서울 주요 지역에서 수백만원대 고가 월세가 늘어나고 있습니다. 전세 품귀 현상과 각종 규제가 겹치면서 전세의 월세화가 가속하고 있는 탓입니다. 부동산 업계에서는 아파트 임대차 시장에서도 월세가 점차 보편화하면 세입자 주거비 부담이 크게 늘어날 것이라는 우려가 나옵니다.
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보증비율 줄어들고 대출 규제까지…빨라지는 '전세의 월세화'
25일 부동산 업계에 따르면 최근 수도권과 규제지역에서 전세대출 보증비율이 기존 90%에서 80%로 낮아졌습니다. 전세대출 보증은 임차인이 전세 대출을 받을 때 보증 기관에서 해당 대출 상환을 보증하는 것입니다. 올해 상반기만 하더라도 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증 등은 보증 비율이 100%였는데, 두 차례에 걸쳐 단기간에 20%포인트 깎였습니다.기존에는 전세대출 1억원을 받은 임차인이 전세사기 등으로 대출금을 상환하지 못하게 될 경우 보증기관이 전액 상환했다면, 앞으로는 8000만원까지만 상환한다는 의미입니다. 나머지 2000만원에 대한 부담은 임차인과 은행이 떠안아야 하게 됐습니다.
수도권 유주택자의 전세퇴거자금대출도 1억원으로 제한됐습니다. 전세퇴거자금대출은 집주인이 세입자에게 임대보증금을 돌려주기 위해 받는 대출인데, 정부가 6·27 대출 규제를 통해 그 액수를 1억원으로 묶은 것입니다. 그나마도 다주택자는 아예 대출이 나오지 않습니다.
현장에서는 이러한 조치로 인해 전세의 월세화가 가속하고 있다는 반응이 나옵니다. 서울 송파구 잠실동의 한 개업중개사는 "규제 이후 전세 거래가 크게 줄었다"며 "기존 전셋값을 고수하며 기다리거나 보증금을 약간 내리고 월세를 받는 반전세로 전환하는 분위기"라고 말했습니다.
다만 임대차 시장에서 월세가 주류로 자리잡으면 전세와 함께 반전세도 사라지며 주거비 부담이 크게 늘어날 전망입니다. 심형석 우대빵연구소 소장(美 IAU 교수)은 "전세가 사라지면 보증금 비중이 큰 반전세도 함께 사라지는 것"이라며 "'보증금 100만원에 월세 100만원' 식으로 보증금이 사실상 없고 매달 내는 비용이 많은 순수 월세가 선진국형 임대차 거래"라고 설명했습니다.
서울 외곽도 보증금 줄어들자 '월세 200만원'…"서민 주거비 부담"
보증금이 적을수록 월 임대비용은 급격하게 불어납니다. 서울 외곽이라 평가받는 '노도강(노원·도봉·강북구)', '금관구(금천·관악·구로구)'의 경우에도 보증금이 5000만원 이하인 국민평형(전용면적 84㎡) 아파트 월세는 200만원을 넘어서는 경우가 적지 않습니다.관악구 신림동 '신림푸르지오1차' 전용 84㎡는 보증금 3000만원에 월 280만원으로 월세 매물이 올라와 있습니다. 같은 면적의 최근 전셋값은 5억8000만원인데, 보증금이 줄어들자 전세에 비해 주거비 부담이 크게 늘어나는 셈입니다.
관악구 봉천동 '두산' 전용 84㎡도 보증금 5000만원에 월 230만원으로 월세 세입자를 구하고 있습니다. 노원구 상계동 '상계불암대림' 전용 84㎡는 보증금 5000만원에 월 200만원, 도봉구 창동 '주공19단지' 전용 90㎡는 보증금 5000만원에 월 290만원에 월세 매물이 등록되어 있습니다.
월세 시대에서 주거비 부담이 크게 늘어나는 것은 자연스러운 형태입니다. 소득에서 주거비가 차지하는 부담이 늘어나면서 저축이 어려워지고, 결과적으로 내 집 마련의 문턱이 한층 높아질 것이라는 우려도 제기됩니다.
통계청에 따르면 우리나라 근로자 평균 월급은 363만원, 중위 소득은 278만원입니다. 여기서 매달 100만원가량 월세로 지불하면 내 집 마련의 길이 막힐 것이라는 지적입니다.
심 소장은 "미국은 월 소득의 30%를 월세로 내는 것이 일반적인 형태이고, 최근에는 소득의 50%를 월세로 지출하는 비중도 늘어나는 추세"라며 "월세 상승을 막는 역할을 해왔던 전세 제도가 사라지면 한국 임대차 시장도 미국과 같은 환경이 조성될 것"이라고 내다봤습니다.
그러면서 "전세 세입자가 자가 주택을 마련하는 비율은 50% 정도이지만, 월세 세입자가 자가 주택을 마련하는 비율은 10% 수준에 그친다"고 우려했습니다.
오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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