수도권 물류센터 공급 '3분의 1 토막'…"투자시장 회복 기대감"

이 기사는 07월 17일 10:10 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

수도권 물류센터 시장이 공급 감소와 함께 안정화 단계에 접어든 것으로 나타났다. 물류센터의 임대료는 완만하게 상승하는 한편 금리 안정과 해외 기관투자자들의 국내 투자 확대에 힘입어 물류센터 거래량도 하반기 들어 늘어날 것으로 전망된다. 글로벌 상업용 부동산 서비스 기업 JLL코리아는 17일 이 같은 내용이 담긴 '2025년 2분기 수도권 물류센터 시장 동향' 보고서를 발표했다.

신규 공급, 15분기 만의 최저 수준

올해 2분기 수도권 A급(연면적 3만3000㎡ 이상) 물류센터 시장에는 총 4개의 신규 물류센터가 공급되며 15분기 만에 최저 공급량을 기록했다. 중부 권역의 분당야탑물류센터(약 7만㎡), 북부 권역의 케이로지스고양(약 5만3258㎡), 남부 권역의 평택 후사리 물류센터(약 7만1745㎡), 남동부 권역의 여주 삼군리 물류센터(약 3만9055㎡) 등이다.

올해 현재까지 인허가를 받은 물류센터는 5건, 착공한 현장은 6건이다. 2023년 83건, 2024년 33건과 비교해 감소세가 뚜렷하다.

심혜원 JLL코리아 리서치팀장은 "2025년 상반기 누적 신규 공급면적은 2024년 4분기 대비 약 40% 감소했고 연간 공급량도 지난해의 3분의 1 수준에 머물 것으로 예상된다"며 "건설비 상승과 PF 이슈 등으로 신규 착공과 인허가 모두 크게 줄어든 상황"이라고 설명했다.

공실률 안정세…권역별 양극화는 지속

2분기 수도권 A급 물류센터의 평균 공실률은 16.4%로 직전 분기 수준을 유지했다. 권역별로는 중부(공실률 2.9%), 남부(15.0%), 서부(23.2%)는 공실률이 하락했지만, 북부(33.3%)와 남동부(13.2%)는 상승해 양극화 현상이 두드러졌다.

특히 북부 권역은 군사시설보호구역 및 상수원보호구역 등 개발 제한 요인이 많아 A급 물류센터의 공급이 제한적이다. 이에 개별 물류센터의 공실 여부가 권역 전체 공실률에 미치는 영향이 큰 편이다. 중부 권역은 인구 밀도가 높고 개발 여건이 제한적이어서 향후에도 낮은 공실률을 유지할 것으로 전망된다.

수요 측면에서 수도권 전체의 순흡수면적은 약 22만6086㎡로 전 분기 대비 56%, 전년 동기 대비 54% 감소하며 2020년 3분기 이후 최저치를 기록했다. 순흡수면적은 일정 기간에 시장에 새로 들어온 면적에서 퇴거한 면적을 뺀 면적을 나타낸다. 순흡수면적이 양(+)이면 시장에 들어온 면적이 나간 면적보다 크다는 의미다.

다만 중국계 이커머스 기업들의 국내 진출이 활발해지면서 향후 물류센터 수요를 뒷받침할 것으로 예상된다. 알리익스프레스는 G마켓과의 합작법인 설립을 추진 중이며, 테무는 김포에 물류센터를 임차했다. 징둥은 인천과 이천에 물류센터 구축을 완료했다.

국내 기업 중에서는 쿠팡이 1분기 사상 최대 매출을 기록한 데 이어 럭셔리 상품군을 확장하고 있으며, 컬리는 네이버 쇼핑 입점을 통해 신규 수요 확보를 준비하고 있다.

상온 임대시설로 임차 수요가 쏠리는 현상도 지속되고 있다. 이에 기존 저온 공간을 상온으로 전환하는 사례도 다양하게 나타나고 있다. 최근 저온 물류센터 공급이 증가한 만큼 상온 전환 추세는 지속될 것으로 예상된다.

중부 권역이 임대료 상승 주도

2분기 수도권 상온 물류센터의 명목 임대료는 3.3㎡당 3만5300원으로 전 분기 대비 1.0% 상승했다. 전 권역에서 임대료 상승이 관찰된 가운데 중부 권역은 3.1%의 상승률로 상승 폭이 가장 컸다.

권역별 평균 임대료는 북부(4만4600원), 서부(4만600원), 중부(3만8300원), 남부(3만1300원), 남동부(3만900원) 순이었다. 중부 권역의 경우 일부 센터가 임대료를 인상한 데다 우수 입지의 신규 물류센터가 시장 평균보다 높은 임대료를 제시하며 임대료 상승을 견인했다.

우정하 JLL코리아 물류산업 자산 서비스 전무는 "공급 감소가 지속되는 가운데 수도권 명목 임대료는 당분간 완만한 상승세를 이어갈 것으로 보인다"며 "공실 상황에 따라 임대인은 인센티브 등을 통해 실질 임대료를 조정하고 있으며 같은 권역 내에서도 입지 조건에 따라 임대료 상승 폭은 차별화될 전망"이라고 설명했다.

하반기 대형 거래에 주목

2분기 물류 부동산 투자시장의 거래 규모는 총 3846억원으로 전 분기 대비 71%, 전년 동기 대비 75% 감소했다. 이는 2020년 2분기 이후 최저 수준이다.

주요 거래 사례로는 경산 쿠팡 물류센터(1558억원), 안성 양변리 물류센터 A·B동(1210억원), 제주 장전리 물류센터(485억원), 용인 원삼 물류센터(약 430억원) 등이 있다.

수도권 A급 물류센터의 평균 자본환원율(캡 레이트)은 전 분기와 동일한 5.3%를 유지했다.

민수희 JLL코리아 캐피탈 마켓 본부 상무는 "2분기의 거래 둔화는 일시적인 현상으로 시장의 구조적 문제는 아니다"며 "DWS, 블랙스톤, KKR 등 주요 글로벌 운영사들이 3분기 중 물류 자산 편입을 완료할 예정인 만큼 하반기 투자 시장 회복에 대한 기대가 높아지고 있다"고 밝혔다.

민경진 기자 min@hankyung.com