이 기사는 08월 12일 15:46 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
서울역 랜드마크 오피스 빌딩인 '서울스퀘어'가 매각을 앞두고 일부 면적을 호텔 등 숙박시설로 컨버전하는 방안을 검토 중인 것으로 파악됐다. 외국인 관광객 수 증가로 서울 소재 5성급 이상 럭셔리 호텔의 수익성이 크게 개선되면서 도심 속 오피스를 호텔로 전용하는 사례가 늘고 있다는 분석이 나온다.
12일 투자은행(IB) 업계에 따르면 서울스퀘어를 매각하는 ARA코리아자산운용 측은 인수 의향을 밝힌 대형 자산관리회사(AMC)를 대상으로 호텔 컨버전 관련 자료를 배포했다. 일부 AMC가 인수 후 기존 오피스 면적을 호텔로 컨버전하는 방안에 대해 질의한 데 따른 것이다. 매각 주관사를 맡은 세빌스코리아·JLL코리아는 호텔 컨버전 관련 리뷰를 진행한 후 투자안내서(IM)와 별도로 관련 자료를 원매자들에게 배포한 것으로 파악된다.
별도 자료에는 현재 공실인 일부 오피스 면적을 럭셔리 호텔로 전용하는 계획 등이 담겼다. 지난달 기준 서울스퀘어의 임대율은 81.4%로, 작년 9월 11번가가 경기 광명으로 사무실을 이전하면서 대규모 공실이 발생한 상태다. 이에 비어 있는 5개 층을 호텔로 전용함으로써 공실을 해소하고 안정적인 수익 흐름을 창출하는 밸류애드 전략이 논의되고 있는 것으로 알려졌다.
실제로 서울 도심 소재 럭셔리 호텔의 수익성은 외국인 관광객 수 회복에 힘입어 개선되고 있다. JLL코리아에 따르면 지난해 서울 럭셔리 호텔의 평균 객실당 매출(RevPAR)은 28만1000원으로 전년 대비 14.4% 성장했고, 코로나 팬데믹 직전인 2019년과 비교하면 62% 증가했다. 럭셔리 호텔 개발 프로젝트의 실제 공급이 대부분 2027년 이후에 이뤄질 예정인 점을 고려하면 당분간 이 같은 성장세가 지속될 것이라는 전망이 나온다.
오피스 등 기존 시설을 호텔로 컨버전하는 사례도 꾸준히 등장하고 있다. 미국계 대체투자 운용사 안젤로고든은 2022년 폐업한 뒤 오피스 개발을 추진해온 중구 명동 '티마크그랜드호텔'을 인수해 작년 하반기 576실 규모의 4성급 호텔인 '보코 서울 명동' 호텔로 재개관했다. 마스턴투자운용이 매각을 추진 중인 동대문 '두산타워'도 현대면세점이 입점한 지상 6~14층 공간을 호텔로 컨버전할 계획이다.
서울스퀘어는 지하철 1·4호선, 공항철도, 수도권광역급행철도(KTX) 등이 지나는 서울역과 마주 보고 있고, 도심 주요 관광 명소와 가까워 호텔 입지로는 최적의 조건을 갖췄다는 평가다. 옛 남산 힐튼호텔 부지 일대를 복합상업단지로 재개발하는 이오타 서울 프로젝트와 서울역 북부역세권 개발 사업 등 인근에 대형 개발 사업이 진행 중인 것도 호재다. 이오타 서울에는 글로벌 럭셔리 호텔 브랜드 '리츠칼튼'의 입점이 확정됐고, 서울역 북부역세권에는 중국계 럭셔리 호텔 브랜드인 '만다린 오리엔탈 호텔'이 들어올 예정이다.
한편 1970년 준공된 서울스퀘어는 지하 2층~지상 23층, 연면적 13만2800㎡ 규모의 대형 오피스 빌딩이다. ARA코리아자산운용은 NH투자증권과 함께 2019년 3월 3.3㎡당 2460만원, 총 9882억원에 서울스퀘어를 인수해 운용해오다 내년 2월 부동산 펀드 만기를 앞두고 매물로 내놨다. 인근 오피스 자산이 3.3㎡당 3500만원 안팎에 거래되고 있는 만큼, 서울스퀘어의 총 인수 가격은 1조원을 훌쩍 웃돌 것으로 예상된다. 대형 AMC 3~4곳이 인수 의향을 밝힌 가운데 이르면 이달 말 입찰이 진행될 전망이다.
민경진 기자 min@hankyung.com
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