“월세 시대” 집값까지 끌어올릴까

최근 수도권 임대차 시장이 전세에서 월세 중심으로 변화하고 있으며 이런 현상이 결국 집값을 끌어올릴 것이라는 분석이 나왔다.

8일 iM증권에 따르면 최근 수도권을 중심으로 월세 가격 상승이 두드러지게 나타나고 있다.

서울, 경기도 매매 가격 상승 대비 월세 가격 상승세가 더욱 컸다. 최근 월세 가격의 상승은 수도권의 매매 가격 상승, 오피스텔을 포함한 주택 공급 물량 감소, 전세 공급 감소가 복합적으로 영향을 미치고 있는 것으로 판단된다.

iM 증권은 주거 방안으로 그동안 효율적으로 기능했던 전세는 그 기능이 축소되고 있다고 분석했다.

2025년 기준 전국의 전월세 계약 비중(아파트, 다세대, 다가구)에서 월세가 차지하는 비중은 56.5%로 2020년 38.9% 대비 17.6%p 상승했다.

전세 거래의 감소는 임대차 2법, 낮은 금리, 전세 대출 심사 강화 등이 복합적으로 영향을 미쳤다는 판단이다.

임대인 입장에서는 전세에 대한 효익이 과거 대비 적어졌고 임차인은 전세 대출이 엄격해졌고 전세 사기에 대한 부정적 인식이 커졌기 때문이다.

iM증권은 향후 월세 가격이 더욱 상승할 것으로 예상했다. 이는 수도권 중심의 인구 구조에서 양질의 주택이 제한돼 있는 현실에 기인한다.

특히 공사비 상승과 2022년 이후 금리 인상 사이클로 주택 사업성은 크게 악화됐고 2025년 이후 공급(입주)이 줄어든다.

서울 공급의 대다수를 차지하는 정비사업은 늘어난 사업비에 따른 분담금 상승으로 사업 진척 속도가 매우 느리다.

수도권의 신규 택지 개발 사업도 토지 보상 문제 등 속도가 더딘 상황이다. 현재까지 발표한 정부의 부동산 대책의 골자는 수도권의 대출 규제와 지방 부동산 활성화와 수도권 공급 확대 방안이다.

대출 규제의 경우 수도권의 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한한 것이 핵심이다.

지난 6.27 대출 규제 이후 서울의 매매 거래량 및 매매 가격 상승률이 상반기 대비 둔화됐다.
9.7 공급 확대 방안은 수도권에서 향후 5년(2026~2030년) 총 135만호, 연간으로 27만호 수준의 공급을 목표하고 있다.

서울 기준으로는 총 33.4만호(연간 6.7만호)다. iM증권은 3기 신도시 등 공공주택지구 개발의 빠른 추진은 긍정적이나 민간 공급 여건 개선은 현재의 악화 된 주택 사업성을 감안 시 착공 규모 증가 여부는 시일을 두고 지켜볼 필요가 있다고 진단했다.

배세호 iM증권 연구원은 “궁극적으로 월세 가격의 상승은 다시 매매 가격의 상승에 기여하고 서울 및 수도권 핵심 지역의 주택 가격 상승 추세는 지속 될 수 있다”며 “추가적으로 공사비 상승, 금리 인상에 따른 서울의 정비 사업 속도 둔화로 서울의 입주 물량이 감소 사이클에 진입한 것도 매매 가격 상승세에 영향을 미칠 것으로 예상한다”고 밝혔다.

정유진 기자 jinjin@hankyung.com