공공복합사업 5만가구 착공…'사업성 허들' 넘을까

정부가 ‘9·7 주택공급 확대 방안’의 하나로 공공 도심복합사업 활성화를 통해 2030년까지 수도권에 5만 가구를 착공하겠다는 계획을 내놨다. 2021년 사업을 도입한 이후 ‘시즌2’라는 이름을 붙여 다시 활성화에 나선 것이다. 정부는 용적률과 높이 제한 등을 완화해 사업성을 높이고 지방자치단체의 참여도 이끌어낼 방침이다. 하지만 기존에 추진 중인 사업지마다 턱없이 낮은 사업성에 발목이 잡혀 공급 규모가 목표의 절반 수준에 그치고 있다. 업계에선 문재인 정부 때처럼 도심복합사업 실패가 재연되는 것 아니냐는 우려가 나온다.

◇ 2030년까지 5만 가구 착공 목표

9일 업계와 관계에 따르면 정부는 정비사업 활성화 방안으로 공공 도심복합사업 제도를 개선해 수도권에 주택 공급을 늘릴 계획이다. 도심에 주택을 지을 땅을 찾기 어려운 상황에서 지자체의 제안·공모로 후보지를 확보하고 사업성을 높여 주택을 조기에 공급하겠다는 복안이다. 2030년까지 수도권에서 5만 가구 이상을 착공한다는 구체적 목표도 제시했다.

공공 도심복합사업은 민간 주도로 재건축·재개발을 추진하기엔 사업성이 낮은 역세권, 준공업지역, 저층 주거지에서 공공시행자인 LH(한국토지주택공사)와 서울주택도시개발공사(SH)가 나서 개발을 주도하는 방식이다. 2021년 문재인 정부가 대도시권 주택 공급 확대 방안의 일환으로 처음 도입했다.

사업성이 낮아 주거 환경을 개선하지 못하던 지역에 공공이 인센티브를 줘 주거지로 탈바꿈시키는 게 장점이다. 그러나 대부분 지역이 낮은 사업성으로 민간에서 재개발을 포기한 만큼 사업성을 크게 개선하지 못한 현장에서는 주민 반대와 사업 지연이 되풀이되기 일쑤다.

정부는 사업성 부족 문제를 해결하기 위해 향후 추진하는 공공 도심복합사업에선 추가 인센티브를 제공할 예정이다. 그간 역세권 사업에만 적용한 용적률 1.4배 완화 규정을 저층 주거지까지 3년간 한시적으로 확대한다. 사업계획승인 땐 건축물 높이 제한 완화 특례를 적용하고, 비주거 의무비율도 준주거지역 기준 5%에서 아예 배제할 수 있도록 한다. 통합심의를 적용해 인허가 절차를 간소화하고, 주민 갈등을 방지하기 위해 지자체 감독 권한을 강화한다.

◇ 낮은 사업성과 LH 부담 변수

정부가 추가 인센티브 제공 계획을 밝혔지만, 업계에선 사업 전망이 여전히 밝지 않다는 반응이 나온다. 문재인 정부 때 추진한 현장도 대부분 낮은 사업성을 극복하지 못하고 일정이 지연되거나 아예 취소됐기 때문이다. 2021년 사업 도입 당시 정부는 올해까지 수도권에 19만6000가구를 공급하겠다는 목표를 밝혔다. 서울 내 공급 물량은 11만7000가구로 잡았다. 그러나 최근까지 추진되고 있는 도심복합사업은 8만9000가구에 불과하다. 다만 최근 영등포구 신길2구역(포스코이앤씨와 GS건설), 도봉구 쌍문역 서측(GS건설) 등 상대적으로 사업성이 좋은 일부 구역에서는 대형 건설사가 시공사로 참여했다.

공공 도심복합사업을 도맡고 있는 LH는 사업성 보완을 위해 지자체와 주민 사이에서 사업을 조율 중이다. 그러나 인력과 예산이 턱없이 부족해 사업 추진에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌다. 정부는 LH 내 공공정비사업 조직과 인력을 확대할 방침이지만 이미 개혁 대상으로 지목돼 내부의 사업 추진 동력이 약해졌다는 지적이 나온다.

업계에서도 도심복합사업에 기대하기보다 우려하는 목소리가 크다. 사업성이 떨어져 지연되는 구역이 많은 데다 공사비도 다른 민간사업에 비해 낮아 참여 유인이 적어서다. 업계 관계자는 “공공에서는 민간을 공동시행자로 참여시키려고 하지만 사업 인센티브가 부족하다”며 “용적률과 건축 규제를 획기적으로 높이지 못하면 민간 참여는 극히 저조할 것”이라고 말했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com