리모델링 열풍이 불던 평촌 신도시가 재건축으로 돌아섰다. 통합 재건축을 위한 물밑 작업도 한창이다.
25일 정비업계에 따르면 경기도 안양시 동안구 평촌 신도시 54개 아파트 단지 가운데 41개 단지가 재건축을 추진하고 있다. 리모델링 조합이 결성된 단지와 일부 나 홀로 단지를 제외하면 대부분이 재건축으로 돌아선 것이다.
평촌 신도시는 아파트 단지의 평균 용적률이 204%에 달하는 탓에 리모델링이 인기를 얻었던 지역이다. 아파트 노후화로 주민들의 만족도가 낮아지고 재정비 요구가 늘었지만, 평균 용적률이 높아 기존 용도구역의 용적률 제한으로는 재건축 사업성 확보가 어렵고 안전진단 통과도 장담할 수 없었기 때문이다.
평촌 신도시 54개 단지 가운데 27개 단지에서 리모델링이 추진됐고, 지난해 주택산업연구원의 설문조사에서도 1기 신도시 가운데 유일하게 리모델링 지지(32.4%)가 재건축(31.8%)보다 높게 나온 바 있다.
리모델링 인기 사그라들고 재건축 선회…'특별법 효과'
높았던 리모델링 인기는 지난해 말 노후계획도시 특별법이 국회를 통과하며 사그라들었다. 노후계획도시 특별법에서 특별정비구역에 주는 혜택 때문이다. 특별정비구역은 기존 용도구역 용적률의 최대 150%를 적용받는다.가령 3종 일반주거구역이라면 기존에는 용적률이 최대 300%로 제한되어 있지만, 특별정비구역으로 지정되면 450%까지 늘릴 수 있다. 기존 용도지역 용적률로는 부족했던 재건축 사업성이 확보되는 셈이다.
더불어 일정 수준의 공공기여를 약속하는 등 정부가 제시하는 조건을 충족하면 그간 재건축 사업의 발목을 잡던 안전진단도 면제받을 수 있다. 정부는 관련 시행령 개정안을 조만간 발표할 예정이다.
평촌신도시재건축연합회(평재연) 관계자는 "아파트 노후화로 생활이 불편한 가운데 안전진단 등의 문제로 재건축이 어려우니 대안으로 리모델링이 인기를 얻었던 것"이라며 "윤석열 정부가 재건축 빗장을 허물고 있는 데다 특별법이 국회를 통과하면서 여러 단지가 재건축으로 선회해 추진준비위원회를 꾸렸다"고 설명했다.
평재연에 따르면 안양시는 최근 평촌 신도시 주민들을 대상으로 재건축 선호도 조사를 실시했다. 평재연 측은 "결과가 대외적으로 공표되지 않았지만, 응답자 90% 이상이 재건축을 찬성하는 것으로 집계됐다"고 귀띔했다.
통합 재건축을 위한 물밑 작업도 한창이다. 통합 재건축은 여러 단지를 하나로 묶어 재건축을 추진하는 방식이다. 정부는 특별정비구역을 지정할 때 통합 재건축 단지를 우선하여 선정하고 교육시설 재배치 등 추가적인 혜택을 제공한다는 방침이다. 특별정비구역 혜택을 온전히 받으려면 통합 재건축을 해야 하는 것이다.
이에 단지별로 통합 논의가 활발하다. 평촌 신도시에서는 ▲꿈마을(금호, 한신, 현대, 라이프) ▲꿈마을(우성, 건영3, 건영5, 동아) ▲한가람(한양, 두산, 삼성) ▲목련마을(두산, 우성) ▲목련마을(신동아, 동아, 경남) ▲샛별마을(한양2, 한양3) ▲샛별마을(한양5, 한양6) 등에서 통합 재건축이 추진되는 것으로 알려졌다.
통합 재건축 물밑 작업…인기 잃은 리모델링은 '난항'
재건축으로 주민 관심이 쏠리면서 평촌 신도시 내 리모델링 추진 단지는 10곳으로 급감했다. 리모델링을 유지하는 단지도 주민 의견이 갈리면서 사업이 제자리걸음을 지속하고 있다. 평촌 신도시에서 가장 먼저 리모델링 승인받은 A 단지는 지난해 7월 분담금 총회를 열고 11월 이주를 시작할 예정이었지만, 일정 지연이 거듭되며 아직 분담금도 확정하지 못했다.지역 중개업소 관계자는 "불가능하다고 생각했던 재건축이 가능해졌고, 리모델링은 뚜껑을 열어보니 공사비가 비쌌다"며 "대부분의 리모델링 단지에서 재건축을 원하는 비상대책위원회가 꾸려지면서 잡음이 커지고 있다"고 전했다.
전문가들은 리모델링보다 재건축 선호도가 높은 것은 자연스러운 흐름이라고 평가한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "노후 아파트는 지하 주차장 확보 등으로 공사비가 많이 들기에 비용 측면에서 리모델링이 재건축보다 유리하진 않다"며 "그간 재건축의 발목을 잡았던 인허가 문제가 해결된다면 같은 비용으로 굳이 리모델링할 이유가 사라지는 셈"이라고 설명했다.
오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
관련뉴스
