서울 다세대·연립주택 등 빌라시장에서 매매와 전세 수요가 엇갈린 흐름을 보이고 있다. 가격이 크게 오른 아파트 대신 빌라시장에 진입하는 투자 수요가 늘고 있다. 보험한도 축소 등 각종 악재에 직면한 전세시장 침체는 장기화하고 있다. 전문가들은 보증금 반환을 대비해 자금 여력을 확보한 후 투자에 나서야 한다고 조언했다.
실수요보다는 투자 수요가 시장을 움직이고 있다는 분석이 나온다. 서울시의 모아타운 및 소규모재건축 등 정비사업 호재가 있는 지역 위주로 거래가 많았다. 용산구는 1분기 149건에서 2분기 340건으로 128% 늘며 거래가 가장 활발했다. 동작구는 82.6% 늘어난 628건, 강남구는 81.1% 늘어난 259건을 기록했다. 광진구와 성동구도 각각 61.4%, 59.3% 증가했다.
박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “미래에 아파트를 장만할 수 있다는 기대로 다세대주택 매입 수요가 커진 것”이라고 분석했다.
6월 용산구 효창동의 한 다세대주택 전용면적 26㎡(대지권 면적 20㎡)가 6억9500만원에 거래됐다. 역세권 도시정비형 재개발이 진행 중인 지역이다. 이 일대는 지하 6층~지상 40층, 30개 동, 3090가구(임대주택 1161가구) 대단지로 탈바꿈할 예정이다.
재개발 지역 중 한남 성수 흑석 노량진 북아현 등 ‘재개발 상급지’가 관심을 받고 있다. 성수전략정비구역 4지구인 성동구 성수동 한 빌라는 4월 전용 42㎡(대지권 23㎡)가 17억원에 손바뀜했다.
주택도시보증공사(HUG)에 이어 HF도 반환보증보험 가입을 위한 문턱을 높이면서 수도권 빌라 전세 계약 3건 중 1건은 역전세와 보증금 반환 분쟁이 일어날 수 있다는 분석이 제기된다.
정부는 이와 별도로 전세보증 가입 요건을 기존 집값의 90%에서 70~80%로 낮추는 방안을 검토 중이다. 전세시장에 각종 규제가 잇따르면서 임대차 시장은 침체해 있다. 2분기 서울 빌라 임대차 거래량은 3만1765건으로 전년 동기 대비 11% 줄었다.
전문가들은 빌라시장 투자에 앞서 전세시장 규제와 그에 따른 영향 등을 면밀히 분석해야 한다고 조언했다. 부동산분석업체 집토스에 따르면 향후 전세보증 가입 요건이 집값의 70%로 낮아지면 전국 빌라 전세 계약 2만4191건(10~12월 계약이 만료 기준) 중 78.1%에 달하는 1만8889건이 기존과 동일한 보증금으로는 전세보증에 가입할 수 없는 것으로 분석됐다.
지역별로 인천은 93.9%, 경기는 80.2%, 서울은 75.2%가 보증 가입 불가 대상이 된다는 설명이다. 집토스 관계자는 “보증보험에 가입할 수 없는 매물은 인기가 떨어진다”며 “새 세입자를 구하려면 집주인은 보증금을 깎아줘야 하고, 이는 임대 수익률 하락으로 직결될 수 있다”고 설명했다.
한강변 유망지라도 초기 재개발 단계는 주의가 필요하다는 지적이 나온다. 김제경 투미 소장은 “재개발 사업은 주민 동의율 등에 따라 속도가 크게 달라진다”며 “자금이 묶이지 않으려면 관리처분인가 여부, 조합원 분양가 산정 방식, 인근 아파트 시세 등을 잘 살펴야 한다”고 강조했다.
오유림 기자 our@hankyung.com
◇ 재개발 기대에 손바뀜 늘어
7일 상업용 부동산 업체 부동산플래닛에 따르면 올해 2분기 서울 빌라(연립·다세대주택) 거래량은 9175건으로 1분기 대비 33.7% 늘었다. 거래 금액은 42% 증가한 3조7010억원에 달했다. 전년 동기보다 거래량은 33.6%, 거래 금액은 53.6% 증가한 수준이다. 거래 건수는 지난 4월 2528건에서 5월 2995건, 6월 3652건 등으로 꾸준히 늘고 있다. 7월에는 2825건이 거래돼 전년 동월에 비해 약 2.7% 증가했다.실수요보다는 투자 수요가 시장을 움직이고 있다는 분석이 나온다. 서울시의 모아타운 및 소규모재건축 등 정비사업 호재가 있는 지역 위주로 거래가 많았다. 용산구는 1분기 149건에서 2분기 340건으로 128% 늘며 거래가 가장 활발했다. 동작구는 82.6% 늘어난 628건, 강남구는 81.1% 늘어난 259건을 기록했다. 광진구와 성동구도 각각 61.4%, 59.3% 증가했다.
박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “미래에 아파트를 장만할 수 있다는 기대로 다세대주택 매입 수요가 커진 것”이라고 분석했다.
6월 용산구 효창동의 한 다세대주택 전용면적 26㎡(대지권 면적 20㎡)가 6억9500만원에 거래됐다. 역세권 도시정비형 재개발이 진행 중인 지역이다. 이 일대는 지하 6층~지상 40층, 30개 동, 3090가구(임대주택 1161가구) 대단지로 탈바꿈할 예정이다.
재개발 지역 중 한남 성수 흑석 노량진 북아현 등 ‘재개발 상급지’가 관심을 받고 있다. 성수전략정비구역 4지구인 성동구 성수동 한 빌라는 4월 전용 42㎡(대지권 23㎡)가 17억원에 손바뀜했다.
◇ 전세보증 가입 요건 꼼꼼히 따져봐야
전세사기 여파로 빌라 전세 규제가 강화되고 있는 게 변수로 꼽힌다. 빌라는 아파트에 비해 매매가 대비 전세보증금 비율(전세가율)이 높아 전세 규제 영향을 크게 받는다. 한국주택금융공사(HF)는 지난달 28일부터 전세보증 심사에 ‘126% 룰’(공시가격 적용 비율 140%×전세가율 90%)을 적용하고 있다. 기존에는 150%까지 가능했다. 새 규정이 생기면서 집주인이 공시가격의 126% 이하로 전세보증금을 받아야 세입자가 보증보험에 가입할 수 있게 됐다.주택도시보증공사(HUG)에 이어 HF도 반환보증보험 가입을 위한 문턱을 높이면서 수도권 빌라 전세 계약 3건 중 1건은 역전세와 보증금 반환 분쟁이 일어날 수 있다는 분석이 제기된다.
정부는 이와 별도로 전세보증 가입 요건을 기존 집값의 90%에서 70~80%로 낮추는 방안을 검토 중이다. 전세시장에 각종 규제가 잇따르면서 임대차 시장은 침체해 있다. 2분기 서울 빌라 임대차 거래량은 3만1765건으로 전년 동기 대비 11% 줄었다.
전문가들은 빌라시장 투자에 앞서 전세시장 규제와 그에 따른 영향 등을 면밀히 분석해야 한다고 조언했다. 부동산분석업체 집토스에 따르면 향후 전세보증 가입 요건이 집값의 70%로 낮아지면 전국 빌라 전세 계약 2만4191건(10~12월 계약이 만료 기준) 중 78.1%에 달하는 1만8889건이 기존과 동일한 보증금으로는 전세보증에 가입할 수 없는 것으로 분석됐다.
지역별로 인천은 93.9%, 경기는 80.2%, 서울은 75.2%가 보증 가입 불가 대상이 된다는 설명이다. 집토스 관계자는 “보증보험에 가입할 수 없는 매물은 인기가 떨어진다”며 “새 세입자를 구하려면 집주인은 보증금을 깎아줘야 하고, 이는 임대 수익률 하락으로 직결될 수 있다”고 설명했다.
한강변 유망지라도 초기 재개발 단계는 주의가 필요하다는 지적이 나온다. 김제경 투미 소장은 “재개발 사업은 주민 동의율 등에 따라 속도가 크게 달라진다”며 “자금이 묶이지 않으려면 관리처분인가 여부, 조합원 분양가 산정 방식, 인근 아파트 시세 등을 잘 살펴야 한다”고 강조했다.
오유림 기자 our@hankyung.com
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