경제불안과 대출규제, 집값 하락 전망 등으로 매매가격은 주춤한 상태입니다. 반면 전세가격은 상승하고 있습니다. 주택시장 관망세가 길어지면서 매매수요가 임차 수요로 전환됐고, 전세가율도 좁혀지는 모습입니다. 결국 매매 시장과 전세 시장의 ‘탈동조화’(디커플링) 현상이 지속되고 있습니다.
시간을 거슬러 2022년 임대차 시장을 생각해보겠습니다. 당시에는 전세가격이 급락하고 전세의 월세화 속도가 빨라지면서 월세 비중이 급증했습니다. 심지어 대한민국에 전세제도가 사라질 것이라는 전망까지 나올 정도로 전셋값이 꺾이기도 했습니다. 그랬던 전셋값이 지난해 여름을 기점으로 상승세를 멈추지 않고 있는데 그 이유는 무엇일까요.
임대차 시장에서 전세가격을 결정할 때는 ‘전월세전환율’이 중요합니다. 전월세전환율은 전세보증금을 월세로 전환하거나, 월세를 전세보증금으로 전환할 때 적용하는 비율입니다.
아래<표>를 보면 같은 월세라도 전월세전환율을 어떻게 적용하느냐에 따라 차이가 크다는 것을 알 수 있습니다. 매월 150만원의 월 임차료를 내는 임차인이 월세를 전세로 바꾸려고 할 때 연간 전월세전환율 2%를 적용하면 전세보증금 9억원을 내야 합니다. 그러나 6%를 적용하면 3억원만 내면 됩니다.
전월세전환율을 적용하기에 따라 월세 150만원인 주택과 월세 200만원인 주택의 전세보증금이 동일해질 수도 있습니다. 월세 150만원 주택에 전월세전환율 3%를 적용하면 전세보증금 6억원이 나오는데, 월세 200만원 주택에 전월세전환율 4%를 적용하면 전세보증금은 6억원으로 동일합니다.
임차인은 동일한 임차료로 더 좋은 주택에 거주할 수 있도록 전월세전환율을 유리하게 적용하고 싶을 겁니다. 이러한 월세전환율은 어떻게 정해질까요.
일반적으로 부동산 시장의 가격은 매매, 전세, 월세 모두 시세가 존재합니다. 시장의 공급과 수요에 따라서, 지역과 시기에 따라서 차이를 보이게 됩니다. 동일한 아파트에서 자연스럽게 형성되는 시세에 따라 전월세전환율도 정해지게 됩니다. 국가통계포털에 따른 올해 1월 전월세전환율은 전국 6.2%, 수도권 5.8%, 지방 6.9%이며 서울은 5.2%입니다.
전월세 전환율이 내려가면 동일한 월세라도 전세보증금이 높아지게 되기 때문에 지방보다 서울의 전세가격이 더 높게 형성될 수 있습니다.
주택임대차보호법 시행령에서 법정 상한선 기준을 두고 있습니다. 한국은행이 공시한 기준금리와 대통령령으로 정하는 이율을 더한 것인데, 현재 기준금리는 3.5%이고 대통령령으로 정한 이율은 2.5%입니다. 전월세전환율 상한선은 6%가 됩니다. 다만 이 기준에 강제성은 없습니다.
법령의 전월세전환율이 기준금리에 연동되기에 전셋값은 금리 영향을 크게 받습니다. 하지만 지난해부터 지금까지 기준금리는 동결이었음에도 전셋값은 하락과 상승을 오갔습니다. 동일한 기준금리에도 주택담보대출 금리가 큰 폭으로 달라졌기 때문입니다.
2024년 3월 5대 시중 은행 신규취급액 주택담보대출 평균금리는 3.98%입니다. 2022년 12월 5.45% 이후 꾸준히 인하하고 있는데, 최근에는 인하 속도가 더 빨라졌습니다.
물론 매매 수요가 임차 수요로 전환됐고 전세 사기로 인한 아파트 선호 현상도 영향을 줬습니다. 하지만 하반기 추가적인 금리 인하가 예상되는 만큼 전셋값 상승은 당분간 지속될 전망입니다.
전셋값이 상승하면서 매매에 관심을 두는 수요자도 다시 증가하고 있습니다. 장기적인 관점에서 거주환경과 환금성을 고려해 현명하게 접근해야 할 시점입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원
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