굿모닝작전
<!--StartFragment -->부동산 시장은 정부의 정책·규제 영향을 크게 받는 시장이지만 결국 수요의 힘이 작동하기 마련입니다. 시장경제는 사람들이 각자의 목적을 위해 거래하는 과정에서 '보이지 않는 손', 즉 수요와 공급에 따른 가격 질서가 형성되기 때문입니다. 한경닷컴은 매주 수요일 '주간이집' 시리즈를 통해 아파트 종합 정보 플랫폼 호갱노노와 함께 수요자가 많이 찾는 아파트 단지의 동향을 포착해 전달합니다. [편집자주]
최소 10억원 넘는 시세 차익이 예상되는 '로또 청약'을 앞두고 서울 예비 청약자들의 관심이 집중되고 있습니다. 다만 필요 자금 규모가 만만치 않은데다, 자금조달에 문제가 발생할 경우 집과 억대 계약금을 모두 날릴 수 있어 주의가 필요합니다.
전용 74㎡ 분양가 19억원 육박…주담대는 '6억 제한'
27일 아파트 종합정보 앱(응용프로그램) 호갱노노에 따르면 8월 셋째 주(8월 18일~24일) 기준 방문자가 많은 단지는 신천동 '잠실르엘'입니다. 잠실르엘은 8월 첫째 주 4만507명, 둘째 주 3만9912명 등 3주 연속 관심 단지 1위를 차지했는데, 청약 접수일이 다가오면서 셋째 주에는 이전 수준을 훌쩍 뛰어넘는 7만360명이 다녀가 시장의 뜨거운 관심을 보여줬습니다.잠실르엘은 지하 3층~지상 15층, 13개 동, 총 1856가구로 조성됩니다. 오는 29일 특별공급을 시작으로 9월 1일 1순위, 2일 2순위 청약을 받습니다. 일반공급은 해당지역의 경우 서울시 2년 이상 거주자만, 기타지역은 서울시 2년 미만 거주자와 경기도, 인천시 거주자가 신청할 수 있습니다. 재당첨 제한 10년, 전매제한 3년, 실거주의무 3년도 적용받습니다.
문제는 분양가입니다. 분양가 상한제가 적용돼 인근 시세보다 10억원 이상 저렴하지만, 최고가 기준으로 전용면적 59㎡가 16억2790만원, 전용 74㎡는 18억7430만원에 달합니다. 3.3㎡(평)당 6104만원인데, 지난해 바로 옆에서 분양했던 '잠실래미안아이파크'의 3.3㎡당 5409만원보다 약 700만원 높아졌습니다.
자금 조달도 이전보다 한층 까다로워졌습니다. 정부가 6·27 대출 규제(6·27 부동산 대책)로 수도권 주택담보대출 한도를 6억으로 제한했습니다. 이전에는 전세 세입자를 받아 보증금으로 부족한 잔금을 낸다는 방법이 있었지만, 이 또한 6·27 대책에서 소유권 이전 등기 전 세입자 전세대출이 금지되면서 한층 어려워졌습니다. 대출 없이 현금으로 들어오는 세입자를 구하더라도, 전세금 반환 담보 대출이 1억원 한도로 제한됩니다
후분양으로 빠듯한 잔금 일정…신용대출 기댔다간 '대출 금지'
후분양 단지이기 때문에 계약금·중도금·잔금 일정도 빠듯합니다. 계약금 20%, 1차 중도금 30%, 2차 중도금 30%에 걸쳐 분양가를 납부하는데, 2차 중도금 납부일이 올해 12월 중순입니다. 잔금을 내야 하는 입주예정일도 내년 1월로 예정됐습니다. 전용 74㎡ 기준으로 약 3억7500만원에 달하는 계약금을 내고 잔금까지 속도감 있게 납부가 이뤄지는 만큼 자금 조달 계획을 치밀하게 세워야 합니다.당첨만 되면 자금은 어떻게든 마련하겠다고 할 수 있지만, 그런 경우에라도 신용대출로 계약금을 낸다는 생각은 접어두는 편이 좋습니다. 신용대출을 1억원 넘게 받고 1년 이내에 투기지역·투기과열지구·조정대상지역에서 주택을 매수하면 신용대출이 회수되는 것은 물론, 주택 관련 대출이 모두 막히게 됩니다. 중도금 대출이 불가한 것은 물론, 최대 6억원까지 가능한 주택담보대출도 이용할 수 없게 되는 셈입니다.
<!--EndFragment --><!--StartFragment -->다만 이러한 자금 조달 문제를 극복할 수 있다면 10억원 넘는 차익이 기대됩니다. 옆 단지인 잠실래미안아이파크는 전용 74㎡는 지난달 31억원(17층)에 거래됐고, 전용 59㎡도 지난 3월 26억8400만원(22층)에 팔렸습니다. 향후 추가적인 가격 상승도 노릴 수 있을 것으로 보입니다. 업계 관계자는 "송파는 강남, 서초에 비해 가격이 낮게 눌려 있다"며 "향후 서울 부동산 시장 분위기가 개선되면 가격이 더 크게 뛸 여지가 있다"고 내다봤습니다.<!--EndFragment -->
오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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