글로벌 경제의 불확실성이 심화하면서 고액자산가의 국경 간 이동이 빠르게 확산하고 있습니다. 올해에만 백만장자 약 14만2000명이 새 거주지를 찾아 이주할 전망이고, 이는 현대 역사상 가장 큰 규모의 자산 재배치로 기록될 것으로 보입니다.
특히 한국 투자자에게는 여전히 낯선 투자처인 두바이는 최근 몇 년간 '세금이 없는 환경', '거주권 제공', '자본이득 가능성' 등 이유로 주목받고 있습니다. 실제 올해 두바이는 고액자산가 약 9800명을 유치하며 3년 연속 순유입 1위를 기록할 것으로 보입니다. 이들이 이동시키는 자산만 약 630억달러(약 87조1100원)에 달할 것으로 추산됩니다.
반면 한국에서는 같은해 자산가 약 2400명이 해외로 이주할 전망이고, 이는 전년 대비 두 배 이상 증가한 수치입니다. 이처럼 자산의 글로벌 분산이 가속화되고 있는 상황에서 두바이의 부동산 시장은 과연 안정적인 선택지일 수 있을지, 최근 데이터를 통해 그 실체를 점검해볼 필요가 있습니다.
올해 2분기 기준 두바이의 1000만달러(약 140억원) 이상 럭셔리 부동산의 총거래액은 전년 동기 대비 63% 증가한 26억달러(약 3조5950억원)를 기록했습니다. 하지만 거래량 증가에 비해 가격 상승세는 다소 제한적입니다. 글로벌 부동산 컨설팅업체 나이트 프랭크에 따르면 주요 10개 커뮤니티의 평균 ㎡당 가격은 약 4만1400디르함(약 1540만원)으로, 전년보다 18% 상승했으나 분기 기준으로는 거의 변화가 없었습니다. 이는 단기 과열보다는 점진적인 안정화 흐름으로 해석될 수 있습니다.
거래 유형에서도 변화가 감지됩니다. 팜 주메이라 지역에서 1000만달러 이상 거래 28건 중 80%가 아파트였다는 점은 고급 주거 수요가 기존 빌라 중심에서 고층 아파트로 이동하고 있음을 보여줍니다.
공급 측면에서도 구조적인 불균형이 나타나고 있습니다. 2024년 두바이에는 신규 거주자 약 17만명이 유입됐지만 신규 주택 공급은 3만채에 불과했습니다. 특히 1000만달러 이상 매물은 39%, 2500만달러(약 350억원) 이상 매물은 85%나 감소해 초고가 시장은 극심한 매물 부족 국면에 진입한 상태입니다.
시장에서는 이와 관련된 '우연한 백만장자(accidental millionaire)' 현상도 관찰되고 있습니다. 최근 3년간 100만달러 이하로 구매했던 부동산이 100만달러 이상으로 상승한 사례가 약 80% 증가했지만, 이는 낮은 기저 가격과 제한된 공급이 만들어낸 일시적 현상이라는 분석도 함께 존재합니다.
두바이의 투자 여건은 세제 측면에서 분명한 장점을 지니고 있습니다. 개인소득세, 양도소득세, 재산세, 상속세가 모두 면제되는 구조는 투자자들에게 매력적일 수밖에 없습니다. 200만 디르함(약 7억5000만원) 이상의 부동산 투자로 10년 장기 거주 비자인 '골든 비자'를 받을 수 있으며, 이는 가족 단위로 적용돼 실거주와 자녀 교육 목적까지 아우를 수 있습니다.
다만 이러한 혜택은 포르투갈, 그리스 등 다른 국가에서도 유사하게 제공하고 있어 상대적인 비교가 필요합니다.
시장에 대한 낙관론과는 별개로 일부 기관은 단기적인 조정을 경고하고 있습니다. 글로벌 3대 신용평가사 중 한 곳인 피치는 2025년 말부터 2026년 초까지 일시적인 가격 조정을 전망하고 있으며, 투자자 입장에서는 단기 급등 이후의 시장 흐름을 면밀히 모니터링할 필요가 있습니다.
다만 12개월 내 재판매율이 5%에 불과하다는 점은 투기보다는 장기 보유 중심의 안정적인 수요가 유지되고 있음을 시사합니다.
두바이 부동산은 여전히 글로벌 부유층의 관심을 받는 시장임은 분명하지만, 지금이 고점인지 혹은 또 다른 상승 구간의 초입인지에 대한 판단은 시장 데이터에 기반해 냉정하게 내려져야 합니다. 특히 자산가의 투자 목적이 거주인지, 자본이득인지, 세테크인지에 따라 해석은 달라질 수 있습니다.
글로벌 자산 이동이 가속화되는 시대, 두바이는 그 중심에 서 있는 도시 중 하나입니다. 그러나 중요한 것은 지금의 상승세가 '지속 가능한 구조'에 기반하고 있는지, 그리고 그것이 투자자 개개인의 전략과 부합하는지 여부입니다. 한국 자산가 2400명의 선택이 향후 어떤 결과를 낳을지는 이 시장을 얼마나 객관적으로 바라보고 있는지에 달려 있을지도 모릅니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장
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