<!--StartFragment -->정부가 수도권 공공택지를 한국토지주택공사(LH) 직접 시행으로 주택공급을 확대하겠다는 방침을 세웠지만, 업계에서는 "민간도 포기한 사업을 LH가 떠안는 격"이라는 우려가 나온다. 미분양 위험이 커진 상황에서 LH가 직접 시행하면 미분양으로 인한 손실까지 짊어져야 하기 때문이다.
정부의 9·7 공급대책에 따르면 LH는 앞으로 공공택지를 민간에 판매하는 방식에서 벗어나 토지 조성부터 입주까지 모든 과정을 총괄하는 시행사로 거듭난다. 민간 건설사들은 경기에 따라 공급을 늦추거나 중단하지만, 공공주도로 진행하면 경기 변동에 영향을 받지 않고 신속하게 주택을 공급할 수 있다는 취지다.
LH는 3기 신도시 등 수도권 공공택지에서 직접 시행을 통해 향후 5년간 6만호를 공급할 계획이다. LH가 전면에 나서면서 공공주택에서 민간 건설사들이 참여할 수 있는 영역은 자금조달과 설계, 시공 도급으로 제한된다.
문제는 미분양 부담도 LH가 떠안아야 한다는 점이다. 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 박용갑 의원이 LH로부터 제출받은 자료에 따르면 최근 3년간 LH가 민간에 공급한 수도권 공공택지 가운데 총 116만3244㎡(약 35만평)에 달하는 45개 필지의 계약이 해지됐다. 이들 택지에서 공급 가능한 주택은 2만1612가구 규모에 달하고 해약 금액도 4조3486억원 수준이다.
2022년 2개 필지·383억원 수준에 불과하던 해약 택지는 2023년 5개 필지·3749억원, 2024년 25개 필지·2조7052억원으로 급증했고, 올해도 7월까지 13개 필지·1조2303억원을 넘어섰다. 공사비 급등과 고금리, 건설경기 침체가 겹치면서 민간 사업자들이 사업을 포기했기 때문이다.
LH가 직접 시행할 공공택지는 3기 신도시 등 경기권에 집중됐다. 하지만 국토교통부에 따르면 지난 7월 기준 수도권 미분양 주택 1만3283가구 가운데 대부분인 1만513호가 경기도에 몰려 있다. 아파트를 다 짓도록 주인을 찾지 못한 준공 후 미분양도 2255호에 달한다. 미분양이 쌓인 경기도에서 LH가 직접 시행에 나서면 적지 않은 미분양 위험도 짊어져야 하는 셈이다.
업계 관계자는 "기존의 방식에서는 미분양이 발생하더라도 LH는 토지 매각 수익을 누릴 수 있었다"며 "직접 시행에 나서면 더 많은 수익을 낼 수 있겠지만, 분양 실패로 발생하는 손실도 전부 LH 몫"이라고 지적했다. 그러면서 "민간도 사업성이 낮아 포기한 땅을 LH가 시행한다고 해서 수익성을 담보하기 어려울 것"이라고 덧붙였다.
LH의 ‘2025~2029년 중장기 재무관리계획’ 보고서에 따르면 LH의 올해 말 부채 규모는 170조1817억원, 내년 말에는 192조4593억원으로 예상된다. 2027년이면 부채 규모가 219조원을 넘어설 것으로 추정됐다. 현재도 170조원에 달하는 부채에 허덕이는 LH가 미분양 물량을 대거 떠안는 사태가 발생하면 재정 건전성을 개선하기 어려울 것이라는 지적이다.
수익성 악화는 결국 품질 문제로 연결될 수 있다는 지적도 나온다. 부채 규모를 줄이고 수익성을 높이기 위해 직접 시행에서 최저 입찰 방식을 도입하면 수요자 눈높이에 맞는 주택 품질을 확보할 수 없기 때문이다. 한 중견 건설사 관계자는 "주택 수요자 눈높이가 이미 많이 높아졌다"며 "비용을 절감하면서 수요자가 원하는 품질을 확보하는 것이 쉽진 않을 것"이라고 내다봤다.
오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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