주택가격이 오르고 내리는 데에는 주택의 수요·공급과 유효수요 그리고 유동성 자금이 작동한다. 그런데 지속가능하며 예측 가능한 정책을 내놓을 수 있는 주택공급에 비해 수요와 유동성 자금은 변동성이 크기 때문에 일관성 있는 정책을 내놓을 수가 없어 시장 상황에 따라 수요억제와 대출 규제 등으로 시장을 조절한다. 이재명 정부의 첫 번째 부동산 대책은 대출 규제 정책으로 시작되었다. 정부는 서울 지역의 아파트 가격을 안정시키기 위해 지난 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안을 발표하면서 다음 날부터 즉시 시행한다고 발표했다. 급하기는 급했던 모양이다.
이번 대책의 요점은 바로 수도권 규제지역 내에서 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하거나 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우 주택구입 목적의 주택담보대출을 금지하는 것이다. 소유권 이전 조건부 전세대출, 즉 주택 매수자(또는 수분양자)가 전세보증금으로 매매대금 또는 분양 잔금을 납입할 때 활용되는 전세대출을 금지했다. 여기에 주택담보대출 최대한도를 6억원으로 제한하되 중도금 대출은 제외했으며 잔금대출로 전환 시에도 6억원 한도를 적용한다.
정부의 이번 대책 의도는 가격 상승을 주도하던 고가주택은 규제하고 중저가 서민주택은 최소한 거래가 이뤄질 수 있도록 열어주는 것이었다. 이번 대책으로 정부는 급한 불을 껐다. 시행 한 달 만에 서울 주요 지역 아파트 가격 상승세가 반토막이 났으며 거래 또한 대폭 줄었다. 가격 상승을 주도하던 강남과 한강벨트 지역은 숨을 죽이고 있다.
그런데 아쉽게도 공급 정책은 없고 대출 규제로 수요를 억제하는 정책을 내놓았다. 대출 규제정책을 실시한 것은 잘한 일이지만 여기에 덧붙여 구체적인 주택공급 로드맵을 내놓았다면 좋았을 것이라는 아쉬움이 크다. 그 결과 대출한도 안에서 살 수 있는 중저가 아파트는 일부 지역에 수요가 몰리면서 가격이 오르는 현상이 나타나고 있다. 또한 전세 수요가 매매 수요로 넘어가지 못하고 전세시장에 머물게 되면서 올가을 전세시장이 불안할 수 있다. 이뿐만 아니라 전세금 대출 규제로 인해 보증부 월세가 늘어나거나 월세화가 가속화될 수 있다. 월세가 늘어나면 서민들은 가처분 소득이 줄어 생활이 어렵게 되고 보증금을 이용한 내 집 마련의 징검다리가 무너질 수 있다.
정부는 빠른 시간 내에 공급 대책을 내놓아야 한다. 그중 가장 빠르고 효과적인 것이 바로 30만 호가 넘는 3기 신도시의 조기 공급이다. 물론 택지가 부족한 현시점에 용적률을 좀 더 올려서 주택공급을 늘리는 방안도 고려해 봐야 한다. 무주택자들은 주택을 분양만 받아도 매매시장에서 멀어진다. 또 도심지에서 쉽고 빠르게 주택공급이 가능한 비아파트(다세대·연립·도시형생활주택·오피스텔) 부문의 공급을 활성화하는 것도 방법이다. 이를 통해 3개월에서 6개월 정도면 입주 가능한 주택을 공급할 수 있다. 문제는 비아파트는 대부분 서민주거 중심의 주택으로 이곳에 전세사기 사건이 많이 발생해 선호가 떨어져 있다는 것이다. 비아파트 부문의 전세사기를 근본적으로 막을 수 있는 대책이 마련되면 공급 활성화와 함께 주택시장 안정화에 기여할 수 있다.
그리고 재개발·재건축 등 정비사업 규제 완화를 통하여 도심지 주택공급을 확대해야 한다. 이재명 정부의 주택공급 정책 방향이 공공주도형이라 다소 염려가 된다. 그렇지 않아도 재건축 사업을 추진하는 단지들은 공사비 상승에 재건축초과이익환수제까지 시행되고 있어 사업 추진의 어려움을 호소하고 있다. 여기에 공공주도형 정비사업을 한다면 건폐율과 용적률을 올려주는 대신 임대주택 공급과 기반시설 설치비용을 부담시킬 것이다. 이런 경우 조합원들이 이를 수용할 것인지 고민하게 되며 만약 수용하지 않는다면 사업은 지지부진 지연될 수밖에 없다.
단기간에 주택공급이 가능한 공공기관 등이 보유한 유휴부지도 고밀 개발할 수 있다. 문재인 정부 시절 추진하다 중단된 태릉CC, 용산 캠프킴 등 군 부지나 정부과천청사 주변, 서울지방조달청과 국립외교원 등 기관 이전부지를 신규 택지로 발굴하는 공급계획도 필요하다.
권대중 서강대 일반대학원 교수
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