2010년부터 클라우드 기반으로 성장해온 데이터센터 시장은 2022년 ChatGPT를 필두로 생성형 AI 플랫폼이 등장하면서 수요가 폭발적으로 증가하고 있습니다. 데이터센터는 클라우드 컴퓨팅, 빅데이터 처리, 메타버스 등 현대 경제의 핵심 인프라로 자리 잡았으며, 이에 따라 투자 시장에서도 주목받는 자산으로 부상했습니다. 특히, 지난 3년간 데이터센터 리츠는 AI 수혜주로 분류되어 일반 상업용 부동산 리츠 대비 높은 수익률을 기록했습니다. 폭발적인 수요 증가로 미국 데이터센터 시장은 10년만에 역사적 호조를 맞이했고 공실률 2.3% 수준을 기록하고 있습니다.
데이터센터의 유형으로는 1) 하이퍼스케일 데이터센터, 2) 코로케이션, 3) 엣지 데이터센터가 있습니다. 하이퍼스케일에서 엣지 데이터센터로 갈수록 데이터센터의 규모, 지연시간, 서버 밀도가 감소하는 경향이 있습니다. 대형 클라우드 서비스 공급자(CSP, Cloud Service Provider)들의 공격적인 투자로 대규모 데이터처리가 가능한 하이퍼스케일 데이터센터가 부상하였습니다. 또한 AI모델이 추론형 기반으로 발전하며 '저지연'이 중요해지며 데이터센터 위치가 사용자랑 가까운 도심기반의 코로케이션 데이터 센터와 엣지데이터 센터의 수요가 증가하고 있습니다. 딥시크로 대표되는 AI모델 경량화는 더 적은 컴퓨팅 자원과 메모리를 사용하면서도 높은 성능을 유지할 수 있게 하기에 IoT 기기의 AI기능 사용량 증가가 기대되고, 이에 따른 엣지데이터센터 수요가 더욱 확대될 전망입니다.
현재 데이터센터 신규물량의 80% 이상이 선임대 완료된 점, 높은 초기비용 투자로 개발 기회가 제한적이라는 점, 딥시크 사태 이후로도 AI 관련 투자가 지속해서 늘어나면서 수요 성장이 지속된다는 점 등으로 인해 데이터센터 공급부족으로 인한 임대시장의 강세가 지속될 것으로 예상됩니다. 다만, AI트렌드가 바뀌어가면서 개별 종목들의 사업성격에 따라 집중적으로 수혜 받는 시기가 달라질 수 있을 것으로 전망되며 AI 기술의 대중화 및 상용화가 진행될수록 도심형 데이터센터, 엣지 데이터센터에 주로 투자하는 리츠상품들이 집중 수혜를 받을 수 있을 것으로 전망합니다.
또한, 미국의 리츠는 법적으로 배당가능이익의 90%이상을 주주에게 배당해야하며 데이터센터리츠도 예외가 아닙니다. 대표적인 데이터센터 리츠인 에퀴닉스(Eqinix)와 디지털리얼티(Digital Realty)는 연 1~3% 수준의 배당률을 제공하며, 배당성장률도 꾸준히 유지하고 있습니다.
리츠는 부동산 자산을 매입하거나 운영하기 위해 차입금을 활용하는 경우가 많아 금리에 민감합니다. 장기적으로 미국의 금리 인하가 예정되어있기 때문에 하반기로 가면서 물가수준이 안정될 수록 금리인하 가시성이 높아지면서 데이터센터 리츠 주가에 긍정적인 영향이 있을 것으로 예상됩니다. 데이터센터 리츠는 AI성장에 따른 수요증가 및 금리인하 국면에 따른 이자비용 감소로 장기적으로 수혜를 받을 수 있을 것으로 예상하며, 안정적인 배당수익과 장기적인 상승을 동시에 기대할 수 있는 자산으로 평가합니다.
하나은행 더넥스트본부 리빙트러스트컨설팅부 금융자산전문위원 최영주
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