'얼죽신'은 옛말…분양권 거래량 '뚝'

‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축) 열풍 속에 불티나게 팔리던 아파트 분양권·입주권 시장이 주춤하는 모습을 보이고 있다. 부동산 경기 불황이 이어지는 데다 최근 ‘손피’(손에 쥐는 프리미엄) 거래가 사실상 막히면서 세 부담이 대폭 늘었기 때문이다. 지방뿐 아니라 서울에서도 수천만원 상당의 ‘마피’(마이너스 프리미엄)가 발생하는 사례가 나오고 있다.

‘손피’ 거래 시 양도세 폭탄

21일 국토교통부에 따르면 지난달 전국 분양권·입주권 거래량은 이날 기준 2585건이었다. 지난해 10월(3532건) 이후 두 달 연속 감소세를 나타냈다. 분양권은 청약 당첨자에게, 입주권은 재건축·재개발 조합원에게 새 아파트에 분양·입주할 권리를 사들이는 개념이다. 공급 부족 우려가 확산하는 가운데 새 아파트 선호 현상이 맞물려 작년 상반기에는 월 거래량이 4000건을 웃도는 경우가 적지 않았다.

최근 분양권·입주권에 대한 관심이 한풀 꺾인 것은 전반적으로 부동산 경기가 위축되고 있어서다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격 변동률은 3주 연속 보합(0)을 나타내며 하락 전환을 눈앞에 뒀다. 고금리 지속과 대출 규제, 경기 불황, 정치적 불확실성 등이 복합적으로 작용한 결과다. 국세청이 작년 말 손피 거래의 양도가액 산정 방식을 바꾼 것도 큰 타격을 줬다는 평가다.

분양권 전매의 양도세율은 66%(1년 이상 보유 기준, 지방세 포함)로 높은 편이다. 이에 매도자가 내야 하는 양도세를 매수자가 대신 부담하는 손피 거래가 활발하게 일어났다. 그만큼 매도자 우위 시장이었다. 하지만 기획재정부가 유권해석을 변경하면서 양도세 부담이 대폭 증가했다. 국세청에 따르면 12억원에 취득한 분양권을 17억원에 손피 거래할 경우 양도소득세 부담액은 기존 5억4500만원에서 9억6600만원으로 늘어난다.

서울에서 6000만원 마피 거래도

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “지금 당장 높은 양도세를 물고 분양권 등을 구매하기보다 준공 때까지 기다리자는 심리가 확산할 것”이라고 내다봤다. 서울의 분양권 전매제한 기간은 당첨자 발표일로부터 1년(강남구 등 규제지역 제외)이다. 2023년 말 공급된 단지가 분양권 시장에 본격 풀리고 있다. 당시 서울 외곽과 소규모 아파트 분양이 많았던 것도 분양권 거래가 줄어든 이유 중 하나로 꼽힌다.

송파구 ‘힐스테이트 e편한세상 문정’이 작년 11월 공급되긴 했지만 강남 3구(강남·서초·송파)에 속해 전매 제한 기간이 3년이다. 부동산 매수세 둔화속에 서울 신축 중에서도 마피 사례가 나오고 있다. 서울 동작구 ‘상도푸르지오클라베뉴’ 전용면적 84㎡(7층) 분양권은 지난달 12억4000만원에 손바뀜했다. 7층 물건의 분양가가 13억원대인 걸 고려하면 최소 6000만원의 마피 거래다. 강북구 ‘한화포레나미아’ 전용 80㎡는 분양가보다 6000만원 저렴한 10억3000만원대에 급매 물건이 나와 있다.

수요자 선호도가 높은 단지는 분양권 가격이 지금보다 더 뛸 수 있다는 관측도 나온다. 매수자 입장에선 손피 거래를 통해 누리던 메리트가 사라진 만큼 가격을 높여 세 부담분을 상쇄하려 할 유인이 커졌다는 얘기다. 예컨대 강동구 ‘올림픽파크포레온’ 전용 84㎡ 입주권은 지난달 27억원에 신고가를 썼다. 분양가(13억원)의 두 배 넘게 올랐다. 광진구 ‘롯데캐슬이스트폴’ 전용 84㎡ 분양권은 지난해 8월만 해도 13억원대에 손바뀜했으나 11월부터는 15억원 후반대에 거래돼 ‘몸값’이 껑충 뛰었다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com