[더 라이프이스트-강주영의 내집마련 노하우] 부동산 투자, 조급함이 화를 부른다

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알묘조장(?苗助長)이라는 고사가 있습니다. 곡식의 싹을 뽑아 올려 성장을 돕고자 했다가 오히려 모든 것을 망쳐버린 농부의 이야기입니다. 지금 서울 부동산 시장이 바로 이런 상황입니다.

눈여겨보던 지역의 집값이 급등하자 불안해하는 분들이 많습니다. "더 오르기 전에 지금이라도 사야 하는 것 아닌가?" 하는 조바심이 들 수밖에 없죠. 하지만 이럴 때일수록 냉정함을 유지해야 합니다. 서울 일부는 거품 구간에 진입했습니다. 특히 지난 1년간 10억 원 이상 급등한 곳은 반드시 정체 구간을 거칠 가능성이 높습니다. 왜일까요?

첫째, 수요층의 한계입니다. 30억 원 이상 주택을 매수할 수 있는 실수요자는 제한적입니다. 이미 자금력 있는 계층은 대부분 주택을 마련했고, 새로운 수요가 유입되기는 쉽지 않은 상황입니다.

둘째, 정책적 제약이 강화되고 있습니다. 토지거래허가구역 지정, 대출 규제 강화 등으로 거래량이 급감하고 있으며, 정부는 시장 과열이 지속될 경우 추가 규제 가능성도 예고하고 있습니다.

셋째, 시장의 체력도 점점 소진되고 있습니다. 급등장이 이어지면 심리적인 피로감이 쌓이기 마련입니다. 최근에는 거래량이 줄고, 호가만 오르는 현상이 많아졌습니다. 즉, 매수 심리는 유지되지만, 실제 계약으로 이어지지 않는 구간이 늘어나고 있다는 뜻입니다.

특히 실수요자들의 "너무 비싸서 감당이 안 된다"는 목소리도 점점 커지고 있습니다. 시장이 일시적인 숨 고르기에 들어설 가능성을 보여주는 신호입니다.

정부가 발표한 공급 확대 정책은 큰 효과를 기대하긴 어렵습니다. 실제 입주까지는 수년이 소요되기 때문에, 그 사이 실수요는 계속 누적될 수밖에 없습니다. 장기적으로 서울 부동산은 여전히 상승 압력을 받을 수밖에 없는 구조입니다. 하지만 단기적으로는 다릅니다. 일부 지역은 이미 적정 가격을 넘어선 거품 상태이며, 실거래 없이 호가만 오르는 착시 현상이 나타나고 있습니다.

"지금이 마지막 기회"라는 생각은 버려야 합니다. 현재 시장은 저평가와 거품이 혼재된 국면입니다. 이럴 때일수록 개인의 상황에 맞는 맞춤형 전략이 필요합니다.

저평가된 물건이 확실하다면 적극적으로 매수를 검토하되 이미 급등한 지역은 신중하게 접근하십시오.
실거주 목적이라면 장기 관점에서 판단하고 투자 목적이라면 단기 조정 가능성을 염두에 두십시오

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 타이밍이 아니라 선택입니다. 조급한 마음으로 잘못된 결정을 내리는 것보다, 충분히 검토하고 확신이 설 때 움직이는 것이 훨씬 현명합니다.

알묘조장 이야기 속 농부처럼, 불안감에 조급하게 움직였다가 스스로 기회를 망치는 일이 없기를 바랍니다. 지금 내가 하려는 선택이, 충분히 준비된 상태에서 내린 결정인지 꼭 점검해 보시기 바랍니다.

<한경닷컴 The Lifeist> 강주영(필명 강남여의주) 행크에듀 부동산 강사

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