억대 분담금에…성남 원도심 재개발 '먹구름'

경기 성남시 수진1구역은 수진역 등 지하철역과 가깝고 5060가구의 대단지여서 수정구 대표 재개발 사업지로 꼽힌다. 사업 진행도 빨라 다음달까지 조합원 분양 신청을 받는다. 하지만 조합원이 공사비 상승으로 수억원의 추가 분담금을 내야 하는 등 사업성 악화 논란이 커지고 있다. 수정구 일대 약 10곳의 재개발 사업지에도 영향을 미칠 수 있어 수진1구역 재개발 사업에 관심이 쏠린다.

◇분담금 부담 커진 수진1구역

20일 정비업계에 따르면 성남에서 공사가 진행 중이거나 인허가 절차를 밟는 재개발 사업지는 7곳, 도시환경 정비사업은 2곳이다. 이 중 수진1구역은 아파트 4844가구와 오피스텔 216실 등 총 5060가구로 구성된다. 시공사는 대우건설·현대건설·DL이앤씨 컨소시엄(메가시티사업단)이 맡는다. 서울공항 인근 고도 제한으로 최고 층수는 15층이다. 지하철 8호선 수진역이 바로 앞에 있다. 모란역(8호선·분당선)과 태평역(분당선)도 가깝다.

수진1구역 조합원(토지 등 소유자)은 최근 시행사인 LH(한국토지주택공사)로부터 종전자산 감정평가액과 조합원 분양가를 통보받았다. 전용면적 59㎡의 조합원 분양가는 7억9896만원, 84㎡는 9억8516만원이다. 예상을 크게 웃돈 분양가라는 지적이 나온다. 단독주택 등 대지면적 66㎡ 기준 감정가를 5억원대로 평가받아 재개발 후 59㎡ 아파트를 받으려면 약 3억원의 추가 분담금을 내야 하기 때문이다. 84㎡는 약 5억원을 더 내야 한다. 정비업계 관계자는 “최근까지 수진1구역 내 건물은 7억~8억원대에 거래됐다”며 “이 가격에 물건을 산 사람은 추가 분담금을 내면 시세로 사는 것과 별 차이가 없어진다”고 말했다.

일반 분양가는 예상보다 낮게 책정됐다는 평가다. 전용 59㎡는 8억3600만원으로 조합원 분양가보다 3700만원 높다. 전용 84㎡는 11억5884만원으로 조합원 분양가와 1억7368만원 차이가 난다. 비례율(개발이익률: 정비사업 후 자산가치를 종전 자산가치로 나눈 비율)은 100.5%다. 전용 84㎡ 기준으로 인근에 공사 중인 도환중1구역(해링턴스퀘어 신흥역) 조합원 분양가는 6억3671만원(2019년), 상대원2구역은 5억6610만원(2020년)이었다.

당장 다음달 20일까지 조합원 분양 신청 기간이라 발등에 불이 떨어졌다. 주민대표회의 측은 LH 보상팀을 항의 방문해 조합원 분양가를 현재의 75% 수준으로 인하하고, 임대 아파트 비율을 18%에서 12%로 조정해달라고 요청했다. 조합원 분양 신청 일정 변경, 감정평가 재실시, 고도 제한 기준 변경 등도 요구했다.

◇성남 재개발 불확실성 커져

성남 원도심 재개발은 서울 강남·송파구와 성남 분당 사이에 있어 입지가 장점으로 꼽힌다. LH 주도로 2006년부터 1~3단계에 걸쳐 정비사업을 추진하고 있다. 2단계인 ‘e편한세상 금빛 그랑메종’(5320가구), ‘신흥역 하늘채 랜더스원’(2411가구), ‘산성역 자이푸르지오’(4774가구)는 2023년까지 입주를 마쳤다.

수진1구역은 3단계 사업지 중 진행이 가장 빠르다. 신흥1구역(4183가구)과 도환중2구역(1123가구)은 사업시행 인가를 추진 중이다. 신흥3구역(3418가구)과 태평3구역(2847가구), 상대원3구역(8792가구)은 초기 단계다.

이들 구역은 중심가에 있어 상업시설 접근성이 좋지만 고도 제한이 문제다. 신흥1구역은 최고 15층으로 계획했으나, 최근 공군이 1~2층 정도 더 낮출 것을 요구해 갈등을 빚고 있다. 태평3구역도 최고 15층이다. 약간 비껴 난 신흥3구역과 상대원3구역은 각각 최고 26층과 29층으로 계획돼 있다.

추가 분담금 불확실성도 커졌다. 업계 관계자는 “성남 재개발은 무조건 잘될 것이란 낙관이 팽배했다”며 “공사비 이슈로 다른 사업지에서도 사업성 의구심이 커질 수 있다”고 말했다.

임근호 기자 eigen@hankyung.com