최근 일본 부동산 시장은 과거 버블 경제의 그림자를 떠올리게 합니다. 올해 상반기 외국인 투자자의 일본 부동산 매입액은 1조1400억엔(약 10조8300억원)으로, 2005년 이후 반기 기준 최고 기록을 경신했습니다. 이는 아시아 태평양 지역 전체 투자액의 3분의 1에 해당하는 228억달러(약 32조원) 규모입니다. 이 가운데 도쿄가 132억달러(약 18조원)를 기록하며 아시아 최고의 투자 허브로 부상했습니다.
투자 열기가 뜨거운 배경에는 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다. 가장 큰 요인은 일본의 완화적 통화정책입니다. 일본은행이 초저금리 정책을 종료했음에도 단기금리가 연 0.5% 수준에 머물러 있어, 미국의 연 4.25~4.5%나 영국의 연 4%와 비교하면 상당히 낮습니다.
수익률 격차도 매력적입니다. 올해 1분기 기준 도쿄 중심부 부동산의 투자수익률과 장기금리 차이가 1.9%에 달해, 뉴욕(1.7%)이나 런던(1.2%)을 앞지릅니다. 여기에 8개월째 3%대를 이어가는 소비자물가 상승률이 임대료 상승 기대감을 높이고 있습니다.
코로나19 이후 사무실 복귀 트렌드로 도심 대형 빌딩 수요가 늘어난 점도 긍정적입니다. 블랙스톤 같은 글로벌 투자사들이 이런 시장 잠재력을 보고 대규모 투자에 나서고 있습니다.
주거 부문의 열기도 뜨겁습니다. 도쿄 23개 구 기존 아파트 중 1억엔(약 9억5000만원)을 초과하는 주택 비율이 지난 10년간 1%에서 16%로 급증했습니다. 특히 미나토구와 치요다구에서는 매물 중고 주택의 절반 이상이 1억엔을 넘고 있습니다. 신축 아파트 가격 급등이 중고 시장까지 확산하면서, 올해 상반기 기존 아파트 매물 7개 중 1개가 1억엔을 넘는 상황입니다.
하지만 호황의 이면에는 우려의 목소리도 커지고 있습니다. 투기적 거래 증가로 실수요자들의 주택 구입이 어려워지자, 치요다구는 공공 재개발 아파트에 5년간 재판매 금지 조항을 포함해 달라고 요청했습니다. 법적 구속력은 없지만, 부동산 업계는 이런 조치가 신규 아파트 판매에 악영향을 줄 수 있다며 우려하고 있습니다.
현재 상황은 1980년대 후반 버블 경제를 연상시킵니다. 당시 일본 정부는 엔화 강세 대응을 위해 금리를 연 5%에서 연 2.5%로 낮추고 대출 규제를 완화했습니다. '토지 불패 신화'가 만연하며 투기 심리가 극에 달했고, 도쿄 토지 가격은 3배 이상 폭등했습니다. 그러나 연 2.5%에서 연 6%로 올린 급격한 금리 인상과 부동산 총량 규제가 맞물리면서 버블이 붕괴했고, 20년간의 장기 침체가 시작됐습니다.
물론 현재 시장이 당시와 완전히 같지는 않습니다. 과거 투기가 전국적 규모였던 반면, 현재는 도쿄 등 특정 지역에 집중된 양상을 보입니다. 하지만 외국 자본 의존도가 높아지고, 임금이 올해에만 5.3% 오르면서 인건비 부담이 확대되는 등 과거와 유사한 우려 요인들이 나타나고 있습니다.
아사히신문에 따르면 1991년부터 2020년까지 일본 명목 임금은 10% 남짓 상승에 그쳤습니다. 이런 장기 정체와 달리 최근의 급속한 임금 상승은 시장 비용 구조와 투자 수익성에 새로운 변수로 작용하고 있습니다.
현재 일본 부동산 시장은 글로벌 자본 유입과 경기 회복 기대감으로 활기를 되찾고 있습니다. 하지만 1980년대 버블 붕괴의 교훈을 되새기며 경계를 늦추지 말아야 할 시점입니다.
그렇다면 이 불확실한 시기에 투자자들이 선택해야 할 길은 무엇일까요? 답은 위기를 기회로 전환하는 전략에 있습니다. 물가 상승기에는 임대료 전가가 가능한 원룸이나 다가구 수익형 부동산이 인플레이션의 파도를 넘어 수익을 창출할 수 있는 가장 현실적이고 강력한 해법이 될 것입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장
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