[배준형의 밸류업 클래스]
필자에게 다급한 전화 한 통이 걸려왔다.
“안녕하세요. 저는 서초구 서초동에서 부동산 임대업을 운영하는 XXX입니다. 약 3년 전 허름한 주택을 매입해 명도 과정을 거친 후, 얼마 전 신축까지 마쳤습니다. 하지만 준공 후 7개월이 지나도록 공실 상태로 방치되고 있어 걱정이 큽니다.”
그는 첫 번째 꼬마빌딩 투자였던 만큼 건축비를 아낌없이 투자했다. 지역의 랜드마크가 될 것이라 기대했지만, 예상과 달리 공실이 장기화되면서 점점 불안과 답답함이 커지고 있었다.
“속상한 건 둘째 치고, 더 큰 문제는 자금입니다. 3년 동안 토지 구입 당시 받았던 80% 대출의 이자를 매달 갚아야 했고, 신축 과정에서도 추가로 시설 자금 대출 80%를 받다 보니 이자 부담이 상당합니다. 결국 대출 상환을 위해 투잡까지 하고 있는 상황입니다. 이 문제를 어떻게 해결해야 할까요?”
그가 처한 문제는 명확했다.
1. 장기 공실로 인해 수익이 발생하지 않고,
2. 과도한 대출 상환 부담으로 현금 흐름이 악화된 상태였다.
투자 당시 기대했던 것과 전혀 다른 현실 속에서, 이제 그는 어떤 선택을 해야 할까?
밸류업 컨설팅
? 의뢰인 및 부동산 현황
? 의뢰인: 대기업에 근무하는 직장인, 유행하던 ‘영끌 투자’로 상업용 부동산 매입
? 위치: 서울특별시 서초구 서초동
? 대지면적: 182㎡(55.05평)
? 연면적: 400㎡(121평)
? 용도지역: 제2종 일반주거지역
? 도로 너비: 6M
(※ 의뢰인의 개인정보 보호를 위해 일부 정보는 미공개 하는 점 양해바랍니다.)
의뢰인은 시장이 호황일 때 적극적인 대출을 받아 투자를 진행했다.
그러나 투자 직후 시장이 침체기에 접어들었고, 잔금을 치르자마자 대출 금리가 급등하면서 부담이 가중되었다.
처음에는 시간이 지나면 괜찮아질 것이라 기대하며 버텼지만, 3년이 지난 현재 더 이상 버틸 수 없는 상황이 되었다.
? 주요 실패 원인
이 사례는 단순한 실패담이 아니다. 필자의 경험에 따르면 상당수의 투자자들이 동일한 실수를 반복하며, 문제가 발생한 후 뒤늦게 필자를 찾는 경우가 흔하다. 의뢰인이 처한 상황을 객관적으로 분석해 보면 다음과 같은 문제점들이 투자 실패의 원인으로 작용한 것으로 보인다.
① 작은 대지면적으로 인한 공간 활용의 한계
의뢰인은 55평의 소규모 토지를 매입해 신축했지만, 이러한 작은 대지에서는 수익성을 극대화하기 어렵다.
?? 공간 활용의 문제점
? 임대 가능한 면적이 제한적 → 높은 임대료를 책정하기 어려움
? 건물 활용도 제한 → 상업시설, 사무실, 주거시설 복합 운영이 어려움
소형 토지에 건축된 꼬마빌딩은 필연적으로 임대 전략의 유연성이 떨어지며,
높은 수익성을 기대하기 어렵다는 점을 간과한 것이 첫 번째 실수였다.
② 입지 분석 부족 ? 임차 수요 고려 미흡
의뢰인이 매입한 부동산은 다세대주택이 밀집한 지역에 위치해 있다.
그러나 사무실 임차인을 대상으로 한 건물을 신축하면서 실제 임차 수요와 맞지 않는 개발이 이루어졌다.
?? 입지 분석 실패 요소
? 주거 중심 지역이므로 사무실보다는 원룸, 오피스텔 수요가 높음
? 유동 인구가 적어 업무시설 및 상업시설 임대가 어려움
결국 임차 수요가 적은 형태의 건물을 신축했고, 공실이 장기화될 수밖에 없는 구조적 한계를 만들었다.
③ 과도한 대출 ? 레버리지 리스크 간과
의뢰인은 토지 매입부터 건축까지 대부분 대출에 의존했다.
?? 대출 구조
? 토지 구입 자금의 80% 대출
? 신축 자금의 80% 대출
투자 당시 대출 금리 상승 가능성을 고려하지 않고 ‘영끌 투자’를 감행했으며, 결과적으로 이자 부담이 급격히 증가하면서 현금 흐름이 악화되었다.
? 해결 방안 ? 현실적인 개선 전략
① 토지 한계를 극복하는 공간 최적화 전략
작은 대지의 한계를 극복하기 위해 가용 면적을 극대화하는 설계 변경이 필요하다.
?? 공간 최적화 전략
? 가변형 벽체, 모듈형 가구 도입 → 공간 활용도 극대화
? 불필요한 공용 공간 축소 → 실사용 면적 증가
? 일부 공간의 용도 변경 → 수익성 있는 임대 구조 조정
이러한 전략을 통해 같은 면적에서도 더 많은 임대 수익을 창출할 수 있도록 해야 한다.
② 입지에 맞는 임대 전략 수립
현재 입지 특성에 맞게 실질적인 임차 수요를 반영한 전략이 필요하다.
?? 입지 맞춤형 임대 전략
? 사무실 위주의 임대에서 단기 임대·복합 운영으로 전환
? 공실 해소를 위한 공격적인 마케팅 진행
? SNS·유튜브·부동산 플랫폼을 활용한 홍보 강화
단순 홍보가 아니라 고품질 영상 콘텐츠 제작을 통해 가망 임차인이 실제 방문하고 싶게 만들어야 한다.
③ 대출 구조 재조정 및 현금 흐름 안정화
?? 금융 전략 개선 방향
? 은행과 대출 금리 협상 → 신용도 개선, 대환 대출 활용
? 보유 자산 담보 활용 → 추가적인 금리 인하 기회 마련
? 기존 대출 구조 점검 후 재조정 → 부담 완화 가능성 검토
금융기관과 적극적으로 협상하여 대출 부담을 줄이는 것이 중요하다.
? 실패에서 배우는 교훈
이번 사례는 입지 분석 부족, 과도한 대출, 공실 관리 실패가 어떻게 투자 실패로 이어질 수 있는지를 보여준다.
하지만 문제의 원인을 정확히 분석하고, 철저한 전략을 수립한다면 공실을 줄이고, 현금 흐름을 개선하며, 건물의 수익성을 높이는 것이 충분히 가능하다.
투자는 철저한 분석과 전략이 뒷받침될 때 성공할 수 있다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
필자에게 다급한 전화 한 통이 걸려왔다.
“안녕하세요. 저는 서초구 서초동에서 부동산 임대업을 운영하는 XXX입니다. 약 3년 전 허름한 주택을 매입해 명도 과정을 거친 후, 얼마 전 신축까지 마쳤습니다. 하지만 준공 후 7개월이 지나도록 공실 상태로 방치되고 있어 걱정이 큽니다.”
그는 첫 번째 꼬마빌딩 투자였던 만큼 건축비를 아낌없이 투자했다. 지역의 랜드마크가 될 것이라 기대했지만, 예상과 달리 공실이 장기화되면서 점점 불안과 답답함이 커지고 있었다.
“속상한 건 둘째 치고, 더 큰 문제는 자금입니다. 3년 동안 토지 구입 당시 받았던 80% 대출의 이자를 매달 갚아야 했고, 신축 과정에서도 추가로 시설 자금 대출 80%를 받다 보니 이자 부담이 상당합니다. 결국 대출 상환을 위해 투잡까지 하고 있는 상황입니다. 이 문제를 어떻게 해결해야 할까요?”
그가 처한 문제는 명확했다.
1. 장기 공실로 인해 수익이 발생하지 않고,
2. 과도한 대출 상환 부담으로 현금 흐름이 악화된 상태였다.
투자 당시 기대했던 것과 전혀 다른 현실 속에서, 이제 그는 어떤 선택을 해야 할까?
밸류업 컨설팅
? 의뢰인 및 부동산 현황
? 의뢰인: 대기업에 근무하는 직장인, 유행하던 ‘영끌 투자’로 상업용 부동산 매입
? 위치: 서울특별시 서초구 서초동
? 대지면적: 182㎡(55.05평)
? 연면적: 400㎡(121평)
? 용도지역: 제2종 일반주거지역
? 도로 너비: 6M
(※ 의뢰인의 개인정보 보호를 위해 일부 정보는 미공개 하는 점 양해바랍니다.)
의뢰인은 시장이 호황일 때 적극적인 대출을 받아 투자를 진행했다.
그러나 투자 직후 시장이 침체기에 접어들었고, 잔금을 치르자마자 대출 금리가 급등하면서 부담이 가중되었다.
처음에는 시간이 지나면 괜찮아질 것이라 기대하며 버텼지만, 3년이 지난 현재 더 이상 버틸 수 없는 상황이 되었다.
? 주요 실패 원인
이 사례는 단순한 실패담이 아니다. 필자의 경험에 따르면 상당수의 투자자들이 동일한 실수를 반복하며, 문제가 발생한 후 뒤늦게 필자를 찾는 경우가 흔하다. 의뢰인이 처한 상황을 객관적으로 분석해 보면 다음과 같은 문제점들이 투자 실패의 원인으로 작용한 것으로 보인다.
① 작은 대지면적으로 인한 공간 활용의 한계
의뢰인은 55평의 소규모 토지를 매입해 신축했지만, 이러한 작은 대지에서는 수익성을 극대화하기 어렵다.
?? 공간 활용의 문제점
? 임대 가능한 면적이 제한적 → 높은 임대료를 책정하기 어려움
? 건물 활용도 제한 → 상업시설, 사무실, 주거시설 복합 운영이 어려움
소형 토지에 건축된 꼬마빌딩은 필연적으로 임대 전략의 유연성이 떨어지며,
높은 수익성을 기대하기 어렵다는 점을 간과한 것이 첫 번째 실수였다.
② 입지 분석 부족 ? 임차 수요 고려 미흡
의뢰인이 매입한 부동산은 다세대주택이 밀집한 지역에 위치해 있다.
그러나 사무실 임차인을 대상으로 한 건물을 신축하면서 실제 임차 수요와 맞지 않는 개발이 이루어졌다.
?? 입지 분석 실패 요소
? 주거 중심 지역이므로 사무실보다는 원룸, 오피스텔 수요가 높음
? 유동 인구가 적어 업무시설 및 상업시설 임대가 어려움
결국 임차 수요가 적은 형태의 건물을 신축했고, 공실이 장기화될 수밖에 없는 구조적 한계를 만들었다.
③ 과도한 대출 ? 레버리지 리스크 간과
의뢰인은 토지 매입부터 건축까지 대부분 대출에 의존했다.
?? 대출 구조
? 토지 구입 자금의 80% 대출
? 신축 자금의 80% 대출
투자 당시 대출 금리 상승 가능성을 고려하지 않고 ‘영끌 투자’를 감행했으며, 결과적으로 이자 부담이 급격히 증가하면서 현금 흐름이 악화되었다.
? 해결 방안 ? 현실적인 개선 전략
① 토지 한계를 극복하는 공간 최적화 전략
작은 대지의 한계를 극복하기 위해 가용 면적을 극대화하는 설계 변경이 필요하다.
?? 공간 최적화 전략
? 가변형 벽체, 모듈형 가구 도입 → 공간 활용도 극대화
? 불필요한 공용 공간 축소 → 실사용 면적 증가
? 일부 공간의 용도 변경 → 수익성 있는 임대 구조 조정
이러한 전략을 통해 같은 면적에서도 더 많은 임대 수익을 창출할 수 있도록 해야 한다.
② 입지에 맞는 임대 전략 수립
현재 입지 특성에 맞게 실질적인 임차 수요를 반영한 전략이 필요하다.
?? 입지 맞춤형 임대 전략
? 사무실 위주의 임대에서 단기 임대·복합 운영으로 전환
? 공실 해소를 위한 공격적인 마케팅 진행
? SNS·유튜브·부동산 플랫폼을 활용한 홍보 강화
단순 홍보가 아니라 고품질 영상 콘텐츠 제작을 통해 가망 임차인이 실제 방문하고 싶게 만들어야 한다.
③ 대출 구조 재조정 및 현금 흐름 안정화
?? 금융 전략 개선 방향
? 은행과 대출 금리 협상 → 신용도 개선, 대환 대출 활용
? 보유 자산 담보 활용 → 추가적인 금리 인하 기회 마련
? 기존 대출 구조 점검 후 재조정 → 부담 완화 가능성 검토
금융기관과 적극적으로 협상하여 대출 부담을 줄이는 것이 중요하다.
? 실패에서 배우는 교훈
이번 사례는 입지 분석 부족, 과도한 대출, 공실 관리 실패가 어떻게 투자 실패로 이어질 수 있는지를 보여준다.
하지만 문제의 원인을 정확히 분석하고, 철저한 전략을 수립한다면 공실을 줄이고, 현금 흐름을 개선하며, 건물의 수익성을 높이는 것이 충분히 가능하다.
투자는 철저한 분석과 전략이 뒷받침될 때 성공할 수 있다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
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