이 기사는 03월 20일 08:12 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
부동산 대체투자 자산운용사들이 오피스 우선주 투자자 모집에 어려움을 겪고 있다. 담보대출과 보통주 사이에서 투자 매력이 떨어진 결과다. 우선주 투자 매력 감소가 부동산 딜 클로징(거래 종결)을 어렵게 하는 원인으로 부상하고 있다.
20일 투자은행(IB)업계에 따르면 하나대체투자운용은 신라스테이 마포 매각을 위해 우선협상대상자로 선정했던 키움투자자산운용과의 양해각서(MOU)를 연장하지 않았다. 사실상 매각이 불발된 셈이다. 키움투자운용이 우선협상대상자 선정 이후 자금을 모으지 못해 MOU를 연장해오다 거절 통보를 받았다.
신라스테이 마포는 지하철 5·6호선과 경의중앙선·공항철도가 지나가는 공덕역 인근 서울 마포구 도화동 570에 위치해 있다. 지하 3층~지상 26층 건물에 383개 객실을 갖춘 비즈니스 호텔이다. 호텔신라가 책임임차 중인 자산이다.
키움운용이 자금을 모으지 못한 트랜치는 우선주다. 키움운용은 지난해 9월 매입가격 1270억원을 써내 우선협상대상자로 선정된 이후 선순위와 중순위 담보대출, 보통주와 우선주로 트랜치를 나눠 부대비용 포함 약 1450억원의 자금 모집에 나섰다. 이중 우선주를 포함해 180억원 안팎의 금액을 모으지 못한 것으로 파악된다.
우선주 투자 매력이 떨어지고 있다는 점이 부동산 딜 클로징 어려움을 가중시키는 원인으로 떠오르고 있다. 코람코자산신탁이 인수하는 아크플레이스도 우선주 모집에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌다. 우선주와 선순위 담보대출 간 금리차가 크지 않다는 게 원인으로 꼽힌다. 우선주는 연 6.5~6.8%를 제공하는데, 선순위 담보대출 금리는 연 5.5% 안팎으로 형성돼 있다. 격차가 1%포인트 수준으로 좁은 상황이다.
우선주에 투자할 바에야 차라리 담보대출로 가는 기관투자가들이 많은 상황이다. 노란우산공제회는 6000억원 규모의 국내 부동산 블라인드 대출 펀드 선정 계획을 공고했다. 이 블라인드 펀드는 순수 대출형 펀드로 우선주엔 투자할 수 없도록 명시돼 있다.
보통주보다도 매력이 떨어지는 상황이 이어지고 있다. 매물을 구하기 어려운 투자자는 보통주 투자를 통해 주요 지역 오피스를 매입 후 기다리는 ‘바이 앤 홀드(매수 후 보유)’ 전략을 쓰고 있다. 고금리로 인해 부동산 현금투자수익률(COC)이 낮더라도, 서울 중심 지역에서 매물이 없으니 보통주 투자에 나서려는 수요가 있다. 우선주는 먼저 배당받는 대신 매각 차익의 10~20%만 얻게 된다.
한 부동산 IB 업계 관계자는 “금리가 높게 유지되고 있어 우선주보다 대출에 대한 매력이 훨씬 크다”며 “보통주 수익률을 유지하기 위해 우선주 금리를 마냥 높일 수도 없어, 시중금리가 하향 안정화돼야 우선주 매력이 높아지면서 투자도 원활하게 진행될 것”이라고 말했다.
류병화 기자 hwahwa@hankyung.com
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