“최근 지역주택조합 제도를 바로잡으려는 움직임이 있어 다행입니다. 조합원 모집 기준은 깐깐하게 하고 사업 승인 기준은 유연하게 해 ‘좀비 사업장’을 정상화해야 합니다.”김경옥 가이아 대표(사진)는 17일 ”지역주택조합은 무주택 서민의 주거 공급이라는 취지가 무색하게 제도적으로 심각하게 변질됐다”며 이같이 말했다. 국토교통부는 “지역주택조합 문제를 살펴보라”는 이재명 대통령의 지시에 따라 제도 개편에 나섰다. 지역주택조합 제도가 도입된 지 45년 만이다.
디벨로퍼인 김 대표는 지역주택조합 분야 최고 전문가로 통한다. 10년간 표류하던 서울 광진구 ‘자양12지역주택’ 사업에 뛰어들어 1년 만에 착공을 끌어냈다. 우여곡절이 컸던 ‘한강자양지역주택조합’ 사업도 10년 이상 지지부진했지만 김 대표가 참여한 이후 3년 만에 사업승인을 완료했다.
김 대표는 “지주택의 가장 큰 문제점은 조합원 모집은 쉽고, 사업 진행은 어렵다는 것”이라고 강조했다. 그는 “지금은 토지주에게서 토지사용승낙서를 50% 확보하면 조합원 모집을 시작할 수 있다”며 “토지사용승낙서를 최소 3분의 2(66%) 확보한 뒤 조합원을 모집하도록 해야 한다”고 했다. 이어 토지주 80%의 승낙서를 확보해야 조합 설립이 가능하지만 대부분 이 단계에서 표류한다고 지적했다.
어려운 조합 설립 관문을 넘었다면 그 후에는 사업계획 승인의 문턱을 낮춰야 한다는 게 김 대표의 조언이다. 그는 “다른 정비사업은 토지 확보를 90%만 해도 나머지 땅을 매도 청구할 수 있는데 지역주택조합만 95%가 기준”이라며 “조합원 모집은 쉽고, 사업 승인은 지극히 어려운 구조”라고 꼬집었다.
제도의 허점을 이용해 전문성과 도덕성이 없는 업무대행사가 난립하고 있다고 했다. 김 대표는 “업무 대행 계약 후 5년 내 조합 설립 인가를 못 받은 업무대행사는 ‘원스트라이크 아웃’을 도입해 시장에서 퇴출해야 한다”며 “업무대행사가 악덕 조항을 걸어 사업의 발목을 잡는 경우가 부지기수”라고 했다. 업무대행사의 자본금 기준을 현행 3억원에서 30억원 수준으로 높여야 전문 인력도 보유할 수 있다는 설명이다.
심은지 기자 summit@hankyung.com
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