서울 재건축 복병 '학교 일조권'…주택 공급 차질 우려

서울 도심 재건축·재개발 현장에서 학교를 둘러싼 갈등이 지속되고 있다. 학교 건축 일정에 맞춰 인허가 절차를 다시 진행하라는 요구가 있는가 하면 학교와 협상이 늦어지는 사이 조합원 금융 비용이 눈덩이처럼 불어나는 곳도 있다. 주택 공급을 확대하기 위해 초고층 재건축을 추진하는 현장이 늘고 있는 상황에서 학교와 갈등이 더 심해질 수밖에 없다는 지적이 나온다.

◇현장 갈등에 재건축 지연

28일 정비업계에 따르면 서초구 신반포4차 재건축 조합은 최근 교육환경영향평가 사전컨설팅 과정에서 인근에 이전할 학교에 대한 일조권 침해 검토를 다시 하라는 통보를 받았다. 조합은 2023년 12월 도시계획 심의 당시 학교가 지어질 토지에 대한 일조 침해가 없다는 결론을 받았다. 지난해 8월엔 이를 바탕으로 정비계획도 마련했다. 그러나 정비계획이 고시된 이후 학교 배치가 달라져 교육청은 “학교가 재건축으로 일조권을 침해받을 수 있다”며 다시 평가받아야 한다고 했다.

조합은 인허가 절차를 마친 상황에서 바뀐 학교 배치에 따라 설계 변경을 다시 진행하면 사업 기간과 비용 손실이 막심하다는 입장이다. 한 조합원은 “도시계획 심의 때 ‘문제없음’ 판단을 받은 설계안을 2년이 지나 갑자기 바꾸라고 하면 사업성에 타격을 받을 수밖에 없다”며 “조합원 사이에선 사업이 늦어질까 봐 걱정이 크다”고 말했다.

금천구의 남서울럭키아파트(986가구)는 학교를 둘러싼 입지 때문에 고층 재건축이 불가능하다. 재건축을 추진하기 위해 지난해부터 학교와 부지를 교환하는 협약을 준비해왔다. 어려움을 겪다가 최근 일부 합의가 이뤄졌다. 주민 사이에선 학교의 협조 없인 재건축이 계속 지연될 수밖에 없다는 불안감이 크다.

초고층 재건축을 추진하는 영등포구 여의도 단지도 학교 일조권이 가장 큰 걸림돌이다. 여의도 대교아파트는 주변 장미, 화랑아파트와 통합 재건축을 추진했다. 하지만 사업 규모를 키우면 주변 학교의 일조권을 침해할 수 있다는 지적이 나와 단독 재건축으로 방향을 선회했다. 다른 단지도 학교 이전을 대안으로 내놨지만, 비용 문제로 층수를 조정하는 방식으로 재건축을 추진 중이다.

◇“학교가 인허가 최대 걸림돌”

흔히 학교가 정비사업 추진의 가장 큰 난관으로 꼽힌다. 2017년 ‘교육환경 보호에 관한 법률’이 시행된 뒤 정비사업에 교육환경영향평가가 필수가 됐기 때문이다. 검토 기간이 다른 인허가 절차에 비해 긴 데다 조합과 교육청이 일조권 침해와 이에 따른 보상액을 놓고 싸우는 사이 사업이 지연되는 곳이 적지 않다. 업계 관계자는 “동짓날 학교 창문을 기준으로 일조권을 계산하는 방식이 구시대적”이라며 “현장에선 개발이 예정된 다른 정비구역 일조권까지 미리 계산해 오라는 과도한 요구가 관행처럼 이뤄지고 있다”고 말했다.

대규모 정비사업은 일조권 갈등 때문에 아예 학교 위치를 옮기는 사례도 많다. 용산구 한남2구역은 일조권 갈등 끝에 인근 보광초 이전 건립비용으로 200억원을 쓰기로 한 뒤 사업시행계획을 인가받았다.

1기 신도시에서 통합 재건축을 추진하는 단지도 학교 위치 이전을 요구하고 있다. 교육청이 현 위치를 고수하면 재건축이 사실상 불가능해진다. 성남 분당 선도지구 중 최대 규모인 양지마을은 재건축에 따른 주변 학교 일조량을 분석한 결과, 23층인 최고 층수가 9층까지 낮아질 수밖에 없다는 결론을 냈다. 초고층 건물은 불가능하고 주택 공급 규모도 줄어들 수밖에 없는 셈이다.

최근 국회에선 주택 공급 기능 강화를 위해 교육환경영향평가를 통합심의 대상에 명시하는 내용의 주택법 개정안이 발의됐다. 건축심의를 통과한 사업이 교육환경영향평가에서 다시 설계 변경을 요구받는 일을 없애자는 취지다. 업계 관계자는 “좋은 교육 환경을 조성하는 것도 중요하지만, 인허가 과정에서 과도한 요구를 하는 관행을 줄이자는 차원에서 의미 있는 개정안”이라고 했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com