이 기사는 01월 30일 11:36 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
5성급 호텔인 '콘래드 서울' 새 주인이 다음 달 결정된다. 이 건물을 매각하는 브룩필드자산운용은 자금 조달력을 입증할 수 있는 투자자를 우선 순위에 올릴 계획이다.
30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 콘래드 서울을 보유한 브룩필드자산운용은 매각자문사 존스랑라살(JLL)과 다음달 2일에 2차 입찰을 실시한다. 2차 입찰을 다음달 중하순에 마무리짓고 우선협상자를 선정할 계획이다.
브룩필드와 JLL은 당초 이달 2차 입찰을 실시할 계획이었지만 시점을 미뤘다. 인수 후보는 지난해 12월 1차 입찰 이후 ARA코리아, 그래비티자산운용, 블랙스톤, 케펠자산운용 등으로 좁혀졌다.
브룩필드는 콘래드 서울을 비롯해 서울 여의도 국제금융센터(IFC)를 보유하고 있다. IFC 전체 자산 가운데 콘래드 서울만 따로 떼어내 매각을 추진 중이다. 브룩필드는 2조2800억원에 달하는 IFC 담보대출 만기가 올해로 다가온다. 매각으로 일부 투자금을 회수해 대출을 갚는 것 등에 쓸 계획이다.
자금조달 능력을 입증하는 것이 우선협상자 조건의 우선 순위가 될 전망이다. 2차 입찰 때 매도인 측은 투자확약서(LOC)를 제출하도록 했다. 지난달 열린 1차 입찰 때 제시한 투자의향서(LOI)보다 인수 의지를 보여달란 것이다. LOC를 가져올 수 있으면 우위를 점할 수 있을 것으로 보이는 대목이다. 입찰에 참여할 인수 후보들은 LOC를 가져오지 못하더라도 구속력 있는 서류를 제출해야 할 것으로 예상된다.
콘래드 서울 거래는 통상적인 부동산 매물과 다른 방식으로 진행되고 있다. 부동산 거래는 한 차례 입찰을 거쳐 우선협상대상자로 선정된 이후 양해각서(MOU)를 맺고 LOC를 낸다. MOU를 통해 실사 기회를 얻은 다음에 LOC를 내는 방식이다. 반면 브룩필드는 1·2차 입찰로 나눈 뒤 실사 전 LOC를 가져오게 했다. 1차 입찰 땐 케펠자산운용, ARA가 4000억원 이상을 제시하며 가격 측면에서 우위에 있는 것으로 알려졌지만 결과를 알기 어려운 상황이다.
매각 측은 전체 지분인수금의 10%를 해외 자본에서 조달해야 한다는 조건도 내걸었다. IFC는 외국인투자촉진법의 적용을 받은 부지로, 전체 지분의 10%를 외국 자본이 투자해야 하는 조건을 갖고 있어서다. 매매가격이 4000억원이라면 이중 10%인 400억원을 외국 자본으로 유치해야 한단 의미다. 담보인정비율(LTV)을 60%로 가정하면 지분 1600억원 가운데 25%를 외국 출자자(LP)로부터 조달해야 하는 보기드문 거래다. 매각자는 이 조건을 충족하기 위해 해외 운용사를 위주로 티저레터를 뿌리고 마케팅 작업을 실시했다.
브룩필드는 2016년 2조5500억원을 투입해 콘래드 서울 호텔, 여의도 IFC 오피스타워 3개동, IFC몰 등 IFC 전체를 통으로 사들였다. 각각을 5개의 국내 특수목적법인(SPC)을 통해 인수했다. 연면적은 약 50만6314㎡(약 15만3160평)에 달하는 자산이다. 브룩필드는 지난 2022년 부동산 매각 관행상 유례를 찾기 힘든 3차 입찰까지 받으며 IFC를 매각하려 했으나 4조1000억원을 제시해 우선협상대상자에 오른 미래에셋자산운용이 자금 조달을 위해 설립하려던 리츠(REITs·부동산투자회사)를 국토교통부에서 인가받지 못하면서 협상이 무산됐다.
류병화 기자 hwahwa@hankyung.com
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