이 기사는 12월 05일 16:04 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
만기 연장 실패 등 우여곡절을 겪었던 ‘한국판 롯폰기힐스’ 세운지구 사업장이 개발 본궤도에 오르고 있다. NH투자증권이 1조원에 육박하는 선매입 약정을 맺고 대주단 우선매수권을 도입하며 본 프로젝트파이낸싱(PF) 조달에 힘이 실리는 추세다.
5일 투자은행(IB) 업계에 따르면 재정비 촉진지구 3-2·3구역 본 PF 주관사인 NH투자증권은 1조7500억원 규모의 대출 조달을 추진하고 있다. 이 본 PF는 2029년 지어지는 오피스 A동과 B동을 나눠 모집한다. NH투자증권은 B동에 9473억원 규모로 선매입을 확약할 예정이다. B동 대주단은 선순위 8000억원과 후순위 1500억원으로 구성했다. NH투자증권은 후순위도 전량 책임지기로 했다. 후순위 대출은 향후 매입이 확정되면 건물 인수 계약금으로 전환된다.
A동 본 PF는 총 8000억원으로 선순위 6400억원, 중순위 1100억원, 후순위 500억원을 모집한다. 시공사인 포스코이앤씨가 후순위 500억원을 지급 보증에 나서는 것으로 전해진다.
세운지구 3-2·3구역은 지하 9층~지상 36층 규모 업무시설 2개동 등을 조성하는 프로젝트다. 이르면 연내 본 PF 조달을 마친 뒤 내년 3월 착공을 목표로 하고 있다. 시행사는 디블록그룹(옛 한호건설)이다. 시공사는 포스코이앤씨가 맡는다.
이 사업장은 일부 대주단이 지난 7월 만기 연장을 거절한 사업장이다. 하지만 8월 3-2구역과 3-3구역이 서울시로부터 통합개발 인허가를 받으며 연장을 승인받았다. 2개동의 합산 연면적은 총 17만909㎡(약 5만1700평)에 달한다. 준공되는 2030년에 63빌딩 연면적(16만6097㎡)을 넘어서는 대형 빌딩이 들어설 예정이다.
선매입이 없는 A동의 경우 선순위일수록 인수 가격이 낮아지는 대주단 우선매수권을 도입해 엑시트 방안을 강화했다. 오피스 개발 사업은 대주단이 분양 대금으로 자금을 회수할 수 없어 통상 선매입 약정을 요구한다. 준공 후 매각되지 않으면 대주단이 자금을 회수할 방법이 없기 때문이다. A동은 선매입이 없는 대신 대주별로 건물을 싼 가격에 사들일 수 있는 기회를 얻게 된다.
시행사 디블록그룹은 준공 전까지 최대한 높은 가격에 매각을 시도할 것으로 관측된다. 준공이 마무리 단계에 접어들면 후순위에 지급 보증을 하는 대주단은 3.3㎡당 3340만원 수준인 약 8000억원에 A동을 인수할 기회를 얻는다. 후순위 대주단이 인수를 포기하면 기회는 중순위, 선순위 대주단에 차례대로 넘어간다. 중순위는 3.3㎡당 3130만원, 선순위는 2670만원에 인수할 수 있다. 중심업무지역(CBD) 3.3㎡당 가격이 현재 3500만원 안팎에서 형성돼 있어 낮은 가격에 사들이는 셈이다. 디블록그룹은 매각 차익을 최대한 노려볼 수 있고 대주단은 자금 회수 리스크를 줄일 수 있는 방법이다.
서울시는 이 구역을 포함해 세운상가 일대를 일본 도쿄의 롯폰기힐스처럼 개발한다는 계획을 갖고 있다. 대지면적만 43만9356㎡(13만2905평) 규모의 세운지구는 종각에서 퇴계로에 걸쳐 2·3·4·5구역과 6-1·2·3·4구역 등 8구역으로 나뉜다. 세운지구는 2022년 4월 서울시 ‘녹지 생태 도심 재창조 전략’의 선도 사업지로 선정됐다. 구역을 묶고 건축 규제를 완화해 고층·고밀 개발을 유도해 도심에 녹지 14만㎡(4만2350평)를 확보하는 방안을 담고 있다.
류병화 기자 hwahwa@hankyung.com
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