주택 10채 중 8채는 민간공급…"공공주도 실효성 우려"

이재명 정부의 첫 부동산 대책이 민간보다는 공공을, 분양 대신 임대를 확대하는 방향으로 설정되면서 주택 공급 목표 달성에 대한 우려가 나온다. 공급 주체로 지목된 LH(한국토지주택공사)가 재정과 인력 여력이 턱없이 부족한 상황에서 공급을 늘리고 대규모 임대주택을 운용하는 부담까지 짊어지기 때문이다. 부동산 가격 상승 진원지인 서울의 정비사업을 활성화하기 위한 추가 대책이 필요하다고 전문가들은 지적했다.

◇공공분양 비중 뒷걸음질 치나

8일 정부와 업계에 따르면 ‘9·7 부동산 대책’을 통해 LH가 착공하는 주택 중 절반 이상은 임대로 공급하는 방안이 검토되고 있다. 지난달 말 LH 개혁위원회 출범 회의에서는 주택시장의 공공성을 제고하기 위해 임대주택 비율을 높이는 방안이 중점 거론된 것으로 전해졌다. 한 관계자는 “공공성 확보를 위해 저렴한 공공주택 공급 비중을 높이자는 취지의 발언이 다수 나왔다”며 “소비자의 입주 문턱을 낮추기 위해선 결국 분양보다 임대 비중을 높여 공급할 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 국토교통부는 LH 개혁위에서 분양과 임대 비율을 논의·설정하면 향후 공공택지에 적용할 방침이다.

지난 7일 국토부는 2030년까지 수도권에서만 총 135만 가구 주택을 공급(착공 기준)하는 대책을 내놨다. LH가 직접 시행에 참여하고 공공택지 37만2000가구 공급에 속도를 내는 등 정부가 주택 공급을 주도하겠다는 구상이다. 현행 공공주택특별법에 따르면 공공주택지구에서 건설하는 주택 중 공공임대는 전체 주택의 35% 이상, 공공분양은 30% 이하여야 한다. 두 주택의 합은 전체의 절반 이상이어야 한다. 시장 요구를 받아들여 당초 25%이던 공공분양 비중이 2022년 30%로 확대됐지만, 다시 뒷걸음질 칠 수 있다는 우려가 나오는 대목이다.

공공택지가 아닌 역세권 주택, 매입임대, 비(非)아파트 공급에도 임대 비중이 크게 늘어날 전망이다. 업계 관계자는 “공급을 준비 중인 지분적립식 주택이나 이익공유형 주택도 수요자가 원하는 전통적인 분양 주택과는 거리가 있어 일부 민간 단지에 청약 과열 현상이 나타날 것”이라고 말했다.

◇재건축·재개발 제도 개선 시급

공공이 주도하는 주택 공급 물량이 현실적이지 않다는 의견도 많다. 최근 10년간 공급된 주택의 90%에 가까운 물량이 민간을 통해 이뤄졌기 때문이다. 이날 주택산업연구원에 따르면 2019년부터 지난해까지 전국에 공급된 주택의 84.6%를 민간이 맡았다. 수도권만 놓고 보면 지난 한 해 착공된 주택 16만5000가구 중 13만7000가구가 민간에서 이뤄졌다. 전체의 82.9%에 달한다. 정부가 제시한 착공 목표 물량 135만 가구 중 LH 등 공공을 통한 공급이 약 절반일 것으로 시장은 추산하고 있다. 국토부는 이에 대해 “민간 공급 물량은 최근 3년을 평균으로 해 보수적으로 추산한 것”이라고 설명했다.

가뜩이나 부채에 허덕이는 LH의 재무 부담이 가중되는 것도 변수다. LH의 총부채는 지난해 말 기준 160조1000억원으로, 전체 비금융 공기업(107곳) 중 가장 많다. LH는 2027년 부채 규모가 200조원을 넘어설 것으로 추산했다. 시장에선 결국 정부 자금, 즉 국민 세금 투입이 불가피할 것이라는 관측이 나온다.

부동산 가격 불안이 강남 등 서울 핵심지에서 비롯된 만큼 재건축·재개발 제도를 개선해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 이번 대책은 임대주택 매입가격 현실화 등 민간 규제 완화안도 포함했지만 이미 서울시에서 시행 중인 내용이 대부분이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “공공이 직접 나서면 (시장 대다수가 원하는) 고급 아파트 공급은 어려울 것”이라며 “정부가 민간 정비사업을 활성화하려면 조합원의 추가 분담금을 높이는 재건축초과이익환수제의 폐지 또는 완화를 고민할 필요가 있다”고 지적했다.

유오상/이유정 기자 osyoo@hankyung.com