'부동산 침체' 지방은 6개월 유예…수도권 대출 '막차 수요' 몰리나

오는 7월부터 수도권과 지방의 주택담보대출 한도 차이가 더 벌어진다. 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입돼 수도권 대출 한도가 3~5% 쪼그라드는 반면, 부동산 경기 침체가 이어지는 지방은 기존 한도가 그대로 유지돼서다. 수도권에서 규제 강화 전 주담대를 받으려는 ‘막차 수요’가 몰려 다음달까지 가계대출이 급증할 것이란 우려도 나온다.

◇ 수도권 혼합형 주담대 축소 폭 커

정부는 20일 이런 내용을 담은 3단계 스트레스 DSR 시행 방안을 발표했다. 차주의 연 소득 대비 원리금 상환액이 차지하는 비중을 나타내는 DSR은 대표적인 대출 총량 규제 수단 중 하나다. 현재 은행권에선 DSR이 40%를 넘지 않는 한도 안에서만 대출받을 수 있다. 금리가 올라갈수록 원리금 상환액이 커지기 때문에 DSR이 높아지고, 이는 곧 대출 한도 축소로 이어지는 구조다.
가계부채 규모가 걷잡을 수 없이 커지자 금융당국은 ‘스트레스 DSR’을 꺼내 들었다. DSR을 계산할 때 스트레스 금리(가산금리)를 더해 금리를 실제보다 높게 반영하는 내용의 규제다. 7월 1일부터 3단계가 시행되면 은행권과 2금융권 내 주담대, 신용대출, 기타대출 등에 스트레스 DSR이 적용된다.

주담대는 지역 및 상품별로 스트레스 금리를 차등 적용한다. 수도권 주담대는 7월부터 스트레스 금리가 기존 1.2%포인트에서 1.5%포인트(변동형 상품 기준)로 높아진다. 예컨대 연 4% 금리로 대출받았다면 DSR 산정식엔 연 5.5%를 집어넣는 식이다. 혼합형 주담대의 스트레스 금리는 기존 0.72%포인트에서 1.2%포인트로, 주기형 주담대는 0.36%포인트에서 0.6%포인트로 각각 오른다. 혼합형은 5년 고정금리 후 6개월 주기로 금리가 변동되고, 주기형은 5년 주기로 금리가 변동되는 대출이다.

혼합형 주담대를 받을 때 대출 한도 축소 폭이 가장 크다. 연 소득 1억원인 차주가 연 4.2% 금리(30년 만기, 원리금 균등상환 기준)로 수도권에서 혼합형 주담대를 받으면 대출 한도는 기존 약 6억2700만원에서 5억9400만원으로 3300만원 줄어든다. 변동형 한도는 5억9400만원에서 5억7400만원으로, 주기형은 6억5300만원에서 6억3500만원으로 축소된다.

지방은 오는 12월 말까지 기존 스트레스 금리(0.75%포인트)를 유지한다. 연 소득 1억원 차주가 수도권과 지방에서 받을 수 있는 주담대(혼합형) 한도는 최대 5000만원 넘게 차이가 난다. 지방 부동산 경기 불황 등을 고려해 당국이 규제 강화 속도를 조절한 것으로 풀이된다.

◇ “규제 전 대출 받자” 수요 증가할 듯

수도권에서 3단계 스트레스 DSR 시행을 앞두고 막차 수요가 몰릴 것이란 우려가 나온다. 내 집을 마련하기 더 어려워질 것으로 여기는 실수요자가 서울 주요 지역 등에서 매수세를 이어가고 있어서다. 이달 들어 국내 5대 은행 가계대출은 보름 만에 2조8979억원이 증가한 것으로 나타났다. 가파른 증가 속도가 월말까지 유지된다면 7개월 만에 최대 폭으로 늘어난 지난달(4조5337억원) 증가세를 뛰어넘을 가능성이 크다. 권대영 금융위 사무처장은 “3단계 시행 전 대출 쏠림 현상과 관련해 모니터링을 강화하겠다”고 강조했다.

지방은 3단계 스트레스 DSR 유예에도 시장이 살아나기 어려울 것이란 전망이 우세하다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “세종시 등을 제외한 대부분 지방은 미분양 적체와 수요 부족에 시달리고 있다”며 “이번 조치는 추가 위축을 방지하는 수준에 그칠 것”으로 내다봤다.

▶ 스트레스 DSR

가계대출 차주의 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 실제 금리에 일정 수준의 스트레스 금리(가산금리)를 더하는 제도. 연간 소득 대비 원리금 상환액 비율을 나타내는 DSR은 금리가 올라갈수록 높아지는 구조로, 금융당국은 DSR에 상한을 두는 방식으로 대출 총량을 규제하고 있다.

신연수/심은지 기자 sys@hankyung.com