굿모닝작전
이 기사는 07월 02일 17:54 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
최근 부동산 기사 제목으로 “서울 집값 역대급 상승, 아파트값 ○○주 연속 상승”, “서울 빌라 원룸 월세 질주”를 보면서 청년 및 저소득층의 주거 안정성을 생각하게 된다.KB부동산에 따르면, 전월 서울 아파트 평균 매매가는 13.5억 원 수준으로, 보건복지부 발표 2025년 중위소득(국민 100명의 소득을 순서대로 정렬해서 50번째에 위치한 소득) 4인 기준 연 7,317만 원으로 소득 대비 주택가격 배율(PIR, Price-to-Income Ratio)은 18.4배 수준을 보이고 있다. 이는 18.4년 동안 한 푼도 안 쓰고 모아야 서울 아파트 평균 집을 살 수 있다는 의미이다.
미국 뉴욕주 전체 주택 평균 가격은 약 50만 달러(한화 약 6.7억 원)이고, 도심지 맨해튼 주택 평균 가격은 87만 달러(한화 약 11.7억 원) 수준으로, 미국 평균 가구 소득 약 7.5만 달러(한화 약 1억 원)를 고려할 시 PIR은 6.7~11.7배로, 뉴욕에서의 주택 마련이 서울보다 짧은 시간이 소요된다고 볼 수 있다.
한국은행 금융안정보고서를 보면 수도권 저소득층의 소득 대비 주택가격 배율(PIR, Price-to-Income Ratio)은 2017년 16.2배에서 2023년 21.5배로 상승하였고, 청년층의 낮은 자가 거주 비중 14.6%를 고려하면, 주거 시장 내에서 가장 취약한 세대로 확인되었다.
서울을 비롯한 주요 도시는 도심 내 가용 토지 부족으로 주택 공급은 한계에 다다랐고, 주거비 상승에 따른 열악한 주거환경에 노출되는 대학생 및 청년층 비율은 점차 높아지고 있는 현실이다.
도심을 지나다 보면, 시설 노후화로 지역 주민에게 외면받거나, 저밀도 개발로 시설 활용도가 떨어지는 우체국, 경찰서, 동사무소, 체육시설, 공공기관 행정 건물을 어렵지 않게 볼 수 있다. 이러한 행정시설들의 국공유지 면적은 34,000km²로, 서울시 면적(600km²)의 약 57배에 달하며, 국가의 중요한 자산이자 미래 세대에 남겨줄 공동 자산으로 관리되고 있다. 그러나 이러한 방대한 국공유지가 정작 주민 생활 필요시설이나 공공주택 공급과 같은 사회적 현안 해결에 충분히 활용되지 못하고 있는 현실을, 이제는 고민해보면 어떨까 생각한다.
이미 일본은 2008년부터 국가 및 지자체 부동산을 PRE(Public Real Estate)로 정의하고, 민간기업과의 협력을 전제로 재개발 사업을 추진해오고 있으며, 이를 통하여 낙후된 지역 활성화, 주거환경 개선, 저출산 및 고령화 관련 시설 확충, 토지 임대료는 해당 지자체 재정 건전화 효과로 유도하고 있다.
서울 도심지에 위치한 국공유지는 교통 접근성이 우수하고 기존 설치 인프라와 연계가 가능하기에, 우체국, 경찰서, 체육시설과 같은 행정적 단일 기능 유지보다는 입지에 따라서 임대주택, 상업시설, 공유오피스, 문화복합시설 등 다양한 시설을 공공(행정)시설과 복합 개발하여, 한정된 토지의 사용 가치 극대화뿐만 아니라 사회적 현안 해결에 공공 기능을 높이는 방안으로도 가치가 높다고 생각된다.
이를 위하여, 행정 서비스 필요성이 떨어지거나 노후화에 따른 신축, 개축이 필요한 국공유지를 선별하여 해당 국공유지 토지를 장기 임대하는 사업 방식으로 민간기업의 참여를 허용하면, 국공유지를 미래 세대를 위한 공동 자산으로 보유는 유지하면서도 도심지 내 주택 가용 토지를 사용하여, 주거시장 내 경제적 약자인 대학생 및 청년층에게 양질의 주택 공급 기회를 제공할 수 있지 않을까 생각해본다.
보유 중심에서 활용 중심, 단일 기능에서 복합 기능, 행정 중심에서 사회적 기능 중심으로의 국공유지 관리 패러다임 확대를 생각해본다.
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