고객 문의
“안녕하세요. 저는 노원구 상계동에 거주하는 마**이라고 합니다.
제가 약 20억원의 자금을 모아 건물 투자를 하려고 알아봤는데 마땅한 건물이 없더군요.
그렇다고 은행 대출을 많이 받아서 건물을 구입하자니 요즘처럼 고금리 상황에 대출이자 상환하는 게 부담스러워서 고민을 거듭하다가 최근 들어서 구분상가(분양상가)에 투자를 해볼까 생각 중입니다.
마침 매매금액 18억원 기준 월세가 600만원 발생하는 아파트 단지 내 2층 상가가 눈에 띄더군요.
투자금액 대비 임대 수익률이 괜찮은 것 같아서 구입할까 생각 중이던 차에 ‘한경부동산밸류업센터’를 알게 되어서 제가 괜찮은 선택을 하는 건지 여쭤 봅니다.
저는 가능하기만 하다면 여전히 건물을 구입하고 싶은데, 구분상가에 투자해도 괜찮을까요?
상황 분석 및 대처 방안
의뢰인께서 투자를 검토중인 구분상가(분양상가)는 취득세 등 기타 비용을 제외한 단순 계산상으로 18억원 투자 시 월 600만원, 약 4%의 투자수익률이 발생합니다.
이는 최근 상업용 부동산 시장과 비교해 볼 때 상당히 높은 수준의 수익이 발생하는 것입니다.
그러나 단순히 투자금 대비 월세 수입을 통한 수익률로만 접근하기보다 좀더 다양한 요인들을 종합적으로 고려해 보신 후 결정하는 게 좋을 것 같습니다.
특히 상가건물과 구분상가, 두가지 투자대상을 놓고 고민하고 계시므로 흔히 알고 있는 내용일지라도 한번 더 각각의 장단점을 정리해보고 투자 결정에 참고해 보시면 좋겠습니다.
1. 구분상가의 장점
* 소액으로 투자가 가능합니다. 구분상가는 일반적으로 1층 기준으로 3~10억원 정도의 금액으로도 투자할 수 있습니다.
* 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있습니다. 의뢰인이 검토 중인 아파트 단지 내 상가는 고정 수요가 있기 때문에 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있습니다. 이처럼 배후수요가 확실한 곳에 위치한 구분상가는 안정적인 월세 수입을 확보할 수 있습니다.
* 관리가 쉽습니다. 건물 전체를 관리하는 것이 아니므로 상대적으로 신경 써야 할 부분이 적습니다.
2. 구분상가의 단점
* 시세차익을 얻기 어렵습니다. 모든 구분상가에 일반적으로 적용되지는 않습니다만 건물에 비해 상대적으로 시세차익을 얻기 어려운 경우가 많은 것으로 인식됩니다.
* 건물의 노후화에 취약합니다. 건물과 땅에 대한 소유권(지분)이 여러 명으로 나눠져 있어 리모델링하기도 쉽지 않습니다. 노후한 건물의 상가는 방문객이 줄고 임차인을 확보하는데 어려움이 따를 수 있습니다.
* 임차업종에 제한이 따를 수 있습니다. 특히 의뢰인이 검토 중인 아파트 단지 내 상가는 임대사업의 안정성을 기대할 수 있는 반면 거주민 대상 업종으로 가망(잠재) 임차인의 폭이 좁아집니다.
* 경기 변동에 민감합니다. 경기가 좋지 않을 경우에는 임대료가 하락할 수 있습니다.
* 상권이 변화할 경우에는 구분상가의 가치가 하락할 수 있습니다.
3. 건물 투자의 장점
* 시세차익을 얻을 수 있습니다. 건물(땅)의 가치는 시간이 지날수록 상승하는 경향이 있기 때문에 투자수익을 얻을 수 있습니다.
* 노력 여하에 따라서 추가 수익을 얻을 수 있습니다. 예를 들어, 건물을 리모델링하거나 신축을 통해 수익 증대를 꾀할 수 있습니다.
4. 건물 투자의 단점
* 초기 투자 비용이 많이 듭니다. 건물을 구입하기 위해서는 구분상가에 비해 상대적으로 많은 자금이 필요합니다.
* 관리가 어렵습니다. 건물 전체를 관리해야 하기 때문에 이 역시 상대적으로 관리에 좀더 신경 써야 할 점이 많습니다.
* 경기 변동에 민감합니다. 경기가 좋지 않을 경우에는 임대료가 하락할 수 있으며, 건물의 가치 역시 하락할 수 있습니다.
구분상가와 건물 투자는 각각 장단점이 있으므로, 자신의 상황에 맞게 선택해야 합니다.
구분상가를 선택할 때는 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있는 곳을 선택하는 것이 중요합니다.
건물 투자를 선택할 때는 임대 수익 못지 않게 시세차익을 얻을 수 있는 곳을 선택하는 것이 좋습니다.
전문가의 조언을 들으면 자신의 상황에 맞는 적절한 투자 방법을 찾을 수 있으며, 투자에 대한 위험을 줄일 수 있습니다. 충분한 검토를 하면 투자에 대한 위험을 줄일 수 있으며, 성공적인 투자를 할 수 있습니다.
일례로 ‘위장 임차인’에 대한 유의점을 생각해볼 수 있습니다.
간혹 해당지역 임대시장 상황과 동떨어진 과장된 임대수익률을 제시한다면 반드시 현실성 있는 임대차 내역인지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 자칫 구입 이후 임차인이 퇴거해버리고 장기간 공실 상황에 빠지거나 급한 마음에 임대료를 낮춰주다 보니 당초 기대했던 임대수익률보다 턱없이 하락한 수치를 얻게 될 수도 있기 때문입니다.
따라서, 현재 주변지역의 평균 임대가 수준이 어느 정도인지, 그리고 임차업종 별, 위치와 층별 임대료 수준이 어느 정도인지 반드시 확인해야 합니다.
부동산 투자는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 단기적인 수익을 추구하는 것보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋습니다. 장기적인 관점에서 투자를 하면, 부동산 시장의 변화에 대처할 수 있으며, 안정적인 수익을 얻을 수 있기 때문입니다.
위의 내용을 참고하여 자신에게 맞는 투자 방법을 선택하시기 바랍니다.
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산TF Team / 밸류업이노베이션 공인중개사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
관련뉴스
