굿모닝작전
서울에 거주하는 60대 K씨는 서대문구에 있는 5층 꼬마빌딩을 인근의 공인중개사 지인의 소개로 노후준비용으로 낙찰 받게 되었다. 시세보다 조금 저렴하게 임대하면 공실은 걱정 없다고 추천받게 된 것이다. 감정가는 100억 원이며, 낙찰가는 반값(약 51억)으로 리모델링비까지 포함해서 대출이 80%나 나와, 자기자본은 12억 원(감정가대비 12%)만 들어갔다.
엘리베이터도 없는 낡은 건물로, 3개층은 공실이며, 지하까지 3개층의 임차인은 이사비 정도로 합의가 잘되어 명도도 쉬웠다. 이후, 엘리베이터를 포함한 리모델링을 한 후, 임대를 내놨다. 감정가를 기준으로 계산해보니, 보증금 3억에 월임대료 3000만 원, 대출이자는 2050만 원(연 5.5%)으로 세 전 950만 원이 매월 임대수익으로 나온다.
하지만 A씨의 이런 기대가 악몽으로 변하는 데는 불과 1년밖에 걸리지 않았다. 1년 동안 임대가 전혀 되지 않았다. 임대료도 반값에는 나가는 상황이었지만, 이자보다 낮아 매월 5백만원이 손실이 되어 결국, 대출이자를 버티지 못해 다시 경매로 나오게 된 것이다. 낙찰 받기 전, 지인의 말과는 달리, 실제로는 그 정도의 임대가 쉽지 않은 지역이고, 리모델링을 하는 기간까지 부동산 경기도 더 안 좋은 상황이 된 것이다.
최근 불황으로 서울에서도 반값에 낙찰 받을 수 있는 꼬마빌딩이 나오고 있는데, A씨처럼 '해도해도 안되는, 폭탄 돌리기'의 피해자도 나오고 있어 낙찰에 주의를 요하고 있다. 경매나 공매로 나온 꼬마빌딩은 대부분 노후나 공실로 망가진 상태가 많다. 이런 부동산은 싸게 낙찰 받는 것도 중요하지만, ‘정상화시킬 수 있는가’가 더 중요한 기준이 되어야 한다. 즉, 낙찰 전에, 얼마의 비용으로 어느 범위까지 개선을 할 것인지, 그렇게 해서 임대료는 얼마나 받을 수 있는지, 임대가 잘 안되면 어떤 대안이 있는지 등을 사전에 조사하고 계획을 세워놔야 한다. 그리고 그 기준으로 낙찰을 받을지 말지를 선택해야 한다.
이러한 계획은 임대시장 조사와 상권분석 등으로 수요를 예측하고, 빌딩의 컨셉과 용도를 근거로 한 리뉴얼 계획을 세워야 하며, 결과적으로 수익성과 안정성이 수치로 나타나게 된다. 심지어는 보유 몇 년 차에 매각하는 것이 더 유리한지도 수치로 표현할 수 있다. 이런 계획이 망가진 부동산을 정상화하고 가치를 올려 매매차익을 높여주는 전략이 되는 것이다. 이런 사전 계획으로 진주를 찾는 노력이 없으면, 위 사례처럼 폭탄 돌리기의 피해자가 될 수도 있는 것이다.
한국경제신문에서는 이렇게 저가로 매입하기 전, 정상화가 가능하고, 가치향상까지 가능한 꼬마빌딩을 선별하기 위해 알아야 할 내용으로 ‘빌딩CEO’ 정규과정 4기에만 특화하여 선보인다. 주임교수를 맡은 정호진 박사는 "경공매를 깊게 배우고자 하는 사람은 다른 전문강의에서 들어도 된다. 본 강의는 살릴 수 있을 만한 꼬마빌딩을 잘 골라내어, 정상화하고, 가치를 올리는 전략이다. 불황에 정말 저렴하게 꼬마빌딩을 매입할 수 있는 시기에, 인생에 딱 한번 접할 수 있는, 국내 유일의 맞춤형 강의로 매번 있는 강의가 아닌 만큼, 시기적절한 좋은 기회가 될 것이다"라고 강조했다.
‘빌딩CEO 4기’ 과정은 다른 교육과정과는 달리, 주임교수가 참여 강사들의 각기 다를 수 있는 메시지의 방향을 매강의마다, Q&A세미나와 1:1멘토링을 통해 일관된 체계를 잡을 수 있게 해준다. 3월 말까지 신청 시, 수강료 최대 할인혜택을 제공한다. 자세한 내용은 한경아카데미 홈페이지를 참조하면 된다.
[빌딩CEO 4기] 꼬마빌딩 실전투자마스터 과정(저가매입 전략)
-교육기간 : 2025년 4월 3일 ~ 6월 19일(매주 목, 저녁 7~10시), 총 14회(답사 포함)
-교육장소 : 한국경제신문빌딩 3층
서울 중구 청파로 463, 2호선 충정로역 4번출구, KTX서울역 도보 10분
-특전(3월 말까지 접수 시) : 수강료 30%할인(선착순 10명)
한경닷컴 뉴스룸 open@hankyung.com
엘리베이터도 없는 낡은 건물로, 3개층은 공실이며, 지하까지 3개층의 임차인은 이사비 정도로 합의가 잘되어 명도도 쉬웠다. 이후, 엘리베이터를 포함한 리모델링을 한 후, 임대를 내놨다. 감정가를 기준으로 계산해보니, 보증금 3억에 월임대료 3000만 원, 대출이자는 2050만 원(연 5.5%)으로 세 전 950만 원이 매월 임대수익으로 나온다.
하지만 A씨의 이런 기대가 악몽으로 변하는 데는 불과 1년밖에 걸리지 않았다. 1년 동안 임대가 전혀 되지 않았다. 임대료도 반값에는 나가는 상황이었지만, 이자보다 낮아 매월 5백만원이 손실이 되어 결국, 대출이자를 버티지 못해 다시 경매로 나오게 된 것이다. 낙찰 받기 전, 지인의 말과는 달리, 실제로는 그 정도의 임대가 쉽지 않은 지역이고, 리모델링을 하는 기간까지 부동산 경기도 더 안 좋은 상황이 된 것이다.
최근 불황으로 서울에서도 반값에 낙찰 받을 수 있는 꼬마빌딩이 나오고 있는데, A씨처럼 '해도해도 안되는, 폭탄 돌리기'의 피해자도 나오고 있어 낙찰에 주의를 요하고 있다. 경매나 공매로 나온 꼬마빌딩은 대부분 노후나 공실로 망가진 상태가 많다. 이런 부동산은 싸게 낙찰 받는 것도 중요하지만, ‘정상화시킬 수 있는가’가 더 중요한 기준이 되어야 한다. 즉, 낙찰 전에, 얼마의 비용으로 어느 범위까지 개선을 할 것인지, 그렇게 해서 임대료는 얼마나 받을 수 있는지, 임대가 잘 안되면 어떤 대안이 있는지 등을 사전에 조사하고 계획을 세워놔야 한다. 그리고 그 기준으로 낙찰을 받을지 말지를 선택해야 한다.
이러한 계획은 임대시장 조사와 상권분석 등으로 수요를 예측하고, 빌딩의 컨셉과 용도를 근거로 한 리뉴얼 계획을 세워야 하며, 결과적으로 수익성과 안정성이 수치로 나타나게 된다. 심지어는 보유 몇 년 차에 매각하는 것이 더 유리한지도 수치로 표현할 수 있다. 이런 계획이 망가진 부동산을 정상화하고 가치를 올려 매매차익을 높여주는 전략이 되는 것이다. 이런 사전 계획으로 진주를 찾는 노력이 없으면, 위 사례처럼 폭탄 돌리기의 피해자가 될 수도 있는 것이다.
한국경제신문에서는 이렇게 저가로 매입하기 전, 정상화가 가능하고, 가치향상까지 가능한 꼬마빌딩을 선별하기 위해 알아야 할 내용으로 ‘빌딩CEO’ 정규과정 4기에만 특화하여 선보인다. 주임교수를 맡은 정호진 박사는 "경공매를 깊게 배우고자 하는 사람은 다른 전문강의에서 들어도 된다. 본 강의는 살릴 수 있을 만한 꼬마빌딩을 잘 골라내어, 정상화하고, 가치를 올리는 전략이다. 불황에 정말 저렴하게 꼬마빌딩을 매입할 수 있는 시기에, 인생에 딱 한번 접할 수 있는, 국내 유일의 맞춤형 강의로 매번 있는 강의가 아닌 만큼, 시기적절한 좋은 기회가 될 것이다"라고 강조했다.
‘빌딩CEO 4기’ 과정은 다른 교육과정과는 달리, 주임교수가 참여 강사들의 각기 다를 수 있는 메시지의 방향을 매강의마다, Q&A세미나와 1:1멘토링을 통해 일관된 체계를 잡을 수 있게 해준다. 3월 말까지 신청 시, 수강료 최대 할인혜택을 제공한다. 자세한 내용은 한경아카데미 홈페이지를 참조하면 된다.
[빌딩CEO 4기] 꼬마빌딩 실전투자마스터 과정(저가매입 전략)
-교육기간 : 2025년 4월 3일 ~ 6월 19일(매주 목, 저녁 7~10시), 총 14회(답사 포함)
-교육장소 : 한국경제신문빌딩 3층
서울 중구 청파로 463, 2호선 충정로역 4번출구, KTX서울역 도보 10분
-특전(3월 말까지 접수 시) : 수강료 30%할인(선착순 10명)
한경닷컴 뉴스룸 open@hankyung.com
관련뉴스
