창동기지 '마곡 모델' 개발…원가에 토지 매각

서울시가 동북권 활성화의 핵심 사업인 노원구 ‘창동 차량기지’ 개발에 강서구 마곡지구 성공 사례를 적용하는 방안을 추진하고 있다. 서울주택도시공사(SH공사)가 사업 시행을 맡은 마곡지구는 LG, 롯데, 코오롱 등 주요 대기업과 함께 도시계획을 구상하면서 주거시설과 연구단지를 성공적으로 유입시켰다는 평가를 받고 있다.

서울시는 창동 차량기지도 마곡지구처럼 조성원가 수준으로 토지를 매각한다. 기업과 용적률·공공기여(기부채납) 문제를 함께 논의하고 건축물 위치와 필지 규모, 매각가 등을 협의해 사업을 풀어나갈 계획이다. 대상 알테오젠 등 바이오 연구개발(R&D) 기업이 입주에 관심을 보이고 있다. 아산병원(항암센터) 차병원(난임센터) 등이 불치·난치병 위주의 4차 병원을 설치하는 방안도 거론된다.

개발에 ‘마곡 모델’ 벤치마킹

22일 업계에 따르면 서울시는 다음달 말 대기업 20여 개사와 제약사 40개사를 대상으로 창동 차량기지 개발사업 설명회를 열기로 하고 초청 공문을 보냈다. 서울시가 업계 관계자와 만나 토지 매각가와 사업 계획 등을 협의한 결과를 일반 기업에 소개하는 자리다.

지난달 말 서울시는 SH공사와 함께 건설사, 시행사, 바이오 기업 등을 면담했다. 시 관계자는 “작년부터 바이오 관련 대기업 및 대형병원과 사업 가능 여부, 조건 등에 관한 의견을 교환했다”며 “개별적인 유치만으로는 사업을 풀어나가기 어렵다고 판단해 ‘오픈마켓’ 형태로 진행할 계획”이라고 밝혔다.

서울시는 창동 차량기지 개발사업도 마곡지구처럼 조성원가 수준으로 토지를 매각할 방침이다. SH공사가 2021년 받은 감정평가금액은 3.3㎡당 3000만원이지만 이보다 더 낮출 수 있다는 입장이다.

서울시 관계자는 “지금 경제 상황에서는 부담스러운 가격이란 점을 고려한 것”이라며 “앞서 토지 조성원가 수준으로 LG와 롯데를 유치한 마곡 사례를 벤치마킹할 계획”이라고 말했다. 당초 마곡지구는 일반산업단지로 지정해 조성원가인 ㎡당 1000만원 수준으로 LG 등 대기업에 토지를 매각했다. 통상 공유지 매각은 조성원가-감정평가-입찰가 순으로 높아진다. 서울시는 창동 차량기지도 파격적으로 조성원가 수준에 매각할 수 있다는 입장인 것으로 알려졌다.

필지와 용적률 인센티브 탄력 적용

서울시는 참여 의사를 보인 기업과 협의를 거쳐 내년 말까지 부지를 도시개발구역과 일반산업단지로 지정할 계획이다. 앞서 서울시는 일반상업지역 종상향과 용적률 최대치의 1.2배 부여, 용도 자율 제안 등을 할 수 있는 ‘균형발전 사전협상제’(화이트 사이트)를 창동 차량기지에 적용하겠다고 밝혔다.

2021년 구상한 사업계획에는 필지가 혁신성장거점과 복합문화공간, 바이오벤처, 벤처캐피털 등으로 나뉘어 있다. 서울시는 화이트 사이트를 적용해 참여 예정 기업과 협의를 통해 개별 필지의 위치와 규모, 건축물 배치, 용적률 인센티브 등을 전면 수정해 사업을 추진할 예정이다. 논의에 참여한 기업 위주로 필지를 공급한다. 용도지역은 일반상업지역으로 종상향이 가능하고, 용적률 최대치의 1.2배까지 부여할 수 있는 게 특징이다. 용적률을 최대 1000%까지 제공할 수 있다는 얘기다.

일부 바이오 대기업이 바이오 R&D 시설을 지을 수 있다는 입장을 전한 것으로 알려졌다. 항암제 R&D 기업인 알테오젠도 관심을 나타내고 있다.

불치·난치병 치료 중심의 4차 병원도 들어설 전망이다. 강북권에 항암센터 증축 수요가 있는 아산병원이나 난임센터 중심의 차병원이 유력하게 거론된다. 신약 개발 플랫폼을 추진 중인 아주대병원도 참여 의사를 보인 것으로 전해졌다. 신세계프라퍼티는 이곳에 스타필드 빌리지를 설치할 수 있다는 의사를 나타냈다.

도봉운전면허시험장은 의정부 이전이 무산될 경우 개발 부지 안에서 창동·상계역 접근성이 떨어지는 북쪽으로 이전할 계획이다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com