3500억원 규모의 계약금을 납입했다. 이 계약금은 이미 공사대금 등으로 소진된 것으로 전해졌다.
류병화 기자 hwahwa@hankyung.com
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