[배준형의 밸류업 클래스]
상담 문의:
“안녕하세요. 저는 강남구 청담동 빌라에 거주하는 김OO입니다.
최근 방송 연예계의 유명 PD가 수백억 원대의 주택을 매입해 사옥으로 사용한다는 소문이 돌면서, 제 거주지에도 여러 부동산에서 매각 제안을 담은 우편물이 수십 통씩 날아들고 있습니다. 전화번호를 어떻게 알아냈는지 제 핸드폰으로 부동산 관련 전화도 자주 받고 있는 상황입니다.
제가 거주하는 빌라는 총 10세대가 각각 소유하고 있으며, 매각을 진행하려면 모든 입주민의 동의가 필요합니다. 최근 입주민 회의에서 논의한 결과, 개별 매각보다는 일괄 매각이 더 효율적이라는 데 의견이 모아졌습니다.
이와 같은 상황에서 보다 효율적으로 매각을 진행하려면 어떤 점을 고려해야 할지 조언을 부탁드립니다.”
상황 분석 및 매각 가이드
의뢰인의 상황을 바탕으로, 일괄 매각의 효율성을 높이기 위해 고려해야 할 주요 사항들을 안내드립니다.
1. 객관적이고 합리적인 매매가 설정
부동산 매각에서 매도인은 미래 가치를 반영해 높은 가격에 팔기를 원하고, 매수인은 주변 시세보다 낮은 가격을 선호하는 것이 일반적입니다. 따라서 다음 과정을 통해 적정 매매가를 설정하시길 권장합니다.
●시장 민감도 반응 테스트
처음에는 다소 높은 가격으로 매물을 내놓고 약 2~3개월간 매수자 반응을 살핍니다.
매수자의 관심 유형과 금액대를 분석해 초기 반응이 미미하다면, 현실적인 수준으로 가격을 조정합니다.
이후에도 반응이 없다면 보수적인 매매가격 전략으로 전환해 매각 가능성을 높입니다.
●정식 감정평가 금액 비교
각 세대별 감정평가 금액을 확인한 후, 매도 희망가격과 비교해 객관적으로 판단합니다.
2. 매수자의 관심을 끌 수 있는 셀링 포인트 강화
●건축물 용도 변경 검토
매수자가 대출을 최대한 활용할 수 있도록 건축물의 용도를 근린생활시설로 변경할 가능성을 검토해보세요.
o 주택 용도: LTV(주택담보대출비율) 약 40%
o 근린생활시설 용도: LTV 약 80%
용도 변경 시 매수자는 적은 자본으로 대출을 활용할 수 있어 매물의 매력이 상승합니다.
다만, 1세대 1주택자 혜택(장기보유특별공제) 적용 비율이 주택에서 근린생활시설로 변경될 경우 낮아질 수 있으므로, 각 소유자의 세무 상황에 따라 변경 여부를 신중히 결정해야 합니다.
또한, 용도에 따른 양도소득세 차이를 분석해 최적의 매각 방안을 수립해야 합니다.
●매매계약 이후 매수자 지원
매수자는 매매계약 체결 후 잔금 청산까지의 기간 동안 대출이자 부담을 지게 됩니다. 따라서 다음과 같은 지원이 투자 매력도를 높이는 데 도움이 됩니다.
o 잔금 청산 기간을 최소 4~6개월로 설정.
o 토지사용 승낙서 제공, 건축 설계 및 인허가 준비 협조.
이러한 지원은 매수자의 초기 비용 부담을 줄이고, 건축 프로젝트 준비 기간을 단축시키는 효과가 있습니다.
3. 법적·세무 리스크 관리
매각 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제와 세무 리스크를 철저히 점검해야 합니다.
●세무 전문가와 상담해 주택 매각과 근린생활시설 매각 시 발생하는 세금을 비교 검토합니다.
●각 소유자의 부동산 소유 현황에 따라 최적의 매각 전략을 수립합니다.
결론적으로
효율적인 일괄 매각을 위해서는 (1) 초기 시장 반응 테스트를 통해 적정 매매가를 설정하고, (2) 매수자 관점에서 매력을 끌어낼 수 있는 전략을 강화하며, (3) 세무 및 법적 리스크를 체계적으로 관리하는 것이 중요합니다.
입주민들과의 지속적인 소통과 협력이 성공적인 매각의 열쇠가 될 것입니다.
한경부동산밸류업센터
landvalueup.hankyung.com
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
상담 문의:
“안녕하세요. 저는 강남구 청담동 빌라에 거주하는 김OO입니다.
최근 방송 연예계의 유명 PD가 수백억 원대의 주택을 매입해 사옥으로 사용한다는 소문이 돌면서, 제 거주지에도 여러 부동산에서 매각 제안을 담은 우편물이 수십 통씩 날아들고 있습니다. 전화번호를 어떻게 알아냈는지 제 핸드폰으로 부동산 관련 전화도 자주 받고 있는 상황입니다.
제가 거주하는 빌라는 총 10세대가 각각 소유하고 있으며, 매각을 진행하려면 모든 입주민의 동의가 필요합니다. 최근 입주민 회의에서 논의한 결과, 개별 매각보다는 일괄 매각이 더 효율적이라는 데 의견이 모아졌습니다.
이와 같은 상황에서 보다 효율적으로 매각을 진행하려면 어떤 점을 고려해야 할지 조언을 부탁드립니다.”
상황 분석 및 매각 가이드
의뢰인의 상황을 바탕으로, 일괄 매각의 효율성을 높이기 위해 고려해야 할 주요 사항들을 안내드립니다.
1. 객관적이고 합리적인 매매가 설정
부동산 매각에서 매도인은 미래 가치를 반영해 높은 가격에 팔기를 원하고, 매수인은 주변 시세보다 낮은 가격을 선호하는 것이 일반적입니다. 따라서 다음 과정을 통해 적정 매매가를 설정하시길 권장합니다.
●시장 민감도 반응 테스트
처음에는 다소 높은 가격으로 매물을 내놓고 약 2~3개월간 매수자 반응을 살핍니다.
매수자의 관심 유형과 금액대를 분석해 초기 반응이 미미하다면, 현실적인 수준으로 가격을 조정합니다.
이후에도 반응이 없다면 보수적인 매매가격 전략으로 전환해 매각 가능성을 높입니다.
●정식 감정평가 금액 비교
각 세대별 감정평가 금액을 확인한 후, 매도 희망가격과 비교해 객관적으로 판단합니다.
2. 매수자의 관심을 끌 수 있는 셀링 포인트 강화
●건축물 용도 변경 검토
매수자가 대출을 최대한 활용할 수 있도록 건축물의 용도를 근린생활시설로 변경할 가능성을 검토해보세요.
o 주택 용도: LTV(주택담보대출비율) 약 40%
o 근린생활시설 용도: LTV 약 80%
용도 변경 시 매수자는 적은 자본으로 대출을 활용할 수 있어 매물의 매력이 상승합니다.
다만, 1세대 1주택자 혜택(장기보유특별공제) 적용 비율이 주택에서 근린생활시설로 변경될 경우 낮아질 수 있으므로, 각 소유자의 세무 상황에 따라 변경 여부를 신중히 결정해야 합니다.
또한, 용도에 따른 양도소득세 차이를 분석해 최적의 매각 방안을 수립해야 합니다.
●매매계약 이후 매수자 지원
매수자는 매매계약 체결 후 잔금 청산까지의 기간 동안 대출이자 부담을 지게 됩니다. 따라서 다음과 같은 지원이 투자 매력도를 높이는 데 도움이 됩니다.
o 잔금 청산 기간을 최소 4~6개월로 설정.
o 토지사용 승낙서 제공, 건축 설계 및 인허가 준비 협조.
이러한 지원은 매수자의 초기 비용 부담을 줄이고, 건축 프로젝트 준비 기간을 단축시키는 효과가 있습니다.
3. 법적·세무 리스크 관리
매각 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제와 세무 리스크를 철저히 점검해야 합니다.
●세무 전문가와 상담해 주택 매각과 근린생활시설 매각 시 발생하는 세금을 비교 검토합니다.
●각 소유자의 부동산 소유 현황에 따라 최적의 매각 전략을 수립합니다.
결론적으로
효율적인 일괄 매각을 위해서는 (1) 초기 시장 반응 테스트를 통해 적정 매매가를 설정하고, (2) 매수자 관점에서 매력을 끌어낼 수 있는 전략을 강화하며, (3) 세무 및 법적 리스크를 체계적으로 관리하는 것이 중요합니다.
입주민들과의 지속적인 소통과 협력이 성공적인 매각의 열쇠가 될 것입니다.
한경부동산밸류업센터
landvalueup.hankyung.com
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
관련뉴스
